与其他房地产调控政策不同，废止商品房预售制度将真正推动房地产业来一次彻底的大洗牌

　　文  本刊记者 宋华安

　　房产预售制度，是好东西还是到了该走进历史博物馆的时候，在6.27上海倒楼门事件中并没有得到十分清晰的评判。但在金融危机下的2009年，这个事件背后所折射出来的深远影响显而易见：中国地产业供与求的乱象，无不隐现预售制度这双利益之“手”，中国房产市场的良性发展该如何走，绝不可能回避房产预售制度这个极具“硬度”的敏感话题。到取消房产预售制度的时候了吗？预售制是否应该废行？针对这些问题，《法人》记者对知名房地产研究专家陈真诚进行了专访。

　　行政代替法律

　　陈真诚向《法人》记者表示，上海倒楼门事件后，上海市委市政府要求立即组成联合调查小组彻查事故原因，并从规划、施工许可、招投标、资质管理、施工图审查、工程监理等各环节逐一审查，并依法公开处理。此外，政府还承诺将确保购房者合法利益不受损害。

　　7月28日，上海市政府举行新闻发布会，通报了6.27倒楼门事故的调查处理情况，该楼盘开发商上海梅都房地产开发有限公司法人代表、建筑商上海众欣建设有限公司法人代表等6人被刑事拘留，7人被取保候审。

　　陈真诚表示，“6人因质量、安全责任被刑事拘留，得到了应有的法律制裁。这可算是对上海市莲花河畔景苑7号楼倾倒事故调查处理的官方意见与态度。然而，并未就此平息在该楼盘已买楼的业主的抱怨和舆论的质疑。”

　　陈真诚认为，这种处理结果，是由行政裁定而做出的，而非司法审判的结果，存在以行政代替法律的嫌疑，“至少缺少法律审判这个环节。”

　　人大代表一直在质疑

　　“商品房预售制度并不是全球房地产市场的一个普遍现象。商品房预售制度本质上是中国人的‘发明’，最早起源于上世纪50年代初期的香港，曾被戏称为‘中国人的第五大发明’。”据陈真诚介绍，在1953年的香港，因二战后刚恢复和平，经济逐渐走上正轨，吸引了不少人来到香港发展，导致住房严重不足而消费者的需求庞大。香港人霍英东成立立信置业有限公司，并提出用“预售楼花”且提倡分期付款的方法来卖房，一改当时的现楼销售政策。随后，其他房地产开发商纷纷效仿霍英东，用“预售楼花”加分期付款的方式销售期房。

　　在1955年至1965年的10年间，香港房地产业蓬勃发展，期房预售成为其一大经营特色。之后，中国内地实行住房制度改革，商品房预售制度由香港发展传入，并一直沿袭至今。1995年实施的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，对预售条件、监管等做了原则性的规定。

　　商品房预售制度，其实是用政策和法律的形式，鼓励、支持乃至保障开发商在房地产开发还未完工之前销售楼盘，提前收取购房者的购房款和按揭贷款等资金。陈真诚指出，商品房预售实际上是开发商的一种融资行为，它降低了开发商的资金要求等门槛，一些自有开发资金不够的开发商得以完成房地产开发，而更多的开发商则藉此进行大规模的圈地建房。“客观上而言，预售制度在一定程度上推进了中国房地产市场的发展。但由于它带来了许多问题，如交房质量、有开发商卷走购房款逃跑及假按揭等等问题，预售制度一直被质疑，甚至被公开要求取消。”

　　2005年8月15日，中国人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”中国人民银行有关人士也曾指出，完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能。在同年10月19日中消协举办的“商品房销售模式研讨会”上，有人称期房预售制度是“失信、欺诈的万恶之源”。

　　近四年来的“两会”上，一些人大代表通过联名提案或发表观点，呼吁取消期房预售制度。2006年，由全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥领衔、共有33位代表签名向人大提交的议案，建议修改《城市房地产管理法》，取消房地产预售制度，并历数了房地产预售制度存在的七大问题，比如法律关系复杂增加了法律风险，购房人缺乏担保的法律保障，剥夺了购房人对实物的知悉权，容易造成或催生房地产价格泡沫，“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金，等等。

　　2007年“两会”期间，全国人大代表洪可柱提案指出，房地产市场恶性膨胀，房价继续上涨，是由于“低比例首付”和“商品房预售制度”推波助澜。预售制度下的商品房交易是在信息完全不对称的条件下发生，应该停止实施商品房预售制度。

　　据陈真诚介绍，今年“两会”期间，民建中央提交的27个集体提案中，就有个名叫“关于加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，促进房地产业的健康发展的建议”的提案，建议全面取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。该提案认为，“商品房预售制度缺陷客观上为房地产开发商掠夺社会财富创造了条件。”历时10多年的房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一，它主要存在三大根本性问题。其一是严重侵犯购房人的权益。由于购房人缺乏《担保法》保障，导致房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施建设滞后、环境描述浮夸、房屋质量缺陷等问题得不到解决，即使通过法律诉讼途径，购房人始终是弱势的一方。更为严重的是，预售制度诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后“携款潜逃”等违法犯罪行为的发生。

　　预售制废行理由

　　陈真诚认为，商品房预售制度应该废行。在房地产预售制度下，消费者可能会承担如下八个风险：一是消费者最后获得的交付现房可能存在质量问题。二是开发商最后所兑现的，可能与其预售时或宣传上的承诺不一致。三是开发商可能存在房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施建设滞后、环境描述浮夸、房屋质量缺陷等问题。四是开发商可能延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后“携款潜逃”等违法犯罪行为。五是由于预售制度降低了开发商的门槛，使得不具备开发实力的企业进入了市场，增加了开发商投资出问题的几率，消费者可能会被动成为风险投资的牺牲品。六是购房人是在获得最终产品之前先期交付购房款，又缺乏担保的法律保障，购房人事先支付的购房款项及相关权益很难得到必要的保护。七是如上海倒楼的开发商那样，一旦其履约能力不够，消费者就可能蒙受较大损失。八是消费者还可能承受因买卖双方信息不对称所带来的其他风险。

　　陈真诚表示，让消费者承担如此多的风险，明显不合情理。2005年8月，原建设部在组织开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社会科学院等单位召开的“取消房屋预售制度的建议”会议上，认为在当时的房地产政策、市场环境下取消房屋预售制不现实。但是四年过去了，从目前的发展现状来看，确实存在取消房地产预售制度的理由和必要。长远来看，取消房地产预售制度是未来的发展方向，是大势所趋。适时果断取消商品房预售制度，是消除房地产市场不规范的重要举措。目前取消商品房预售制度已具备了较坚实的基础。首先，国家金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式，银行贷款、发行股票、债券融资等均可补缺预售商品房筹资的功能，完全可以化解开发商的资金短缺问题。其次，全国性或区域性的大中型开发商已积累了一定的实力，具备了驾驭资金项目运作的能力，对预售商品房制度的依赖性已减弱。第三，国家监管部门可以通过强化监控过程来减少因预售制度的存在而在人力物力方面的额外(成本)投入，同时也因减少了预售环节而降低了这个链条中的不法交易的成本，顺应国家反腐倡廉的行政主旋律。

　　“不过，在目前房地产市场形势下，取消房地产预售制度这剂用药的药效确实太猛。”陈真诚表示，通过预售收款和预售中的银行按揭贷款，实际上是开发商进行房地产开发融资的重要渠道之一。若取消房地产预售制度并严格执行禁止土地抵押贷款，开发商的融资渠道将收紧，这将对开发商造成较大影响。具体来说，这就意味着要求开发商要有相当高的自有资金，否则就难以进行开发或只得减少开发规模、降低开发速度。这实际上是提高了开发商的市场准入门槛，可能导致房地产业进行一次彻底的大洗牌。

　　据陈真诚透露，住房和城乡建设部正在筹划修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，其结果能否在短期内取消房地产预售制度，极具期待；或对预售制度进行一定程度的调整，也势必对开发商造成一定程度的影响，尤其对房地产市场的预期。因此，陈真诚表示，房地产预售制度及其产业形势将来可能发生的变革，开发商须引以高度重视。

　　陈真诚

　　著名职业经理人，知名品牌营销策划专家、地产分析师、专栏作家、财经评论员，原创“OV商务别墅”地产概念，被称为“OV商务别墅之父”；长沙新思维企业发展策划公司首席顾问；相继任职于湖南财经学院、湘财证券。

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