潘石屹曾表示，进军上海，主要以收购其他企业的项目为主。与直接购买土地相比，在上海收购已开发项目，会在速度、价格方面更有优势。

　　《东地产》童丹霞

　　从信誓旦旦地宣布要拿出200亿元收购京沪项目，到4个月过去后迟迟不见动静。

　　SOHO中国董事长潘石屹因此备受媒体指责：“这不过是一场忽悠，一场炒作”。而对于炒作高手“老潘”来说，这一切看似司空见惯。

　　但是，这一次并非忽悠和炒作如此简单。

　　《东地产》记者获悉，SOHO中国对上海第一烂尾楼东海广场的收购，已经进入了实质阶段。老潘似乎在有意对媒体证明：我不是在炒作，不是在忽悠。

　　进军上海

　　SOHO中国已经进入东海广场查账，交易有望在3周内完成。这是SOHO中国在这场收购拉锯战中的最新消息。

　　从1个月前起，就风传潘石屹欲借东海广场的收购完成上海布局。随后双方一致在价格上交锋。据传SOHO中国最终在价格上做了让步。

　　SOHO中国对上海的频繁考察起于潘石屹的“抄底论”之时。当时SOHO中国派出总裁闫岩负责上海项目洽谈。

　　《东地产》记者了解到，闫岩常往返于北京和上海之间，对上海项目的选择同样瞄准于地段和类型，其中一些项目也正处于价格商谈阶段。

　　“在上海已经接触过7、8个项目，”当时在陆家嘴准备开会的闫岩告诉《东地产》记者。其后，闫岩往来京沪的次数逐步减少，但依旧在考察项目。

　　拉网考察

　　除了东海广场，目前并没有传出SOHO中国新的收购目标，但这不意味着老潘无事可干。

　　“他的行程安排的满满的，看过的地、考察过的项目有很多。” SOHO中国一位员工私下透露。

　　在此前召开的分析员会议上，SOHO中国财务总裁王少剑在会议上直言：公司将竞拍8幅位于北京以及2幅位于上海的商业地块，楼面面积分别达225万及60万平米，估计最多买入3－4幅。

　　虽然至今“抄底”结果没出，不过机构对SOHO中国的评级纷纷调高。大摩对其评级由中性上调至增值，给出的依据是对 SOHO 中国管理层已发现涉及280万平方米的潜在收购项目，故此有关其长远增长前景以及业务地域上欠多元化的忧虑得以消除。

　　与此同时，野村首评买入评级，该行认为SOHO资产负债表强劲，又拥有现金储备，令其可趁内地楼市低迷时，在优质地段加强土地储备的机会。

　　营销高手

　　“潘石屹是个虚虚实实的营销高手，却不是经营高手。潘石屹和张欣一直都认为通过市场优胜劣汰生存下来的才是好的商业物业，实际上开发商应该通过运营缩短项目的成熟期。在商业经营方面，他们还需要补课。” 中国商业联合会专家委员、易铺网CEO陈建明不认为潘石屹会真正收购建成的商业地产项目。

　　“潘石屹所领导的SOHO中国，表现出对收购现成物业的热衷，令其像一家投资型公司。”陈建明指出SOHO中国的模式，是将收购的已近建成的物业(多数为烂尾楼)重新包装，利用其品牌优势，以及长期积累的客户资源，创造价值。

　　不过，潘石屹可不这么认为。

　　潘在提及SOHO中国的商业模式时，讲了这样一个故事，林肯在竞选美国总统时，有位女士问林肯：男人的腿长多长才合适？林肯回答说：能够着地就好。

　　“这听起来似乎是开了一句玩笑，但的确有些房地产商开发的房子是脚够不着地的。房子长期大面积的空置就是脚够不着地的商业模式。SOHO中国的商业模式就是要让脚坚实地踏在大地上，踏在中国的市场上，不要飘在空中。”潘石屹认为，“这次金融危机中，SOHO中国所开发的写字楼出租率还维持在95%以上，真正做到了物尽其用。有些房地产商开发的大楼建成许多年了还一直在空置着，这就是最大的浪费，是暴殄天物。”

　　这听起来似乎并不是虚妄之词。香港证券公司分析人士提供给《东地产》记者的数据显示，北京CBD内办公楼的空置率达到30%，但SOHO的项目入住率确实维持在90%以上。

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