《东地产》吴燕凌 白洋洋 梁继贤

　　二套房贷，本来是政府为了让投机炒房过热的势头得到控制，而出台的特殊政策。但是当楼市真的冷清时，这个政策似乎面临着多方面的挑战。炒房人、开发商、银行，围绕着它博弈得愈来愈激烈。在这场房贷拉锯战中，炒房大军谨慎地摸着石头过河。他们明白，自己的命运依然在银行和开发商手中。

　　炒房客头顶的尚方宝剑

　　大东最近坐不住了：房市眼见着一天天火起来，和去年的低迷相比完全是天上人间的差距。想到自己身边很多炒房的朋友那张模板脸渐渐喜笑颜开，大东心里存了半年的侥幸全部化为乌有。有炒房的朋友嘲笑说这是“风水轮流转”，楼市的行情比上海的夏日天气还不靠谱：房价一下子涨了起来——看着朋友们抛房买房忙得不亦乐乎，大东渐渐很难再用“房市有风险，投资需谨慎”来安慰自己了。

　　“我们这个阶层，供养一套房子自己住还算是可以的，但是，炒房也不是不能做。”大东算了一笔账，除了每个月供养自己的房子，自己每个月还能节余一些。现在手头还有30万的现金。用来干嘛呢？放在银行吃利息似乎是很早以前的做法了。“现在大家都在做投资，我也想做一做，看这个行情，这次再不买以后恐怕我还会后悔。”

　　小本炒房，需要理由吗？

　　大东并不痴人说梦，他细细琢磨过，要是买一套房子的话，全部用现金是不可能的了。他自己手上的钱只够付一个首付。余下的钱，可能就要靠贷款来解决了。

　　“贷款的钱可以每个月用房租来养着。然后再关键时候出手，挣点差价。关键就是现在的贷款问题不好解决。”大东犯愁的是他的贷款性质：按照国家第二套房贷政策，大东已经有一次贷款记录，那么再贷款的话就应当按照二套房贷政策去做，那样的话，不仅不能享受利息7折的优惠，就是首付也得提高10个百分点，至少是40%的首付。

　　“这样的话，如果房子被市场套牢的话，我会面临两个房子的还贷问题。压力还是蛮大的。”不过很快，他的犹豫便不再是理由。

　　同是天涯炒房人

　　大东的烦恼很快在网上得到了别人的回应。他经常上网向炒房前辈们偷师炒房经。不过最近，大家好像讨论的话题除了飞涨的房价外，又多了一个：关于二套房贷。

　　这时候，大东才知道，自己又一次错过了一个“好”时机——07年一直存在的第二套房贷政策实际上在炒房一族看来有等于无。很多的炒房客都是通过各种手段将二套房贷转化为一套房贷。不过，现在的风声开始收紧了。

　　“你说我怎么这么倒霉？”大东在网上沮丧地向朋友诉苦。他的样子引来了几个人的注意。很快，在网上他们攀谈起来。

　　“对方也是一个炒房客，不过还在做中介。自己炒房大概有6、7年了。”大东告诉记者。

　　在炒房客的眼里，大东是一个还没入“门”的新手。几下搭讪，这个老手已经大概明白了大东的意思。

　　中介“牛”人：现身赌咒说房贷

　　“我以为自己享受二套房贷没戏了，没想到还是有门路的！”大东开始兴奋起来，对方很快弄清楚了他想要的东西，并满口拍胸脯表示可以“操作”。

　　这位陈姓中介工作人员似乎很看不上大东的“畏首畏尾”，称房贷问题只是“小事”。并夸下狂口要和大东赌一百万。

　　“他说只要我现在想要贷款他就可以做到7折的利息优惠，别说第二套，就是第三套他也做过。”陈姓中介工作者本身自己也在炒房，并自曝迫于本金压力只能暂时做小户型。“上有政策，下有对策啊！”他这样说服大东，并且大方的留下了手机，以便于随时联系。

　　“他说他银行里有朋友可以操作，只要资信好就没问题。”大东说：“这样我能舒口气了，二套房贷只要有操作空间，我炒房就有希望。”

　　开发商见招拆招

　　漏洞依然存在

　　二套房贷政策是国家在07年房市过热时为了限制投机炒房而颁布的条例细则。但随后楼市跟随金融危机的来临变成了“霜打的茄子”。各大银行为了刺激楼市，暗自松绑了二套房贷的限制，直到09年楼市回暖，央视将此事曝光，各地银监会立即纷纷重申对二套房贷的重视。一时间，民间小本炒房客风声鹤唳。

　　但与外界、银行的严密口风不相配套的是，中介机构似乎对这种重申的行动并不感冒。大东碰到的就是一个典型例子：很多中介公司的员工本身也是炒房人，对于政策或者客户，他们两边都“门儿清”。

　　杨小姐最近也心动想要炒房了，几番请教下来，方知其中门道：二套房贷政策虽说收紧，但是总有空子可钻。为了避免支付二套房贷的高利息，某中介公司帮杨小姐支招，用不同的户头申请，甚至打点关系拿优惠。

　　不论如何见招拆招，二套房贷依然存有操作漏洞。不过，对于小额投资的炒房者来说，政策的暗示性的收紧已经成为了悬在头顶的尚方宝剑让人不得不时时打一个哆嗦。

　　在售别墅，战场上的免死金牌

　　“收紧二套房贷”的风声，传到开发商这边时，总体而言并未掀起过多波澜。其受关注程度随开发项目的不同而不同。别墅等尖端项目的购房者多为银行VIP用户，故不受收紧政策的影响。而一些以投资炒房客为主的楼盘则压力较大。

　　与东亚银行合作的紫都·上海晶园，作为位于佘山的独栋别墅，其业主均有着较高的社会身份，不仅不存在贷不到款的问题，反而是各个银行争相拉拢的客户。“我们的客户都是优秀客户，是各大银行的VIP，基本都可以贷到，利率照旧7折，”销售经理朱斌说道，“有些甚至是银行抢着借钱给他。”

　　银行在贷款给客户时都会对其进行审核，如财报、炒股情况等。一些以炒房为主要目的的购房者，在这时会被甄别出来，从而贷款受到阻碍。而另一些以规避通胀或自住为需求的购房者，则不会被拦在门外。对于多次置业的真正高端的客户，则更是“湿湿碎”。可见，收紧二套房贷的影响是因人而异。

　　紫都·上海晶园的朱斌，因为所在公司综合实力较强，心态较为轻松。“银行也是要竞争的，所以会否真的收缩是一个问题，除非政府强制执行。”他对该政策的存活可能表示了疑问。

　　新盘公寓，炒房人不再热爱？

　　相比别墅，住宅项目受到的冲击略大一些。“卓悦居”项目的市场销售经理刘小姐表示，与他们合作的十家大银行，操作均较为规范，压缩的较紧，即使首购的贷款利率也只在70%，客户资料审核方面也较为严格，因此一般不会给炒房客太多机会。

　　但如果客户个人能自行在一些小银行如民生、华夏等以8成价格贷到款，那么商家也会宽松对待，只是不为其提供担保。“卓悦居”由于楼盘的特殊性，将之作为二套房的购房者较多，尤其是温州客占到其中相当一部分比例。刘小姐担心其销售会受到一些挫折，这也是目前很多上市新盘必须面对的问题。

　　一些中小开发商及代理表示，春节期间对二套房贷限制的放松，曾为他们带动了一部分销售。但目前已按照国家规定，首付4成，利率为基准利率。为避免出现拖延付款等问题，也会要求购房者先与银行谈妥并确认。“如果真要全面收紧，还是会影响到一些新盘的。不过我们现在主要是尾盘。”信证置业的费小姐显然松了口气。

　　银行，以不变应万变

　　银行从未收紧？

　　日前，杭州市各商业银行明确通报关于二套房贷的收紧口径，要严格执行人民银行、中国银监会早前下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，即以户为单位执行第二套房贷政策；对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，按照第一套自住房贷执行。

　　在二套房贷收紧之前，杭州楼市出现井喷局面，一片飘红。原本，购买第二套房子可享受二成首付，七折优惠。现在，央行加大力度，不仅是杭州，上海的各大银行也都做出不同程度的反应。

　　《东地产》记者致电了上海银监局，相关人士表示近期并没有发布相关文件。二套房贷政策并没有所谓的收紧，银监局一直要求银行严格执行二套房贷。

　　首付四成，利率最低7折

　　《东地产》记者从交通银行的房贷细则了解到，第二套房贷严格执行放贷新政的规定，首付比例不低于四成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对于第三套及以上住房，交通银行的做法是，每增加一套，首付和利率同时增加5个百分点，即购买第三套房的首付比例为45%，贷款利率为基准利率的1.15倍，第四套房首付50%，贷款利率为基准利率的1.2倍，依次类推。值得注意的是，曾经贷款买房，但已经结清贷款，再申请贷款买第二套房，交通银行可以视为第一套房。

　　建设银行徐汇支行的相关人士也表示，二套房贷首付现在是四成，利率最低可以申请到7.1折。但是，要申请到最低利率，银行在放贷前有一些硬性条件，比如要考察房屋年龄、地理位置、贷款诚信、贷款成数、办理时限等。另外，工商银行分行营业部也透露了二套房必须首付四成，利率可以最低7折，但是这个优惠的房子必须是房龄15年以内的，超过15年房龄的老房子得到贷款的可能性不大。

　　浦发银行静安支行的客户经理也表示，不管是否VIP，除非符合人均居住面积少于32.2平方米的条件，否则均以户为单位按照第二套房贷执行。

　　擦边球仍未消失

　　相比较上述几家银行，中国银行的首付比例比较低，中行某理财经理透露购买第二套房子可以首付三成。除了首次买房者可以拿到七折利率外，二次买房者需由理财经理推荐为优质客户才有可能申请到七折。而中行对于首次买房者的定义，该经理表示，可以打打擦边球，以个人为单位来界定。

　　农业银行卢湾分行相关人士也表示，自从五月份二套房贷政策下到本行，本行才开始执行以个人为单位，第二套房子首付必须四成，利率最低可以7折。但是如果配偶没有买过房子，并且有工资证明表明他有稳定的收入，那配偶买房还是可以按照第一套房屋贷款执行，即首付二成即可。

　　第二套房要看第一套房“脸色”

　　工商银行静安支行相关人员表示如果买的楼盘是合作楼盘，那么房子贷款可以从优。另外，如果现有住房人均面积超过32.2平方米，只要夫妻双方父母健在，便可去居委会开证明，“证明”父母与自己同住，这样可以降低人均住房面积，达到改善型住房标准。但该人员透露，上面有可能近期会出明文规定限制房贷，所以要办理的话得抓紧办。

　　该人员还告知《东地产》记者，如果第一套自住房的人均面积超过32.2平方米，但是相差不大，建行还是有办法可以将第二套住房视为改善型，贷款优惠等同于第一套住房。

　　殊途同归

　　虽然各大银行在首次购房者和二次购房者的定义各有千秋，但是对于利率优惠却口径统一，即最低利率标准在7~7.5折之间，和第一套住房贷款的利率标准相同，并不存在基准利率的1.1倍的说法。

　　这无论是对开发商还是炒房人来说，无疑都是一粒定心丸。

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