《东地产》童丹霞

　　上海豪宅今年的热销行情，委实让人吃惊。

　　《东地产》记者从同策地产研发中心了解到，今年上半年上海千万豪宅的成交量，就达到了去年全年的水平。

　　随着7、8月份星河湾、翠湖天地等新的千万豪宅“脱销”，今年全年千万豪宅的成交量可能会创造历史记录。

　　与此同时，在千万豪宅“天量”成交带动下，全市商品住宅成交价在豪宅带动下一度接近2万元/平方米，创下历史新高。

　　千万豪宅半月售出272套

　　同策地产研发中心提供的数据显示，截至8月16日，上海千万以上豪宅成交272套，成交面积81076平方米，成交均价48862元/平方米。

　　仅半月，千万以上豪宅的交易量已远远高于今年任何一个月的成交。“而今年上半年千万以上豪宅的成交量，就已经达到去年全年的水平，豪宅市场近几个月尤其火爆。”同策咨询与研究发展中心总监夏宇告诉《东地产》记者。

　　根据夏宇提供的数据，星河湾8月上半月成交有176套，黄埔湾公寓31套的成交量，两者成为拉高8月上半月成交量的主力军。

　　火爆的豪宅交易并没有止步的迹象。8月15日，瑞安集团将翠湖天地在售的最后一栋9号楼93套小户型在沪港两地同时推售，并在两天之内销售一空。

　　与此同时，网上交易中心数据显示，汤臣一品在6、7月份分别售出26套、23套之后，8月截至到22日再售8套。

　　“市场预期售价10万的四季雅苑也将面临上市，未来几周的房价还可能保持高位，甚至有可能突破2万元。”易居中国分析师薛建雄指出。

　　与此同时，信贷涌入、供应缺失等都成为买家看好豪宅市场的动力。

　　“受到信贷破历史记录的影响，今年楼市的热度已经远超历史最高水平，豪宅成交量已经多个月破历史最高记录，金山、奉紧等远郊房价也突破万元。”薛建雄表示。

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀也认为，上海的豪宅市场不同于普通商品房市场，它的客户群范畴能够有效地打破地域限制，覆盖到海内外投资型客户，尤其在09年住宅市场投资热情高涨的情况下，更能进一步吸纳到大量信贷资金涌入。

　　买家跟风效应显现

　　豪宅一片热销情况下，不断出现买家委托代购，委托方扎堆购买的现象。

　　据了解，和记黄浦推出御翠豪庭最后一批顶层复式房源时，长期关注该项目的一位澳大利亚华人在赶不急回国购房的情况下，委托朋友代理签购，而朋友在看完样板间后，自己也订下了一套价值超过二千万元的复式房。

　　买家扎堆购买豪宅并非没有理由，一个被普遍认同的原因是，通胀预期推动了购买需求。

　　引用李嘉诚近期在长实和和黄09年中期业绩发布会上的说法是，为应对金融海啸刺激经济，各国不断加印钞票；伴随经济复苏，未来即使加息亦无法阻止可能出现的严重通胀。

　　李嘉诚同时作出了全球经济跌幅有减缓迹象，中国经济的复原速度将较世界其他国家快的判断。这表明，李嘉诚比所有港人都更加看好经济正在加快复苏的中国地产。豪宅成为富豪买家的首选。

　　低租金限制投资回报

　　虽然千万豪宅出现“量价齐升”，但并没有带动租金的上升，相反继续出现下跌。

　　上海房屋租赁指数办公室统计显示， 7月，上海高端房租金环比下跌0.4%，其中，两室租金环比下跌0.5%，三室租金环比下跌0.4%。

　　继续追溯，“自2008年以来，上海高档公寓的租赁投资回报率便在一路走低。2009年第二季度，上海全市二手豪宅的租赁投资回报率为2.66%，与第一季度相比，下跌了0.13个百分点。在全市五个重点监测的豪宅集中板块内，2009年第二季度，居首的古北板块投资回报率也不过为3.08%；新天地板块投资回报率为2.84%，陆家嘴板块2.8%，徐家汇板块2.51%，南京西路板块2.27%。”上海中原提供的数据报告进一步凸显出豪宅租赁市场的低迷，投资回报率下行现象。

　　高房价、低租金的反常现象，在美联物业副总经理丁伟看来，“这必将影响投资者的回报率，因此买家更需注意风险的合理控制。”

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