凄凄荒草覆盖地王土地闲置令人神伤

　　开发商对囤地禁令已“审美疲劳”

　　本报记者 周斌

　　为拥有一套自己的住房，在北京工作的东北小伙“可乐事多了”(网名)在各大论坛中发帖称，召集1500人，每人出资100元，首付15万元购买一套住房，然后用抽奖摇号的方式分配该房。

　　对于这一另类举措，很多网友不屑一顾，有人感叹“又被房子逼疯了一个”，有人指责“这是非法集资”。然而，可参与者还真不少，8月26日，记者联系“可乐事多了”得知，目前有意向者已达600人。

　　“没办法，谁叫房价这么高呢。”他说，“房价怎么会这么高呢”？

　　如果把这个问题抛给开发商，答案可能是：因为建设用地供应量不足，地荒引发房价飞涨———这也正是近两年来房地产业界不断发出的声音。

　　囤地五年不开发 地荒完全是假象

　　关于地荒说，国土资源部相关人士已数次“辟谣”，称供应量绰绰有余。中原地产研究中心分析师宋莉近日所做的一项调查也印证了上述观点，她说：“地荒完全是个假象。”

　　宋莉根据中原地产监测的12个城市土地数据，选取了包括万科、保利等40家知名开发商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本，发现有30%的土地处于规划在建状态，27%的土地处于待开发状态，共有57%的土地尚未入市、形成实际供应。

　　值得关注的是，本次调查中处于待开发状态的27%的土地，即72块土地中，仅有27块是2009年获取的，有17块是2008年获取的，有24块为2007年获取的，甚至还有1块土地是2004年获取的。

　　“每一块地都由中原地产在当的研究人员实地观测，上述27%的土地为明显闲置，很多都长满了杂草。”宋莉告诉记者，虽然已过两年，但2007年的土地依然处于高闲置状态，因为当年在股市楼市双重刺激下，圈钱囤地模式被开发商们所追捧，导致全国“地王”频出，开发商拿地成本偏高，开发入市乏力。

　　“如此看来，不是地荒，而是故意荒地，减少供给以抬高房价。”有评论界人士指出。

　　巨资买地长满野草 开发商囤地理由多

　　北京是宋莉选取调查的12个城市之一。调查显示，北京有大量土地被闲置，其中包括12块2007年版“地王”。

　　8月24日，记者来到北京市来广营乡清河营村4号地(以下简称“4号地”)。北京市土地整理储备中心《2007年土地交易成交一览表》显示，该地已于当年12月14日被两家企业联合竞得。而时至今日，该地还没有任何动工迹象，四处杂草丛生，有的蒿草已长至两米多高；各种野生动物在此繁衍生息。

　　在附近工地作业的工人，在4号地上搭建了一些简易住所，他们告诉记者：“4号地可能得到2011年左右才会开工。我们公司计划明年4月份完成手头的工程，然后再去3号地盖房；3号地工程结束后，才轮到4号地。”

　　而处于4号地斜对面的3号地，同样是2007年12月14日完成交易，成交金额达到了27亿多元，超出起始价10亿多元，也被闲置至今。一位去年六七月份过来工作的保安称3号地“自始至终都长着草”。因为面积高达40多万平方米，记者置身3号地时，感觉处于茫茫“草海”中。

　　为何花费数十亿元买地后却不急于开发？记者采访数位开发商时，他们大多避而不答。最终一名不愿具名的某开发商副总称各种因素很多：“有规划改变、拆迁受阻等原因耽误了开发；有等待其他楼盘建成出售、资金回流而迟延了开发；市场购买力弱时，比如2008年，开发可能面临微利甚至亏本，必须推迟开发；即便市场购买力强时，开发商也有自己的开发节奏，或者对市场有更高的预期而选择推迟开发等。”

　　“囤地是房地产开发企业自身规划发展的一部分，哪个有规模的开发商不囤地？”他反问道。

　　法律规范日益趋紧 无奈仍有漏洞可钻

　　按照国家目前的相关法规，开发商要囤地获取更大的收益，是非常困难的。

　　根据1995年实施的城市房地产管理法，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　之后，国家相关部门对土地闲置问题亦是三令五申，2004年国土资源部、监察部联合下文，2005年有七部委规定，2008年的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，都表明将严查之，而且措词更为强硬，称“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回；闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”。

　　然而，据公开资料，我国城市土地闲置问题依然较为突出。如2008年3月昆明的数据显示，该市闲置土地面积10503亩，相当于全市两年商品房建设的供地量；2008年6月，国家土地督察广州局负责人对外透露，广东省闲置土地达到了几十万亩。许多城市“地王”被闲置，闲置时间超过一两年的不在少数，但未见任何处罚。

　　业内人士称，地方政府官员与开发商有着千丝万缕的联系，根本就护着开发商；而且开发商也可以通过象征性开工以规避追究。

　　重建标准大力执法 公开信息加强监督

　　8月23日，国土资源部对外表示，下半年将开展对已审批用地的核查、监管行动，严查囤而未建现象。对此，民众热切关注，期待本次“严打”可以解决囤地现象，进而改善居高不下的房价。

　　中国人民大学土地管理系副教授张占录对此关不乐观，他认为，开发商可能并不会把本次“严打”太当回事，“因为他们对类似的三令五申已经产生了听觉疲劳”。

　　张占录称目前对于“土地闲置”的标准模糊，导致执法不力，“开发商往往总能为闲置找到充分的理由”。他建议引入资金投入标准或施工进度标准，“前者以投入资金多少(或比例)算作开工；后者以超过‘正负零’(建筑术语，建筑施工到正负零就表示已经把基础结构施工完了，通常说已经‘出地面’了)多少米为开工”。否则，“‘严打’最终将流于形式”。

　　上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也认为，目前应当进一步细化和完善法律制度，并且加强查处力度。他提议通过媒体或相关部门的网络时时公布土地的使用情况，以便民众监督，同时，应由上级部门介入参与土地闲置的执法过程。

　　对于土地闲置的问题，尹伯成忧心忡忡，他对查处的预期效果并不乐观。“如今卖地是各地政府预算外的主要收入，这种状况不改变，地方政府和开发商就是同一利益集团；相关部门就不可能严格执法收回闲置土地，否则可能会出现土地价格上不去、房价下跌的情况，地方政府和开发商利益都将受损。”

　　“如今房地产市场回暖，又到了卖地的好时候了。”尹伯成指出，“不少地方政府都在大力推出土地，不断延长缴纳土地出让金的时限，将来可能会进一步加剧土地的闲置”。

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