市场频传二套房贷或将收紧
市场频传二套房贷或将收紧的消息
二套房贷收紧 房子还好卖不？
编者按：09上半年楼市回暖的价格上涨、投资性需求的上扬、央行四万亿投资部分流入股市与楼市、央企北京土地市场称王等事实已成为媒体和地产界的热点话题。在楼市回暖的背后，宽松的信贷政策扮演了毋容置疑的核心作用，银行在地产投资端和消费端的业务竞争异常激烈，二套房贷私下松绑的优惠诱惑了不少购房者。数据显示，截至5月末，包括四大国有商业银行在内的9家银行，累计新增贷款投放量为3.65万亿元，为全年计划信贷投放目标2.76万亿元的1.3倍，已超额完成全年计划。如此快速的增长，引起了以银监会为首的监管部门的“密切关注”，二套房贷将收紧的消息开始弥漫。
二套房贷优惠吸引购房者
促销效果开发商各说不一
6月30日，09上半年的最后一天，谢庭娅，某公司职员，在科华路某银行办完房贷手续微笑着走出大门，心里充满了对未来幸福生活的憧憬。与第一套房不同，这次房贷的首付款是她自己打拼多年的积蓄，首付额度两成。
2005年，谢爸爸用养老金为她在成都市中心买下了一套60平米的小户型。同年7月，谢庭娅大学毕业后开始了她的职场生活。随着感情与事业的稳定，她和男友开始盘算着人生大事。去年底以来，谢庭娅就开始积极收集楼盘信息，逛楼盘，看户型，但碍于首付款和利率过高一直未能如愿。换房的事情就像一块没有落地的石头，一直悬在谢庭娅的心头，而今年开春以来房价不断上涨的事实一度让她打消了换房的念头。直到6月下旬，一位银行的朋友告诉她"二套房也可以办理‘首付两成，七折利率’”。随即，谢庭娅在不到一个星期内完成变成了第二套房“房奴”。显然，象谢庭娅这样的改善型性需求人群因为二套房房贷优惠下单的一个缩影。记者在不少楼盘都得到了买二套房可以办首套房的优惠政策的信息。二套房贷对销售的促进到底有多大，开发商却各说不一。国嘉地产营销总监李乐表示：“二套房贷的放宽或收紧，对于购房者来说更多的是一种心理层面的影响，对销售的刺激作用不明显。对于真正要买房的人群来说，他肯定是有准备的，也不在乎多付那几万元钱。”而四川中原三级市场住宅部总监冷泉颐认为：“二套房贷的松绑，对于二手房市场肯定有一定的刺激作用。从数据上看，三四五六这四个月的二手房成交量都在5000套以上，处于比较高的成交水平，价格也是以一两百的额度逐月上升。”
信贷宽大户型好销
业界人士喜忧参半
“90/70”政策出台后，中小户型成为楼市主流，大户型的关注度大大降低，加上大户型房源相对而言总价较高，刚需自然会总价较低、面积较小的房源，而改善性需求对高企的信贷门槛也不买账。随着二套房信贷政策松绑，改善性需求开始抬头。
作为一家地产公司的营销总监，赵凯最近特别忙，由于二套房松绑，公司项目上的大户型销售量直线上升。记者在采访中，赵凯的电话响个不停。 “吴先生，您放心，只要您的信用记录没有问题，我保证能帮您申请相当于一套房的优惠按揭政策。”赵凯承诺的优惠政策，就是一度只有首次购房人群才能享受的“首付两成，七折利率”，吴先生现在已经拥有两套住房。
“二套房松绑，对开发商来说肯定是好事，尤其是大户型占主力户型的楼盘。”某银行工作人员谭勇对房企资金运作了如指掌。“销售资金迅速回笼，不仅降低了企业当前项目的市场风险，还为后期项目开发提供了资金支持，而且还无需支付利息。”嘉进地产顾问机构副总经理马永林表示：“二套房贷的松绑，并不是国家宏观政策层面的放宽，只是在宽松货币政策下，出现的银行与开发商之间的利益合作行为。但是，不论对开发商还是购房者来说，稳定的价格走势对双方来说都是有利的。”
“国家对于二套房贷的政策并没有松绑，只是各商业银行为了赢利私下放宽了信贷政策，这种情况肯定不会长久。”翰林工作室创始人赖翰林，对银行降低门槛不以为然。
二套房贷或将收紧
市场影响有待考证
6月22日，银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(下称通知)，要求“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由放弃二套房贷政策约束；不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”
通知下发后，杭州、福州、上海、南京等城市开始叫停各种违规贷款行为。“二套房贷款收紧与整个信贷适度收紧是密切相关的，这对市场是一个明确的信号，对成交量也会有一定的抑制"。李文杰同时认为，上半年楼市回暖，投资客更多进入房地产市场，抬高了房地产交易价格。“如果房地产市场交易价格快速提高，政府层面也会对价格过高有所顾虑。”
对此，成都世家机构市场研究部首席分析师樊邦勇如此分析，“在房地产行业，国家调控只要把控好开发端和消费端的信贷政策，差不多就能‘八九不离十’。现在，随着国家‘四万亿’资金部分流向楼市后，尤其是北京地王争夺中出现的央企现象，也在一定程度上说明开发端的资金并非来自银行贷款。于是，国家调控就转向控制消费端信贷，但是国家对于刚刚回暖的楼市又不能过度调控，所以适度收紧的信贷调控是必然趋势。”
全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，央行曾对二套房贷款问题多次发出警告，但目前并未明确发出信贷收紧的信号，对房地产市场有何影响还不能判断。四川中原三级市场住宅部总监冷泉颐则认为，二套房需求多为改善型和长期投资型，目前还未发现短线炒作现象。所以说，松绑不一定是个负面行为。如果二套房贷政策收紧的话，肯定会对二手房市场产生影响，直接影响成交量会有一定幅度回落，但影响程度有多大，还要看二套房执行的覆盖群体及执行力度。记者 陈柏喜
▲新闻链接
二套房政策变化对比
●2007年9月
《中国人民银行及中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
“(二套房)贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。”
●2008年12月
《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
“在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”
●2009年6月
银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》
“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由放弃二套房贷政策约束；不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”
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