农民房部分转正引发抢建潮

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　“小产权房可以转正发房产证了！现在花2000-3000元/平方米买集资统建房，比商品房划算多了。”5月27日，记者在深圳宝安区沙井镇村民集资统建的“濠景城”楼盘处发现，售楼人员正打着这个政策利好消息推销小产权房。

　　据业内人士估计，仅集资房数量就在50万套以上，如果可以转正，这将对商品房形成灾难性的冲击。深圳有多少小产权房符合条件可以合法化？哪类小产权楼盘是性价比最高最安全的？一时间，这些问题挑动着深圳的楼市以及购房者的神经。

　　加班抢建统建楼

　　深圳小产权房有可能成为全国拿到“准生证”的第一例。

　　5月21日，深圳市四届人大会议通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)，其中规定，经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证。

　　这标志着深圳的小产权房可以转正拿到房产证。而对于新的违建，尽管在《决定》中明确要求，坚决予以拆除，但是很多村民和市民均认为，统建房(由村委会集资建的小产权房)不可能被拆除。

　　5月27日，记者前往宝安区沙井镇调查发现，目前该镇除了一个商品房项目外，在建的统建楼盘就在50个以上，约5万套以上。而宝安区共有10个镇，目前基本上每个镇都有大建统建楼的情况。“沙井有95%的房子是小产权房，除了喜缘一个盘是商品房。”沙井一统建房售楼处的林先生表示。

　　“要拆迁也是先拆那些村民私人盖的农民房，村委会集体盖的不可能随便拆掉。”沙井镇一村委会人士对记者说，在细节还没有出来之前，很多村将加班加点盖统建楼。

　　该人士告诉记者，从普查完毕到公布细节，起码是一年的时间，在这过程中又会有很多集资房出现。而且现在违建的可以转正，这个闸门一旦打开，未来还会掀起一股盖集资房的潮流。

　　而记者走访部分小产权楼盘发现，转正的消息一出，各大楼盘都在打这个政策利好做宣传口号。

　　50万小产权房冲击商品房

　　深圳小产权房存量到底有多少？

　　据记者了解，2007年，深圳市国土局所做的住宅调查显示，深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

　　“根本不止这个数”，深圳知名地产研究员竹之友告诉记者，最近三年建的主要以统建房为主，这些都还没统计进去，保守估计，集资的小产权房数量在50万套以上，如果可以转正，这将对商品房形成灾难性的冲击。

　　而深圳市国土局房地产研究所所长孟庆升也告诉记者，2007年的统计也是不完全统计。

　　而正是出于政府不会不顾成本去拆除质量较高的统建房的想法，让购房者明知山有虎，偏向虎山行。“如果拆除，那村民怎么办，政府还是要出钱来补贴，或者换商品房面积，那样损失更大，得不偿失。”开着丰田皇冠来的看房者向记者表示。

　　英联国际不动产有限公司董事长郭建波对《华夏时报》记者表示，现在是摸底过程，最后只有三种处理方式，该办证的办证，该罚款的罚款，该拆除的拆除，如果可以转正，那集资房会形成一个购买热潮，这对中低端的商品房会有冲击。

　　记者走访了位于沙井民主大道旁的蚝一村村委会集资统建的“濠景城”，从豪华的外观看来，根本分辨不出是商品房还是小产权房。该楼盘总共有950套，约200余户对外销售，均价3100元/平方米，比沙井商品房要便宜一半多。

　　另外，中原地产深港研究中心总监张伟对记者说，小产权房对商品房的冲击大小，取决于地价补多少，如果补得太多，业主不一定会愿意。

　　然而，小产权房的销售者们却丝毫不以为然。“转正补交点地价就行了，以前宝安西乡那边也是，不用担心补太多，最多300元/平方米。”林先生向记者满怀信心地保证。

　　转正细则未出留操作空间

　　具体哪些小产权房可以转正？深圳市查违办副主任龚明克对记者表示，目前只是人大开会通过，现在刚开始普查，还没有制定房屋转正的细节，细节公布之日，才是转正的关键时间点。

　　但是，“该《决定》会对违建者有个心理暗示的作用，就是违建有合法化的可能，并不必然会被强制拆除”，广东鼎为律师事务所房地产专业律师张茂荣告诉记者，这样会让违建者产生更多的侥幸心理，进而坚定他们的违建决心。

　　这也意味着深圳小产权房的解决将会更加困难。“深圳以前不愿正视这个问题，以前都是城中村改造，给业主补贴，但货币补贴较少，以面积同等置换为主，要想真正解决，主要靠政府来埋单。”郭建波表示。

　　但目前，深圳很大一部分小产权房都是由村委会组织建设的，拆迁面对的难度及成本不能计算。以蚝一村村委会集资统建的“濠景城”为例，对外销售的房子是由村委会承包给开发商的，但购房者所购合同和房款，均是由村委会直接办理。

　　孟庆升对《华夏时报》记者表示，每个村委会的后台都不简单，要拆迁很不容易，深圳小产权房这么多，政府的人力一下也抓不过来。

　　转正标准的模糊，也加大了政策执行的难度。“不过哪些拆除，哪些不拆除，这中间的操作空间就大了，有背景有实力的村，很难随便拆。”深圳本土一开发商对记者说，改造就容易引发权力寻租的事。

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