尽管针对物业税，此前有专家断言“150年都收不起来”，然而在上周末公布的《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》中，却赫然提出将适当探索开征物业税。尽管随后深圳市地税局对这一消息予以否定，但同时也透露，即便深圳不会成为首个开征物业税的城市，也会成为试点城市之一。

　　昨日，一位全程参与物业税讨论的财税专家向记者透露，鉴于操作层面的困难，物业税由“空转实”，很有可能率先选择一两个此前已有“空转”经验的城市进行，试点合适后再予以推广，但“空转实”最后落地的时间还要等待全国人大的通过方可，“按照时间看，今年落地的希望不大，明后年的可能性比较大”。

　　物业税“空转实”路线浮出水面

　　提出征收物业税最早是6年前，当时公布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中，曾提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。

　　2006年10月，国税总局相关负责人表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。一年后，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津十省市开始物业税“空转”运行。

　　所谓“空转”，是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

　　6年的调研、两年多的“空转”，物业税开征路线图已逐渐成形。

　　“如果没有意外，物业税的开征应该分三步走。”曾参与物业税调研的中央财经大学税务学院副院长刘桓告诉记者。第一步便是对企事业单位开征，原因在于税务部门对企事业单位的房产情况相对较为清楚。目前，我国对企事业单位商业用房征收的税中主要有两种，一种是房产税、一种是土地使用税，这两种税开征均在上世纪80年代中期，与我国目前房地产市场的发展状况相去甚远。“因此，开征物业税第一步就是要动它们。比如把房产税和土地使用税等税取消，代之以新的物业税，这是随时可以开征的。”

　　其次便是对部分豪宅、大户型等高档住宅及投资性住房的征收。“这类房产拥有人的税赋承受能力比较强。同时，购买二套房的购房者除部分是改善性需求外，更存在着投资行为，甚至炒房投机行为，理应对其先征税。”

　　第三步，若干年之后，再向普通百姓一般性住房征收。

　　两大问题延误落地时间

　　“最初构想很简单，先空转后推广，再把以前税种合并，但没考虑到利益分配问题。”曾参与最初物业税空转调研的一位专家告诉记者，在空转的过程中，部分政府部门的不配合是他们没有想到的。“我们曾经跟着财政部到一些城市去调研，商讨物业税转正的时间问题，但他们并不热衷。”

　　由于一旦开征物业税，地方政府将无法一次性获得财税收益，这会让他们缺乏征收的积极性。 “地方政府主要是担心对吸引外来投资产生冲击，同时影响地方短期财政收入和GDP的增长。”这位专家颇显无奈。

　　除此之外，操作层面的困难也是物业税“空转实”迟迟无法落地的原因。

　　“除企事业单位的房屋比较容易掌握，老百姓手里究竟有多少房子，又有多少是自住，多少是投资，政府很难弄清楚，但这又是征收物业税最基本条件。”上述专家坦言，尽管长时间的调研及“空转”已经给物业税开征奠定了基础，但如何解决这两大难题将是最终决定物业税“空转实”及何时能落地的关键。

　　物业税引发房价争议

　　尽管问题重重，但面对传言四起的物业税“空转实”，不少购房者的心中还是“长了草”。

　　“听说深圳要征1%的物业税，还得年年交，这也太高了，真是买得起住不起了。”在北京从事IT工作的何先生告诉记者，为了孩子上学，原本打算明后年在海淀区中关村一小附近购买一套两居室，如果届时物业税真的落地，自己是不是也得缴纳？到时北京是否也会执行深圳1%的税率？届时购买二手房或新房，在缴纳物业税上是否有区别？首套住房和二套住房缴纳税率是否一致？

　　据了解，“空转”阶段，物业税的征收有两种计算模式，按房屋用途来区分。如自住，以房产评估价70%为基准征收1.2%；如房产出租投资，以投资回报为基准征收12%，但没有设定起征点。业内人士预计这两种征收方式将可能延续下去，但最终落地的是应该有起征点的，即家庭人均多少平方米以上开始缴纳物业税。“如拥有90平方米住房的三口之家，假如保障性住房标准为每人30平方米，则应减扣90平方米，实际需交税额是零，如果是负的，可能还会得到补贴。”

　　而对于税率，专家认为，对于自住房1.2%的税率过高。“以北京为例，一套房子100万元很正常，70%算下来，一年就要交8400元，这是大多数自住型购房者难以承受的。”

　　此前国务院发展研究中心物业税改革课题组曾在一份报告中建议，我国物业税税制应由保有环节的房地产税和交易环节的契税组成。对每个纳税主体应以其拥有的全部房产价值作为征税对象。综合考虑居民承受能力和国际经验，税率可以设定在0.3%-0.8%之间，允许地方政府在此范围内自行选择。

　　对于新房和旧房如何征收的问题，刘桓表示，物业税只针对新房，老房在交易时已经一次性缴纳了各种税费，不再重复征税。而对于二套房及多套房如何缴纳物业税，业内人士预期，为抑制多套持有，最终的税率可能会一套自住房是一个，第二套甚至多套房的税率逐步提高。

　　另外，有业内人士认为，如开征物业税将降低房价。刘桓认为，物业税开征后，把原来交易环节税费稀释到拥有环节，房价会有所下降，但由于房价主要受市场供求关系影响，因此不会降低太多。

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