二套房贷的“弹性”游戏

　　采访·撰文／白鹤  周颖

　　二套房贷外紧内松，一边是银监会严控信贷资金流向楼市，一边是2万亿元新增贷款流进楼市，楼市与信贷资金的游戏就像一根松紧绳。

　　这个节骨眼上，银监会下发到各银行的通知，让老黄要买第二套房的计划又泡汤了。

　　6月22日，银监会下发给各银行通知，即《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(以下简称《通知》)，要求各银行严格把关二套房按揭贷款的审查和发放。

　　这让老黄着实捏了一把汗。老黄买房并不是想投资。老黄在周围朋友“买房要跑过通胀”的感召下也加入了“二次为奴”的队伍。婚后他原先的一居室不够用了，想换一套离地铁近且性价比高的二手房。可是他手中第一套房子的公积金贷款未还完，能享受到20%首付、7折利率的优惠吗？

　　中介毋庸置疑的态度打消了他的疑虑，“没问题，我们和银行的关系熟。”可是刚刚迈入7月初，房价像坐了火箭似的往上蹿，老黄原先预备的首付不够了，他不得已向朋友借了钱。这时原先颇有把握的中介突然变了卦：“首付两成恐怕不行，至少要三成。现在银行都下文了，卡得比较严，建行都不做按揭了。”

　　这个“文”(银发[2009]59号文)指的正是上述银监会下发的《通知》。就在老黄彻底死心的时候，中介又来撩拨他：“快点买吧，我们找其他银行还能贷款，至少利率还能打7折。”一波三折后他却疑惑了：二手房贷收紧是真的还是假的？

　　二套房贷的政策像根松紧绳，不光扯得老黄的心忽上忽下，对大林同样意味着放贷尺度变来变去难把握。大林是北京一家股份制银行的信贷员，这段时间正忙着四处开会。“明天就要开个贷会，听说政策又变了。”

　　房贷暗中松绑  银行倾向二次购置

　　7月以来，大林天天忙着加班，因为上半年的放款任务没有完成，最近在住房贷款的发放上反而明显增速。“每个月的信贷增长要达到几千万元，这是任务，达不到就扣钱，完成任务奖金正常发。”

　　在放贷任务的压力下，各家银行的信贷员其实都愿意给二次购房的人网开一面。像老黄这样的购房者的情况大林放贷时是这样处理的：依照北京人均住房面积标准，如果购房人第一套住房人均面积低于27.07平方米，第二套房屋按揭时的贷款标准可以比照第一套执行。显然“改善性需求”是其中的关键词，“我们肯定执行银监会的二套房贷政策，但是条文规定没那么细，在不违反规定的条件下我们还算宽松执行。”

　　在银监会下发《通知》要求严控二套房贷后，至少在表面上，大林隐约感觉到从紧的信号：这段时间单位经常召开和二套房收紧信贷的相关会议。

　　这一切都缘于6月22日银监会下发给各银行的一纸《通知》，《通知》中明确要求：“不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由放弃二套房贷政策约束；不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”

　　尽管银监会一再要求对第二套住房贷款的发放要严格执行，但事实上各家银行都有自己的“弹性”。以北京地区现行标准为例，如果购买二套房，按照中国人民银行的标准，首付必须达到四成，利率按基准利率上浮10%。但如果购房者第一套房按揭贷款已还清，或者首套房屋按揭是公积金贷款，多数银行都亮“绿灯”：购买第二套房可按照首套商贷标准执行，享受利率7折优惠。

　　同行们和大林遇到的情形差不多。来自中国工商银行的人士说，今年上半年工行的个人消费贷款增速很快，不过进入5月以后逐渐开始收紧。以北京市场为例，之前买房希望通过高评来获取较多贷款额度的现象越来越难，主要是工行加大了对二手房贷的防控。

　　建行一位内部人士认为银行之间没有什么太大差别，“只不过有的银行上半年贷款任务完成，有的没有完成。今年上半年没有完成放贷任务的银行肯定在下半年要集中放贷，否则会影响考核指标。信贷员年初都有放贷指标，在操作中普遍向‘改善性住房’的标准靠拢。”

　　对大林而言，对二手房贷暗中“松绑”并不仅仅是为了业绩考核，从银行自身风险控制来说，信贷员也多会倾向二套房购买者。“因为很多二次置业的人，他的支付、还款能力和征信记录都要好于首次置业者。”大林也很无奈，“不少第一次买房的人，首付都是全家凑齐的，有的人还是‘啃老族’，一查征信记录全是零。”

　　“银行本质上都愿意做按揭贷款，争取到这个客户，可能意味着争取他们今后二三十年的存款、基金和股票代理业务。”一位银行内部人士告诉记者。

　　2万亿元信贷资金入楼市 地产泡沫涌现？

　　像大林一样，很多信贷员为了提前完成放款任务，在二套房贷业务方面屡打政策“擦边球”。如判定二套房贷时，不按“家庭”而是按“个人”来计算房贷次数；实行“七一折优惠”的文字游戏；还有些银行花样翻新，将按揭贷款与理财、存款等业务结合，二套房贷利率仍可实现37%的下浮。

　　“当前房价之所以会出现快速上涨，是因为自今年3月和4月份开始，国内房地产需求已由消费主导转向投资主导。” 中国社科院金融研究所易宪容以深圳房地产市场为例，指出各商业银行突破第二套住房的信贷政策限制，让投资者享受消费者的信贷优惠，大量投资者涌入市场，最终推高了国内一些城市的房价。

　　“没有银行信贷的助推，房地产市场肯定不会过热。”中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇认为“天量”的新增贷款与楼市风险升级不无关联。有消息称，从开发商和个人房贷综合统计来看，2009年上半年新增贷款中，不少于2万亿元的新增贷款流进了楼市。而6月份金融机构的各项贷款较上月新增1.53万亿元，这是二季度以来月度新增贷款首次超过万亿元。上半年我国新增贷款共7.36万亿元，远超此前外界预期。

　　在宽松货币政策和信贷指标压力之下，无数个“大林”通过“外紧内松”的二套房贷政策，已经将楼市推向泡沫边缘。

　　在汇丰银行担任客户经理的小王最近就感到很奇怪，她的一些大客户纷纷把原先准备投资地产的大笔资金存入银行转做其他理财业务，原因是“现在的楼盘价格太高了。”这一幕让小王回忆起2007年股市见顶6000点之前，正是这些先知先觉的投资客率先转移资金逃离股市。

　　“楼市泡沫正在形成。”郭田勇认为如今房地产市场呈现出的“非理性繁荣”就是泡沫雏形。2009年5、6月份，全国各地楼价加速上扬，火爆程度甚至超过2007年，各地地王纪录不断被刷新。国家统计局公布的6月份全国70个大中城市房价数据显示，各大中城市房屋销售价格同比上涨了0.2%，涨幅比上月扩大了0.8个百分点；环比也是上涨了0.8%。

　　资深财经评论员叶檀撰文指出，杭州与北京、上海等地一样，又开始进入房地产泡沫酝酿期。“据中原地产的统计，目前杭州新房4成以上是投资性购房者，这样的比例已是历史高位。”

　　“如果住房投资者利用银行的住房信贷政策炒高住房价格，房地产市场能否持续繁荣？大量房地产投资者利用银行的金融杠杆肆意炒作时，势必会吹大国内的房地产泡沫。吹大的房地产泡沫必然会破灭，这就意味着银行的危机及金融危机的发生将不可避免。”易宪容警示说。

　　国信证券房地产分析师区瑞明分析，全国大中城市6月份的房屋销售价格首次出现12个月以来的同比上涨，这说明地产价格没有暴涨，泡沫未出现。

　　在信贷员眼中，信贷发放和房价涨跌呈正比例关系：当市场行情低落时，房价也步入低谷，银行发放住房贷款也慎之又慎。但当市场活跃时，银行又愿意积极放贷，而这时房价自然水涨船高。

　　监管层“含蓄”的警示

　　进入7月以来，大林向领导上报信贷新增数目的次数明显频繁了许多，同时银监会越来越关注各银行下半年的新增贷款数据。

　　楼市泡沫已经引起了监管层的注意。《通知》的出现被分析人士解读为监管层的警示信号。 据了解，这是银监会自国务院办公厅2008年底下发国办131号文之后，第一次明确要求商业银行参照标准执行二套房贷政策。

　　只是这一次的警示似乎有点微妙。区瑞明甚至用“隐秘”来形容《通知》的传达，“在银监会官方网站上根本查不到，可是过往的银发[2007]359号文(加强商业性房地产信贷管理的通知)都是公开的。这说明此次银监会很谨慎，毕竟宏观经济并未企稳。”

　　二套房贷政策如同“橡皮筋”，被市场拉得忽松忽紧。大林也想起了2007年“359号文”和补充通知刚刚下发时的“雷霆万钧”之势，同事们放款都很严格，之后随着宏观经济下行，国家信贷政策的宽松，二套房贷有了松动的迹象，可是现在又被拉紧了。“松紧绳”带给大林的不是有趣而是麻烦，“变来变去，工作没法做。”他和同事们开完个贷会议就互相抱怨。

　　觉得房贷政策变来变去的不只是大林，专家也来凑热闹。“原来我同意二套房贷政策松动，现在又反对”，郭田勇坦承自己的观点变化，“此一时，彼一时嘛，市场低迷，交易量甚至为零的时候，当然要刺激市场，带动宏观经济增长；现在市场出现过热迹象，各种不轨、投机行为的‘沉渣’又泛起了，对二套房贷的松动就会助长投机。市场调节采取的是逆向性的调节方式。”

　　他对二套房贷收紧的解读是政策“微调”，并不意味着整个信贷市场的紧缩。“所谓微调，是指央行在货币政策操作的方向和力度上适度地调控。”7月9日，央行宣布恢复发行暂停8个月的1年期央票，表明央行已经开始有意识地加大资金回笼力度、抑制信贷过快增长，加强对流动性的调控。

　　“从总量上讲，通过一些公开市场业务等方式适度收紧流动性，而不应启用加息等大幅调整动作。但在调整结构、方向上，要有所区分。在一些热点行业，相对更易失控的重点领域要区别对待，比如房地产。”郭的态度很“中庸”，“我们既支持经济复苏，也反对经济过热出现暴涨暴跌。”

　　《通知》下发后，杭州、福州、上海等地开始叫停各种违规贷款行为。选择杭州作为“试点”也隐含了监管层的审慎。

　　“政府与央行是否愿意打压房地产市场呢？恐怕未必。”叶檀认为，目前实体经济乍暖还寒，如果房地产市场受到打压，财政收入将大大减少，这是地方财政不可承受之重，同时，房地产成交量与投资量下降，可能使“GDP保8”信心不足。“但杭州地方政府是救楼市的先发地，率先收紧二套房贷，仍然是个明显的信号，房地产资产泡沫已经引起有关部门的警惕，他们试图将风险控制在一定范围内，做到不增加银行风险，不激怒太多尚未购房的夹心层。”

　　在新一轮的放贷热潮中，中资银行是否存在违规放贷还未有官方定论。只是在过去的2008年，审计署的报告给中资银行部分贷款流向定了性。6月25日，审计署发布报告指出，6家中资银行(工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、中信银行以及招商银行)违规贷款主要投向房地产领域。2008年上述6家中资银行违规贷款超过300亿元人民币，涉及违规发放土地贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款等违规行为。

　　如果2009年继续出现违规放贷事件，楼市价格、楼市泡沫还会持续走高吗？

　　(本刊记者张思对本文亦有贡献)

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