跳转到路径导航栏
跳转到正文内容

上海房价为何疯涨

http://www.sina.com.cn  2009年08月10日 13:39  瞭望东方周刊

  上海楼市走势依然扑朔迷离,就在调控政策出台几天后,新一任“地王”却以令人咋舌的价格现身

  《望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

  上海楼市一路狂飙。

  商品住宅成交均价在2月抵达每平方米12505元低谷后,逐月上涨,6月达到15567元高峰。

  成交量也同时上涨。

  今年1月,上海商品住宅成交面积不足50万平方米,到了5月,就攀升至204万平方米,6月达到205万平方米。

  2009年上半年,上海商品住宅成交量为873.34万平方米,几乎与2008年全年持平,比2008年上半年增加了70%。平均成交价格13714元/平方米,环比2008年下半年的13054元单价,上涨了5%。

  业内人士对此的解释,多为新增供应跟不上需求量,供求脱节导致价格快速上涨。因为,截至7月16日,“网上房地产”显示,上海一手住房挂牌量不到4万套,但成交量却超过12万套。

  投资客和开发商共同抬起房价

  实际情况,却绝不仅仅是供需脱节那么简单。

  一方面,从2008年中开始,开发商大批推迟开盘甚至减缓楼盘建设进度,打破了新盘上市的节奏。而新盘上市后1年左右,才会逐步有房源进入二手房市场。所以,到了2009年,新房和二手房源的后续供应,实际是断档了。

  新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》,所谓供应不足,其实只是个时间概念,而并非绝对量不足。

  2009年,上海的开发商也大多采用了“多批、少量”的开盘方式,甚至是直接捂盘,刻意推动房价上涨,也造成了市场供应量的不足。

  另一方面,春节后重新出现的炒房客,也推动了所谓“需求”的虚高。

  “春节前后,温州的炒房客开始逐步回归上海市场,开始多是资金雄厚、眼光较好的,投资方向主要集中在豪宅和内环以内的高档住宅;这部分炒房客获益后,产生了示范效应,又吸引更多资金跟进。”美联物业上海区副总经理丁伟告诉本刊,后续跟进的资金,多在5~6月进入了中低档住宅市场。

  据公开资料,2009年上半年,上海每平方米4万元的豪宅,成交量达到600套,超过历史最高纪录——2008年上半年的353套,已经连续滞销了4年的全国最贵公寓汤臣一品,在2009年6月一次性卖出了15套。

  上海一家本地媒体则援引某调查机构的数据,称上海2009年1、2月份成交的12062套房子中,有1627套是由743人购买的,另外还有9家单位法人购买了182套,总量占这两个月上海成交总量的15%。

  一个关键因素是,2008年上海楼市最低迷的时候,一些来不及脱手的投资客,只能封盘期待世博前解套,“谁知道,2007年调控以来所有的损失,6月份之前就全部补回来了。”丁伟说,正是这样的戏剧化局面,让投资客对楼市风险的评级迅速降低。

  心态改变,直接促成了投资方式的变化。

  “在上海嘉定的花桥板块,有很多投资客整层整层地买房子,但这些楼盘,大多是要2年后才交房的。”丁伟说,这意味着,这些投资客对2年后的炒楼利润都有巨大的信心,甚至是,“现在有的投资客出手房产,挂的是2010年世博会期间的价格。”

  “二手房和新房的定价,又是互相参照的。”上海一家中型房产公司董事长王城(化名)告诉本刊记者,这样的定价模式,在房地产快速波动的时期,影响最为明显,“开发商开盘定价前,先去看二手房市场,如果二手房挂牌价是每平方米1万元,开发商就会暂定新盘价格为每平方米12000元;暂定价后,开发商会先对外公开样板房一定时间,对外报价观看市场反应,结果投资客去一看,新盘报价这么高,那我就把二手房价格抬到11000元吧。”

  “1个月之后,开发商准备开盘,再去看看二手房价格,已经涨到11000元了,一般都会想,12000的定价是不是低了,这时候,只要有购房意向的人多,开发商就会再把价格提到12500元。”王城说,很大程度上,上海楼市4月以前的回暖,是因为刚性需求从2008年开始观望,到2009年集中释放,而4月以后的大反弹,“其实是投资客和开发商互相抬起来的”。

  面粉再次贵过面包

  无论是新盘还是二手房,最终都需要刚性需求来消化。“从3、4月份起,业内就非常担心,过快上涨会透支消费能力,让大批刚性需求因为来不及购房就被挤出市场。”张永河说。

  根据美联物业提供的数据,2009年6月,上海的二手房成交宗数,环比5月上升了36.6%。但这时候,“大户型房源的放盘和成交明显增加,低总价房源供应减少,二手房交易热点转向中高档房,投资需求接棒刚性需求已经非常明显。”丁伟说,当时,业内担忧已经很普遍,“市场过热,一手房价格高涨,挤出一部分自住需求转入二手房市场,但如果二手房价格继续上涨,则会最终把自住需求挤到观望席上,重蹈2007年下半年的覆辙。”

  2009年7月,泡沫完全暴露了。

  根据公开资料统计,7月6~12日,上海房地产商品房成交量6954套,环比上一周跌幅15%,共计成交面积67.2万平方米;其中全市商品住宅成交(剔除动迁房及配套商品房)共计3446套,环比前一周下挫12%。

  之后一周,商品住宅成交面积41.17万平方米,环比前周下跌了15%,成交均价为15404元/平方米,环比前周下跌了10%,自回暖以来首次呈现量价齐跌的局面。

  其中,自2009年以来成交量一直居上海各区前列的浦东新区,成交量环比前一周下跌21%,成交均价下跌9%。“下半年如果价升量跌,那刚性需求就算彻底到头了。”丁伟说。

  业界一直担忧的政策调控,也终于在房价最疯狂的时候到来。

  6月22日,中国银监会发出《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,重申要严格遵守二套房贷的有关政策,要求加强对房地产行业形势的研判,严格贷前审查和按揭贷款发放标准,进一步完善按揭贷款风险管控制度。

  7月17日,上海市政府召开“促进房地产健康发展工作会议”,提出“严查捂盘惜售”。

  但上海楼市的走势,却依然扑朔迷离,因为就在政策出台几天后,上海的新一任“地王”,却以令人咋舌的价格出现了。

  7月24日,上海赵巷镇特色居住区10号地块竞拍,被金地集团以30.48亿成交价拿下,溢价222%。

  这幅地块的挂牌起始价只有9.4603亿元,相当于楼板价4501元/平方米。正式拍卖前,首轮报价就达到21.023亿元,超过2009年上海土地市场总价最高的住宅用地,溢价122%。但之后的申请企业总数仍然达到11家。

  “前段时间,中山北二路的一个地块拆迁完成,平摊下来每平方米的拆迁成本就是3.5万元,楼板价则是每平方2万元,按这个成本计算,这个地块的房子建好后,起码要卖到每平方米7万元。而这个地块说起来是在卢湾区,其实已经相当偏僻了。”张永河告诉本刊记者,土地成本的再次攀升,其实已经成了上海房价调整的最大障碍。

  类金融生存模式

  投资客却不会像2008年那样撤离上海楼市,因为,他们已经与开发商一起发明了一种新的“类金融”生存模式。

  “2008年,温州的地下钱庄借钱给开发商,开发商以将楼盘打7折卖给钱庄的方式作抵押,开发商还钱以后,钱庄以退房的形式拿回现金。”曾经是温州一个家族炒房团主事,现在是一个私募资金幕后老板的曹华告诉《瞭望东方周刊》,如今来自温州的炒房资金规模比往年更庞大,“很多生产企业,干脆停产,现金都抽出来炒房,因为企业一直在亏钱,买房子起码能保值。”

  但随着房价一路上升,旧的模式不管用了。

  “以前,房子是烫手山芋,都迫不及待扔掉,私募资金的要求会很苛刻,但房价一回升,马上又成了宝,开发商的底气又足了。”曹华说,现在私募资金和开发商的主流合作模式有两种,一种是“传统模式”,资金以8折左右的价格买下房源,然后自行抛出,相当于“批发,囤积,再零售”,唯一不同的是,折扣比2008年少了一成。

  但这种模式不能解决一个最重要的问题,就是政策风险。曹华说,无论是开发商还是私募,都清楚这波楼市的大反弹,是沾了“保八”和流动性过剩的光。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉本刊,只要今年“保八”的任务能够完成,“年底之前针对房价就绝对有一波调控”。

  开发商和私募显然都不愿意承担这样的风险,于是,他们开发出了针对小投资者的“短线炒房”模式:由开发商推出“零首付”吸引小投资客买房,再由私募开设的贷款公司将首付贷给他们,“利息自然非常高,但肯定不如直接炒房的利润厚,这样的好处是,量大,而且没有风险。”曹华说。

  开发商的好处是,套取了银行的资金,而这种方式显然比假按揭要简单。杨红旭说,按照2009年1~6月的数据,全国房地产开发企业资金来源同比增长23.6%,其中个人按揭贷款狂增63.1%。这就说明开发商资金链压力的缓解,“主要就是托了个贷猛增之福。”

  “其中,二套房违规贷款和炒房资金,最保守估计也要占1/3以上,这部分资金购买的数量不一定在成交总量中占这么大比例,但单笔交易金额却相对较高。”王城说。

  而私募的角色,其实已经成了地下钱庄,他们的好处是现金流稳定,而且不承担房价下跌的风险。

  王城告诉《瞭望东方周刊》,之前市场上的“零首付”购房,很多都是采用这样的模式,有时候,也会将传统模式融合进来,也就是说,房子其实已经是私募买下来了,再由开发商或中介寻找买家,“这样获利更高”。

  小投资者也乐此不疲,因为这极大地减少了炒房的资金成本,“如果有40万元,原本只能投资一套100万的房产,现在却可以买4套甚至更多,因为首付也是借的,自有资金只需要保证支付利息就可以了,几个月以后,房子卖出即可获利。”

  同样来自温州的吕旺军告诉本刊,这种方式在过去几个月非常流行,有时候,开发商还会帮他们给房子安上别人的名字,甚至干脆就不过户,这样脱手更加方便,吕旺军甚至连一些基本税费都不用交。

  但现在,他发现了一个非常大的问题——刚性需求在7月份迅速退潮后,房价不仅不能保持快速增长,甚至开始下跌。

  此时,所有的风险都在小投资者身上。一旦在追涨之后,刚性需求转为杀跌,吕旺军的房子不能及时脱手,那他的金融风险,就会因为“零首付”而放大。“开发商房子已经卖掉了,地下钱庄手上有我别的资产抵押,他们都没有风险,但是,我手上的资金只够最多支付几套房子半年的利息,一旦跌得厉害一点,几套房子就全归银行了。”■


    新浪声明:此消息系转载自新浪合作媒体,新浪网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。
【 手机看新闻 】 【 新浪财经吧 】

登录名: 密码:
Powered By Google

新浪简介About Sina广告服务联系我们招聘信息网站律师SINA English会员注册产品答疑┊Copyright © 1996-2009 SINA Corporation, All Rights Reserved

新浪公司 版权所有