楼市走向令人莫测 IC供图 点击此处查看全部财经新闻图片

　　□晚报记者 杨冬 报道

　　近期，上海越来越多的楼市出现“温州客”的身影，一些本地新开楼盘已迫不及待地打出“热烈欢迎温州看房团”的横幅，以取悦那些“实力”买家。于是有人将最近上海房价的整体抬升，与温州炒房团的推波助澜联系在一起。针对这一盛传多时的业内传闻，记者昨天在采访中了解到，个别新盘发售现场、个别房产拍卖会、个别交投热门板块的确出现了“温州客”的身影，但断言这一群体已重新杀回上海楼市还为时尚早。

　　调查

　　开发商打横幅欢迎温州看房团

　　“刚出门准备看样板房，突然来了两辆大巴，下来满满两车人，一下子把售楼处大门挤满了。 ”在位于本市西南郊县的某楼盘业主论坛上，一名看房者图文并茂地描述了自己的一次看房经历。最令其意外的莫过于文中提到的“满满两车人”——不是别人，正是以善于炒房而著称的温州看房团。售楼处门口，“热烈欢迎温州看房团”的标语格外扎眼。

　　“紧接着，售楼处人大多跑去接待他们了。”这位看房者谈到，自己开始以为售楼处门口挂着的红色横幅乃一“噱头”，但当看到这一庞大的看房团一抵达，售楼处的态度发生一百八十度转变，即深信这便是传说中的“温州团”。

　　记者在其上传的图片中看到，该 “温州团”的规模在40—50人左右，有专人引领，年纪大多已届中年。可该楼盘地处上海郊县，且户型多为中小型，不大符合温州炒家 “市中心、高总价”的投资取向，于是有网友跟帖猜测这批温州客此行 “猎物”为何？“莫非看中他们的商铺了？”还有网友调侃，这一楼盘接下来的价格必看涨。

　　对于人们疑惑开发商大打“温州客”的旗号，到底是促销“噱头”还是温州资金的确“重出江湖”，易居分析师薛建雄说，位于上海市中心的多个楼盘也陆续出现 “温州客”身影——和记黄埔旗下御翠园于4月份推出的24栋双拼别墅，每栋价格1300万—1500万元，有几栋就被温州客买走；御翠豪庭黄金城道总共40个商铺，其中13个商铺被5名温州客买走。

　　“大浦东”成温州人主投地区

　　“随着今年初以来上海楼市成交复苏，投资客有所抬头，温州炒家自然不会放过这一绝好的机会。”昨天，信义房屋古北店王店长谈起近期一桩浙江籍买家的成交案例。这个浙江籍投资客，去年看中一套古北中央花园的房子，当时单价2.8万元/平方米，总价480万，后来觉得可能房价还会跌，就放弃了。前不久看房价涨了，按捺不住出了手，但房价已比他之前看的时候上涨不少。这一回，他买了古北国际花园一套单价3.5万元/平方米、总价700万元的房子。该套房屋如果在去年买进，单价为2.8万元/平方米。

　　虽未透露这一浙江籍人士的具体背景，但王店长表示，当下的确有部分投资客蠢蠢欲动，目前来看，投资客的比例上升到30%左右。以古北地区为例，投资客多以浙江籍、台湾籍人士为主，从投资物业品种来讲，浙江商人更关注商铺和办公用房，他们觉得该物业形式投资潜力更大、更具保值性。

　　21世纪不动产陆家嘴区域高级经理杨雷介绍，在上海，2月份就有温州资金开始进场，随后逐月加速。尤其是浦东、南汇两区合并后，“大浦东”成为温州人主要投资地区。今年4月份，浙江人占浦东二手房成交量的30%，其中温州人约占80%，一般多为7成贷款。据统计，4月份浦东二手房成交金额近60亿元。以此推算，当月温州人现金购买浦东二手房金额高达4亿多元。

　　大量资本流入房地产市场

　　业界一直有观点认为，上海、杭州等国内多座一线城市房价在一季度集体抬升，与民间资本雄厚的温州炒房力量的推动不无关系。统计数据显示， 5月杭州和上海新房房价环比分别上涨0.7%和0.5%。此外， 5月房价环比上涨较快的城市还有厦门2.1%、深圳1.7%、长春1.5%、广州1.4%和青岛1.2%。

　　在薛建雄提供的一份报告中，人们可以较为清晰地看到温州民间资本重新步入上海楼市的最新“路线图”。

　　5月，上海国际建材家居品牌中心购买房源49套、周浦万达广场32套、东方国贸批发城14套房源、仁恒河滨城15套、御翠豪庭20套、中海翡翠湖岸18套、金地各林风范城14套。在上海内环内的唯一别墅区，由四季雅苑、御翠园、汤臣湖庭等项目中组成的花木板块，更是聚居着大量的温州人和他们所投资的高端别墅。

　　“从产品形态上来看，温州炒房者更关注高档房、商铺和写字楼。 ”薛建雄表示，4、5月份上海的商铺、写字楼成交势头，与商品住宅一起保持着较快的回暖速度。实际上，之前 “和黄”推出的御翠园和御翠豪庭铺位短期内销售一空，有不少是温州人的功劳。而在杭州蓝色钱江和西溪里排屋等排队抢购项目中，也有近四成买家是温州人。

　　“‘温州客’只能算是房地产投资的一个标杆，流动性过剩使得大量资本流入房地产市场，才是目前部分城市房价过快上涨且快速蔓延的主要原因。 ”薛建雄归纳说。

　　“热钱”涌入尚不能下定论

　　“从5月份开始，改善型需求逐渐成为市场主导。 ”上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，近期二手房成交价格的上涨，主要源于市场成交结构的一个变化。

　　“前四个月，随着上海二手房市场中低端刚性需求率先井喷，5月以老工房为代表的中低价位二手房客户量已明显回落。”马冀指出。就这一现象，业内人士普遍解读为，在成交量、价齐升的局面下，不断有投资客进场，是促使中低价位房产成交“刹车”、进而市场成交的主力转移至中高档住宅的主因，而这部分投资客的组成中，便有温州客的身影。

　　事实上，随着国家信贷量逐步放大，京、沪、粤等国内一线城市的楼市在一季度均“嗅”到了“小阳春”的气息。为了使利益最大化，包括温州客在内的一些由实业资本、炒房资金组成的资本运作团队，不断“游走”各主要城市，携巨额资金与当地开发商进行项目合作。在银根紧缩、开发商资金链告急时，他们以高息放贷获利。在楼盘正式销售时，这些团队成员又以购房者的身份现场“高价”买房，为开发商套取更多的银行贷款，这一行为被指是“假按揭”的升级版。

　　一位知情人士透露，目前，温州的资本运作团队至少有1000多个。他们中一些是多年炒房的投资者，当中还不乏一些服装、眼镜企业的老板。他们不仅自身资金雄厚，而且能在很短时间里筹集到上亿元资金。

　　“在楼市阶段性回暖和流动性过剩推动下，少量投资需求入市，大部分属于富裕阶层，抱着中长期保值增值目的入市，短线投资者和炒房团还尚未入市，境外‘热钱’更不可能大胆‘抄底’。 ”就当前外界所风传的温州客重出“江湖”的传闻，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受记者采访时提醒购房者，“不必听风就是雨，以为‘热钱’又像前几年那样涌进来了。 ”

　　对话温州炒房团“带头大哥”：

　　“上海住宅，我们不感兴趣”

　　几经辗转，记者昨天通过温州当地一家名为“市中房产”的二手房中介公司，终于与一位常年牵头、组织温州炒房团赴外地进行投资的“带头大哥”取得联系。在与记者的交谈中，这位姓林的“带头大哥”对来自陌生人的来电始终保持着极大的戒心。尽管如此，他仍然在无意之中透露了一重要的信息——曾经被温州炒家无比推崇的上海一手商品住宅，如今已不再吃香。

　　记者：你现在还在温州吗？

　　林：我现在在太原，我在这边有项目。

　　记者：现在还组织炒房团到各地看房吗？

　　林：现在少一点了，关键要看有没有合适的项目。

　　记者：上海的房地产项目最近有没有兴趣？

　　林：具体是哪个区？

　　记者：金山区，一手商品住宅，多层、高层的都有。

　　林：太偏了，价格怎么样？

　　记者：大概在7000—8000元/平方米左右吧。

　　林：如果是住宅的话我们不感兴趣。住宅市场现在疲软得很，如果是商业街、商场、商铺的话还稍微有点兴趣，如果是上海的住宅，我们不来。

　　记者：我的意思是请你们过来看看……

　　林：你是需要我们来替你“操作”一下？

　　记者：你能组织多少温州炒家过来？

　　林：看你的项目，几百人应该不成问题，具体要看怎么“操作”。

　　记者：你什么时候回温州，咱们当面聊一下。

　　林：我现在满天飞，不知道什么时候回温州，上海我也经常去。

　　记者：你们的资金有多少？

　　林：钱是有的，钱不成问题。

　　记者：除了炒房，你还做些别的什么吗？

　　林：有啊，我还投资了很多娱乐项目，KTV、夜总会什么的都有。

　　温州市房地产协会有关负责人：

　　“为什么不能炒房？你也可以炒啊”

　　温州，民间游资的胜地。今年一季度至今，包括上海、杭州等一线城市房地产市场的再度升温，整体房价迅速被拉升，一时间，“温州炒房团重出江湖”的消息甚嚣尘上。记者昨天拨通了温州市房地产协会的电话，一位不愿透露姓名的负责人表示，炒房乃一种市场化行为，无论是温州房协还是房管局，对此都“管不了”。

　　炒房市场化谁都管不了

　　“炒房？为什么不能炒房？你也可以炒房啊！ ”一上来，温州房协的这位负责人便说道，炒房不是温州人的“专利”，更不应作为温州人的 “标签”。“如果你手里面有个100万、200万，你也可以去炒房，低买高抛，从中赚个交易差价，这有什么不可以的？ ”

　　据其透露，温州炒房团的“动作”，自从2008年下半年以来，楼市再度陷入低迷后有所收敛。 “以前多，去年一年少得很。 ”然而，在今年，尤其是春节过后，市场“嗅觉”极其敏锐的炒房团，似乎又“闻”到了投资的气息，纷纷在今年一季度再度“出山”。

　　“房子总是要有人炒的。 ”谈到温州炒房团的“杰作”，该负责人举例，像上海曾经的一郊县楼盘，原本单价在5000元的时候卖都卖不掉，温州炒家一来，价格一下子被拉高到6000元/平方米，到最后房子都卖疯掉，那些真正想要买房子的人根本买都买不到。

　　“那么，现在是否已是炒房佳机呢？ ”在回答记者这一提问时，该负责人显得较为谨慎。他说，炒房和任何一项投资行为一样，都有风险。就目前而言，算不上是一个很好的投资机会。当然，炒家自有炒家出手的理由。就这一方面，炒房是一项纯市场化的行为，温州房协管不了，温州房管局更管不了。

　　楼市我们这跟上海一样

　　“温州楼市什么样？跟你们上海也差不多啊！”在记者再三要求下，该位负责人用事实和数据，还原出一个真实的温州楼市，一个真实的温州炒房团。

　　在其看来，温州人热衷于炒房，而且有钱去炒房。然而，有钱的不是温州的房地产开发商，而是那些由企业、家族、个人齐集而来的民间游资。“现在的开发商辛苦得很啊！”该负责人坦言，自从去年楼市转冷，温州当地的房地产开发商经历了银根收紧、资金链几欲断裂的心跳时刻。尽管现在成交量上有所放大，但开发商的资金依然很紧。

　　“温州人的确有钱，但有钱的不是温州的房地产开发商，而是那些民间游资。 ”在其看来，温州炒房团与温州开发商，其人员组成绝非同一群体。前者可以在短时间凑足一笔巨额的资金用于炒房，平时闲暇之余还可作为放贷资本，以极高的利息借给那些急需资金周转的开发商。相比之下，以投资、开发为目的的开发商其实力则逊色许多。

　　一般而言，温州当地一个具备一级资质的房地产开发公司，其注册资金为5000万元，二级公司的注册资金则是2000万元。 “开发商拿一个项目就得好几个亿，哪里还会有那么多闲置资金去外地炒房？！”该负责人表示，过去温州人投资地产项目成风，靠的是银行的贷款，但自从银根收紧以后，贷款已经很难弄了，单靠自己口袋里的钱根本炒不起来。

　　风险资金放出风险大

　　“过去别的省市来温州招商，一个电话就可以把八九个温州开发商叫过来，现在能来个三四个，最终能有一个有投资意向的就很不错了。 ”据其透露，温州当地的房地产开发商自己会与上海、杭州等长三角地区，甚至是郑州等北方地区保持密切的联系和往来。“他们都有消息的，哪里有项目，哪里有地块，他们比我们都要清楚。 ”

　　就外界风传的“温州炒房团重出江湖”一事，该负责人谨慎表示，炒房再度升温，跟温州炒家的投资取向不一定吻合。就目前经济形势而言，温州资金还是比较谨慎的。他以土地开发举例，目前温州当地可作为房地产开发的土地越来越少，地价呈快速上扬势头，一幅土地的招拍挂价格动辄数亿。在此情形下，多数房地产企业依然 “按兵不动”，整个行业也没有出现太多令人瞠目的“大动作”。尽管不断有外地的项目、土地吸引温州资金前去投资，但大多数温州开发商还是清醒的，“在目前的大环境底下，如果轻易地把资金一下子全都放出去，风险极大。 ”

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　　温州人炒房“五步曲”

　　温州曾经被誉为 “全民炒房”。业界广泛认同的是，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元，可谓“温州第一产业”。

　　第一步：兴趣出发

　　温州人炒房很有特点，商铺、公寓、别墅是温州人炒房的首选，在有购买商铺意向的温州人群中，半数以上喜欢购买30万至50万元的小商铺，另有一小部分合股购买百万甚至千万元以上的整层商铺、写字楼。

　　第二步：深入调研

　　温州炒房团的目的性非常强，之前会花很多时间进行深入调研，有些项目甚至是住酒店考察了很长一段时间才下手，他们选择的区域主要针对中小户型和未来发展高成长性物业，先头部队小试牛刀之后，大部队随后即到，个盘下手至少在5套以上。

　　第三步：大票付款

　　温州人有钱，屡屡采用一次性现金付款，“款爷”作派十足。最初阶段，一般由温州某媒体刊登外地某市的看楼广告，出面广招投资客，组成“温州购房团”，温州籍投资客开始走向全国，这便是“炒房团”最初的雏形。

　　第四步：太太打头

　　这些炒房团大多由一些温州企业老总的太太牵头，所以炒房团也被称为“太太团”。一般来说，都是“太太团”打头阵，老总们只在最后敲定、付款的时候现一下身，最终以“短、平、快”的速度完成交易，房地产开发商趁势推波助澜，短时间内拉升个盘的房价。

　　第五步：择机卖出

　　只要是温州炒房团看中的房源，都会大笔出手，以相对低的价位一口气买断数幢或数层，在物业升值到一定程度后择机卖出。炒房团看中的物业基本上都十分稳健，升值潜力较为丰厚。

　　(记者 杨冬)

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