严打， 刀下留人

　　面对上海楼市连续数月供应不足的“贫血症”和商品房销售中的“捂盘惜售”状况，上海市房管局终于出手。

　　最近出台的《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，明确规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。

　　上海市房管局重申，商品住房项目超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米。

　　“严打”风暴来临了！！

　　这是对楼市的“重拳出击”还是“隔靴搔痒”？

　　开发商：捂盘是我们的本能

　　“捂盘，是一种自然经济行为。”

　　“这是个消极的政策。”

　　“不能头痛医头脚痛医脚。”

　　“要听党的话，做党的好孩子！”

　　“肯定会有对策的。”

　　每次新政策出台，看似大难临头的开发商都不会坐以待毙。兵来将挡，水来土掩。开发商总有办法绝处逢生，“刀下”总会“留人”的。

　　“不买账”成潮流

　　“捂盘，是一种自然经济行为。”华燕置业副总经理林森将这个定义作为对记者的开场白。

　　他形象地拿橘子作了一个比喻：假如橘子是生的，就需要捂一捂；如果熟了，那再捂就烂了。楼盘也是这样，在市场自由竞争的机制下，因追求利益最大化而捂盘，是开发商自然的选择。

　　因此，针对当前商品房销售中“少量多批”、“捂盘惜售”而于近日出台的《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》中，才会把早在2007年12月就发布过的“申请预售面积不得少于3万平方米”这一条规定进行重新申明。

　　对于这个硬性规定的政策，开发商们颇有微词。

　　景瑞地产营销总监杨子江表示：“假如有些楼盘就没到3万平方米怎么办？人家并不是有意捂盘，不能一刀切啊。”

　　“这是个消极的政策。”林森表示，着力点落于“控面”而不是“控价”，没有核准价格的机制，不能达到“量价兼顾、同步调控”。现在有些政策缺乏综合考虑、统筹全局，而过于生硬，可能起到与初衷相反的调控结果。

　　中海地产上海公司董事经理丁颖则认为，前两年的土地压缩和金融寒冬，使开发商延缓了建造速度，有些甚至根本没有项目，这才是导致今年上半年供应量的紧缺和市场火爆的根本原因。杨子江与她持相同看法：“这是个复杂的问题，不能头痛医头脚痛医脚。”

　　“严打捂盘惜售”这一招，基本没有开发商买账。

　　该“守”的还是要“守”

　　但是，“严打”刚出台，万科、龙湖、富力等全国龙头企业便加紧力推新房源。而受《东地产》采访的开发商们也都表示会坚守规定。

　　“从07年以来我们一贯是认真执行的啊。”丁颖表示很理解政府这一做法，是希望保持一个健康稳定的良性销售环境。她略带委屈地解释道，像中海那样大型的发展商都是要对股东负责的，也要完成业绩和每年的配额，不会随便捂盘的。“在商言商，任何一个发展商都不会说和老百姓、政府对着干的。要听党的话，做党的好孩子！”

　　杨子江也表示：“房地产行业也有很多操作很规范的公司，一般大公司都不大会刻意去钻政策的空子。”

　　与此相反的是，林森坦言开发商不会这么乖。“肯定会有对策的。”他表示，“在目前的政策法规下，没有更多的行政规范去督促的话，开发商维护价格的自觉性还是比较缺乏的。”

　　而当被问及对下半年的展望，房价是否会因此受到影响而下降时，虽然开发商称楼市受“严打捂盘”的调控影响不大，但由于另一些因素的存在，他们的观望情绪普遍较为浓重。

　　杨子江表示“不好说。很复杂。”他认为虽然供应上会稍有改善，但房价未必会被平抑。由于房地产业的长周期性，近期一些政策的效果不太容易在短时间内得到体现。

　　丁颖则从成交区域上作了分析。“如果内环成交量大于外环，显然均价就会抬高。反之亦然。所以不能简单地说整个市场会怎样。”

　　买房人，不再抱幻想了

　　“最过分的楼盘半年开盘4次。”

　　“他们终于老实了。”

　　“我看透了。”

　　“我放弃了。”

　　对于买房人来说，新政策是否会真正影响房价是最重要的。经历过2007年“严打”的老百姓，似乎并不看好这次严打。

　　“我碰到过最过分的楼盘，半年之内开了4次盘，房价从最初承诺的每平方米17000元涨到了24000元。我每次接到售楼处的电话就立刻赶过去，结果每次都被告知已经卖光了。”

　　——王女士，44岁，上海人，德资物流公司高管。

　　“终于等到房子了，他们去年就联系我，结果一直没有确定开盘时间，现在政策出来了，他们总算老实了。我现在已经付了定金，价格还不算贵。”

　　——高先生，30岁，温州人，服装批发商。

　　“两年前我刚来上海时，以为奋斗几年就会有自己的房子，不过现在我已经放弃了买房计划，因为房价涨得太高了。这回的新政策和07的没什么两样，不会有什么实际作用。”

　　——杨先生，25岁，陕西人，高级程序设计师。

　　“买得起的已经买了，买不起的还是不会买。严打‘捂盘’又不是严打‘房价’，就算开发商大量推房，也不太可能降价的。我已经看透了，不敢奢望在上海买房子了，只希望嫁个有房子的好老公。”

　　——陈小姐，22岁，上海人，待业。

　　09年的房市的火爆牵一发而动全身，从年初开始，各项相应政策也陆续不绝。从最初的各大开发商“上书”政府救市，到今天的打击捂盘政策引得开发商们叫冤连天。房市和政策之间，那种种爱恨纠缠，怎是一个“烦”字了得？

　　沪上各房地产业内专家对此次“严打”，做了如下解读。

　　“少量多批”是问题根源

　　——佑威房地产研究中心副主任陆骑麟

　　房价的上涨是市场供求关系的对弈中所产生的一种自然现象。健康的市场会有自动的调节能力。

　　不过目前的市场很显然已经处于一种不健康状态中，政府不论出手作出何种政策上的调节或者限制，都是为了保住成交量，抑制高房价。

　　地产商在市场行情看好的时候出现“捂盘”行为，这实际上跟开发商一直以“少量多批”的售楼方式进行销售有很大的关系，而此次政府执行措施，开始有意识地从源头上控制此类现象的滋生。

　　政府不可能一次性下“猛药”，一般都会先将政策重申或者颁布出来静观其效，若市场秩序依然故我、不得章法，则政府会加强自己的监督力度来强行稳定市场。

　　现今国民经济很大程度依靠内耗产生动力，而外在的金融危机的影响并非已经过去，实体经济的复苏尚需时日；所以，此时房市越是火爆，那么也越能证明其中泡沫膨胀度有多快。政府对于房地产商捂盘的打击时限，不会是一个短期行为。毕竟，捂盘对房市价格上涨起到了不可忽视的推波助澜的作用。

　　此时政府出台打击捂盘的责令，实际上也符合了民心所向。

　　捂盘主力是中小型开发商

　　——上海乘星行行销服务机构副总经理赵春雷

　　单从技术层面上来讲，“捂盘”也好，“促销”也罢，实际上都是一种地产商的营销策略——追逐利润，本身就是商人本性。

　　大型开发商捂盘的可能性倒是并不是太大，因为他们有足够的土地储备，并且追求的盈利模式是在滚动中寻求效益的由寡到多。楼盘晚一天开盘，就意味着后续的土地开发需要的资金也会被延续一天，环环相扣，大型开放商为楼盘所承担的连带性成本太高。

　　相反，中小型开发商则更容易出现“捂盘”行为。他们所拥有的可供销售楼盘本就不多，也没有后续开发土地的力量。对于他们来说，“捂盘”是令所售楼盘利润最大化的最好方法。

　　如今产业结构正在转变中，一次性打刹住了房地产价格直线下降，并非政府本意。政府此次发布关于打击“捂盘”的措施，实际上是能起到的是一定的缓冲作用，但并不治根。

　　“捂盘”是因为市场热而开始捂，而并非市场因为“捂盘”而开始热。所以，在这种情况下，政府出台的打击捂盘的策略，只能从一个面上解决或者缓解一个局部的问题，对于房价的影响是短期的或者是微小的。

　　政策的完善需要时间

　　——易居中国分析师薛建雄

　　相关政策法规的逐步完善是考量房地产市场的逐步成熟的重要指标。

　　最初房地产市场是一种朦胧的摸索状态，开发商对叫价和售卖方式掌握着主动权。当时的房地产市场是处于无监管的自由状态。

　　2004年7月，政府开始出售调控， “网络房源备案”系统应时而生，从而限制了房地产只叫不售的促销手法。

　　07年房市看涨，政府第一次提出了《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，开始关注到开发商的“少量多批”现象。

　　直至今日，“捂盘”再抬头时，政府启动商品房销售备案制，进一步从销售的源头开始控制房市的货量供给平衡。

　　当前房地产法规的制定和市场发展都还没有完全到位，若按欧美房地产成熟的市场走势看，未来房地产界的法规将跟加倾向于对房地产产业的全面建设——这个规范，很有可能从房地产商拿地的那一天就开始确立。

　　政策既是应市场而生，同时也是赶超于市场之前。新政策的出台是为了解决目前房地产市场所出现的种种问题而存在，同时也是为树立房地产的未来市场规范铺平道路。

　　由于今年形势大好，开发商制定的销售计划基本都在半年内完成，有了充裕的资金链，也就有底气对后续利润抱有预期。对他们来讲，此次“严打“更多的是一种警告，是否能够真正“乖乖听话”则需静观其变。

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