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上海房贷利率潜规则:最低6.3折

http://www.sina.com.cn  2009年07月22日 00:03  21世纪经济报道

  本报记者 林小川 上海报道

  上海银监局近日转发了中国银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求商业银行严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

  在政策三令五申的背后,其实是银行在执行房贷政策过程中存在诸多“擦边球”行为。

  记者经过调查发现,商业银行一系列争抢房地产信贷市场的方法令人大跌眼镜。通过一些“创新”手法,银行可以提供比公积金贷款利率还低的商业贷款,其利率相当于在基准利率上打6.3%折;为了应对激烈的市场竞争,银行正给地产中介提供越来越高的返点(营销费用),最高已达1.6%。

  7月21日,一位国有银行人士向本报记者揭开了这些变相促销背后的无奈,“现在市场竞争这么激烈,在利率没有放开的情况下,银行为了规避利率管制的限制只好越轨操作。”

  多位银行人士对记者表示,今年的个人房贷业务量已完全超乎想象,大部分银行都已完成了年初的计划,但目前仍没有刻意收缩的政策。“我们觉得房价不会剧烈下跌,这几年政策收紧了几次,房地产价格有波动,但房贷并未出现不良危机。”面对如今不断攀高的房价,上述国有银行人士仍认为房贷相对安全。而这代表了多数银行人士的心态。

  6月份,上海个人房贷业务随楼市成交量逐月放量而大增129.8亿元,创历史单月最大增量纪录,二季度增量也创历史新高。截至6月末,上海市中外资银行个人住房贷款余额3368.2亿元,比年初增加260.6亿元,同比多增180.1亿元。

  利率比公积金贷款还低

  你能想象个人住房按揭贷款的利率突破7折底线低至6.3折吗?

  “最低利率4.158%??你out啦,现在申请即可获得3.78%的优惠利率。”一家按揭中介公司在其网站上展示了如此诱人的信息。

  记者以客户的身份致电该公司,公司相关人士称,确实可以办到此等条件的贷款。申请条件很简单,只要客户的第一套房商业贷款剩余金额高于40万,并且两年内贷款逾期次数没有超过3次。不过须客户自己承担办理银行贷款的担保费和评估费。

  相关人士还表示,如果客户已经贷过一次款,但妻子或者丈夫一方未有贷款,仍可以按照第一套房的标准申请上述优惠利率。换句话说,如果以家庭为单位购买第二套房,仍然可以通过这种途径获得低于7折的利率。

  根据有关规定,目前房贷最低利率是在基准利率基础上打7折,即4.158%,而3.78%则是基准利率打了6.3折,甚至低于目前的公积金贷款利率。

  “这种做法的确在银行存在。”一位国有银行人士分析,最早深发展曾推出类似产品,此后也有其他银行推出了改良产品。

  据该人士介绍,低利率的奥秘就在于银行采取了不一样的利率期限标准。比如,银行和客户先签订20年期限的贷款合同,同时对20年期的贷款进行分割——首先签订一个3年期的贷款合同,3年到期后再次申请贷款展期或者再融资申请。

  “这样,贷款利率是按照3年期贷款利率打7折,也就是5年期利率打了6.3折,但每月还款的本金又是按照20年期限来计算的,因此客户每月还款金额压力不会很大。”上述人士解释。

  上述人士称,这种方法可以帮客户节省不少利息,不少银行就利用这个办法将其他银行的客户“挖”过来。

  但这位国有银行人士坦言,他们行并不敢这么做,主要是担心政策风险。在目前利率管制的前提下,上述方法突破了传统的利息标准;此外,客户须3年后再申请至少3年的贷款展期,但按照目前的规定,展期的期限不能超过原有期限的一半。

  事实上,深发展此前推出过类似的点按揭产品,就传出被监管叫停的消息。一位国有银行人士表示,这种创新产品在国外,是为了达到资产匹配的目的,到国内就成了规避利率管制的竞争手段。

  问题在于,给出如此超低利率,银行还有盈利空间吗?事实上,为了锁定利润,这些银行也制定了一些限制条件。比如,要取得3.78%的利率,客户3年内提前还款就要付出比普通住房按揭贷款更高的成本。

  “贷款打折后利差很小,如果客户贷款一年之内就提前还款,银行就亏了。如果客户的平均还款期限达到4-5年,银行就仍然存在盈利空间。”上述人士揭示了银行的盈利逻辑。

  类似的武器还有“固定利率”,它本来是为了帮助客户规避利率调整的风险,却成了规避二套房贷款利率实行基准利率上浮1.1倍的工具。

  “返点”高达1.6%

  除了银行的“创新”外,中介公司也成为降低贷款成本的渠道之一。

  随着监管部门对二套房政策三令五申,银行的信贷政策将逐步趋紧。购买第二套房客户申请3.78%的超低利率已经越来越难。

  上述按揭中介公司人士又出了一招,客户可与银行签订7折贷款的合同,而中介公司将给客户“返点”。贷款100万,一年可以返给客户5000元以上,200万则可达到1万,也相当于节省利息支出。

  这看起来有点奇怪,但其中的奥秘是,银行为了争取客户,一般会支付给介绍客户的中介公司手续费,也就是俗称的返点。

  “虽然现在按揭的量快速上涨,但给中介返点的费用并没有下降多少,基本上在1%左右,一些银行为了争业务,最高可达到1.6%。”某国有银行人士透露。

  这也可以解释为何中介公司慷慨给客户返点了,比如,200万1%返点,中介给了客户1万元,自己仍可以获取1万元。

  更有意思的是,中介第一年返给客户1万元后,第二年可以帮客户申请转到别的银行,由此继续获得另一家银行的返点,并再度返点给客户。

  “对于这种情况,我们也是清楚的,也有客户直接向我们提出要返点,那我们为了保留客户,也会给一定的激励,但只会通过中介给。”有银行人士无奈地说。

  按照规定,房产中介公司因提供贷款资源、信息、贷前资料收集等服务,商业银行可按责任与义务相挂钩的原则支付相应的手续费,但支付的费用不得与贷款金额挂钩。

  对此,上海银监局上半年曾发文,严禁银行通过与中介机构合作向客户进行费用返还、垫付首付款等方式降低条件,变相突破监管政策。


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