《东地产》童丹霞

　　地价推动房价上涨，房价再拉动地价上涨……“面粉比面包贵”这一词汇运用最多的是在2007年的土地市场，但近日再次被潘石屹用来形容北京土地市场。

　　上海也紧随其后。

　　《东地产》记者在调查采访中发现，今年下半年上海土地市场的供应量将大大增加。由于去年大环境不好而搁置的推地计划纷纷在近期重新启动，包括外高桥、朱家角、长风生态区等多个“土地供应大户”在今年下半年将各自推出体量不等的土地。

　　新一轮的推地高峰

　　上海外高桥保税区开发股份有限公司7月4日发布公告称，将在近期推出有浦东新江湾之称的“森兰·外高桥”项目中四幅住宅用地，总建筑面积达16.2万平方米。

　　随后，《东地产》记者也从朱家角投资开发有限公司董事长鲁千林处获悉，7月底8月初将计划推出两幅占地面积约在22万平方米居住用地，10月份还将计划推出一副约有13万平方米的居住用地。”而这三幅居住用地容积率都在1.0以下，有可能仅在0.7”，鲁千林向《东地产》记者透露。

　　已有三年未曾推地的朱家角为何选在此时推地，鲁千林表示目前是推地的最好时机，不仅从内部的成熟度还是外部环境的热情度来看，都是朱家角土地价值体现的最好时间点。

　　对此，同策咨询与研究发展中心总监夏宇预测，“比照2008年上海市房管局之前公布的上海市住宅用地供应计划800—1000公顷计算，今年上半年住宅用地供应量不到200公顷的占地面积，可见下半年上海居住用地将迎来推地高峰期。”

　　开发商闹地荒

　　加紧推地的背后也正是看到开发商可供开发的土地面积不足所致。

　　“目前上海品牌开发商通过公开途径留有的未建设土地量平均仅可供开发2—3年，开发商在上海均出现不同程度地荒问题”，夏宇告诉《东地产》记者。

　　对于开发商土地储备量，方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘曾对上海房地产市场的最大“地主”万科做过调查。根据报告，万科历年来购置的土地储备达到299万平方米，已经成为上海房地产市场的最大 “地主”。不过，万科每年的土地耗费颇为惊人。方方地产咨询机构的测算表明，按照万科近两年在上海市场的销售速度，目前的土地储备只够开发6.3年。

　　相对于万科，其他品牌开发商在上海则出现无地可开的窘境。据富力地产官方网站显示，富力在上海的住宅项目仅富力桃园，且该项目已无多少房源可售，此外富力在上海已无其他项目开发，而2008年富力在任何城市均未购入一幅地块。

　　胡宗亘分析认为，今年上海房企将普遍存在“地荒”问题，“一是因为上海新供地不足，今年以来仅推出十余幅住宅用地；另一方面，开发商每年的销售金额，远远超过了土地购买金额，因此存在着大量投资买地的冲动。”  

　　高地价的冲动  

　　从万科、保利、富力、雅居乐、龙湖、绿城、招商等房企公布的上半年销售业绩可见，由于近期楼市向好，多数房企上半年普遍业绩超预期，超出全年计划的六成以上成为普遍现象。

　　克而瑞(中国) 发布的“2009年上半年房地产企业销售排行榜”显示，今年上半年已有6家房企成功冲刺百亿销售额，各企业销售面积同比去年也有不同程度的增幅。

　　快速回笼的销售资金，以及股市圈钱成功、资本金降低等都令房企的手头宽裕不少。对此，多数开发商均对土地市场表现出浓厚兴趣，龙湖地产上海处的一位负责人告诉《东地产》记者，“除青浦赵巷特色居住区10号地块外，同时也考察过浦东地块。”

　　据悉，7月23日进行出让的青浦赵巷特色居住区10号地块，已经有71家开发商领取了土地出让申请书。

　　与此同时，长江证券分析师指出，国家对住宅项目资本金占比要求下调至20%，还有地方政府宽松的土地出让金延迟缴付政策，都将推动新一轮的房地产投资开发热潮。加之，去年地方的土地财政吃紧，今年地方政府有大量推地的意愿，开发商拿地的热情很可能全面迸发，地价自然就水涨船高，可能不断有新地王涌现。

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