南汇房价飙升的理智与情感

　　《东地产》刘侃侃 童丹霞 王小莹 瞿铮

　　TOD TSAI的车沿着川周公路往上海市区方向开。这不是浦东机场通往浦西的常见公路，而TOD每次来都喜欢这么走，“因为爸爸出生在这里。”他指着地图上一处叫蔡家宅的地方说。

　　TOD全家在60年前已迁居美国，南汇的蔡家老宅在他的印象中已模糊成一团。几年前，他在老宅附近的康桥买了一个别墅。今年5月中旬Tod回来，侄子告诉他：“现在重大利好刚刚出台，据说一个月内康桥别墅价钱涨了20%”。

　　侄子所说的“重大利好”，是5月初宣布的南汇区并入浦东新区的消息。在来上海的飞机上，TOD看到各类报纸连篇累牍的报道。而现在，南汇的马路上，已经有工人开始涂抹带有“大浦东”、“两个中心”、“新发展机遇”之类字眼的户外广告。

　　眼前的一切都让Tod感到勃勃生机。

　　一夜成名

　　南汇成为明星仿佛只在一夜之间。

　　5月初，上海市政府例行新闻发布会上宣布，国务院已批复，同意南汇区并入浦东新区。5月中旬开幕的陆家嘴论坛中，中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声在致辞中称，南汇划入浦东对促进上海的经济转型和长远发展，具有重大战略意义。

　　在浦东开发开放第19年之际，两区合并的消息，很容易让人联想到此事件的历史意义等同于当年的浦东新区的设立，是浦东开发的一次更高级延伸。市政府新闻发言人在接受采访时亦表示，南汇并入浦东的目的就是为了“让浦东有发展的后劲”。而南汇区并入浦东，突破行政区划，使得土地、政策、资金、竞争等诸多掣肘问题迎刃而解。

　　喜讯接二连三地登场，与南汇房地产有关的一切，为这条长远的利好作出了最迅速的反应：前后一个月内，几大拥有南汇土地资源的概念股集体上涨，涨幅达8%-30%。南汇房地产市场的新盘及二手房跳价、惜售现象层出不穷，二手房挂牌价格在一月之内，涨幅普遍超过10%。

　　“一方面我们要催着客户快点成交，因为买家稍一犹豫，明天卖家就可能跳价。另一方面，越来越多卖家开始撤销挂牌，想孵一孵，等个更高的价格，未来一个月南汇二手房很可能交易量会明显降低，因为无房可卖。” 21世纪不动产国际地杰城店经理刘张伟既喜又忧。

　　飙涨之惑

　　南汇并入浦东毫无疑问是具有长期战略意义的一个决定，但房价在这么短的时间内就有所反应，是不是有点“人来疯”？Tod有这个疑惑。

　　黄万松，上海绿地集团南汇区营销总监。作为耕耘南汇已超过四年、启动临港新城第一座住宅项目的上海地产龙头企业，大浦东战略的公布，使得绿地饱尝“当年眼光长远”的甜头。

　　“从3月底两区传出合并传闻起，到售楼处打听南汇房价的客户越来越多。合并消息明朗之后，外区来看房的人也多了，以前犹豫没买的购房者也开始下单。周浦项目涨价幅度十分明显，惠南项目的成交量也在上升。”黄万松介绍。

　　杨婷，在南汇买房的非南汇人。她坚信，未来南汇的房价会类似原来浦东房价走势，金融中心陆家嘴和航运中心临港新城将并驾齐驱。南汇并入浦东新区的行政规划后，配套也会更好，政策倾斜会优于原来南汇。

　　而生在南汇长在南汇的青年徐峻川却觉得，一时之间，南汇房价并不会因为两区合并，就全盘向浦东新区靠拢：“除了临港新城、迪斯尼乐园周边或地铁站沿线有可能出现优质高端项目，南汇的基础设施建设在上海目前并不处于领先地位，单凭一个好消息就立即大涨，多少有点盲目炒作因素。”徐峻川说。

　　即使已经在临港新城置下物业、坚信南汇看涨的杨婷也承认：“这些利好的显现，可能要经历很多年吧。”

　　大浦东雄心

　　尽管在此之前，迪斯尼落址南汇、浦东交界处的消息也一度使当地市场颇为兴奋。但上海浦东的勃勃雄心远不止举办世博会、开个迪斯尼之类的一时一事。

　　“不能用原来的眼光看南汇了，要从大浦东的角度来看。原来是村姑，现在变成了格格，身价一定是有差别的。”复旦大学房地产研究中心主任华伟对南汇房价近期的速涨并不认为意外。

　　上海威斯顿不动产管理学院院长印堃华认为，目前，陆家嘴等浦东区域建设已经趋于饱和，而南汇占地面积大，土地资源多，可以有更多项目进入。两区合并能够更好地利用土地资源，进一步发挥临港新城的作用，发展物流业，引进先进制造业，为浦东发展做功能性的补充。并入大浦东后，南汇也将享受到开发开放的政策优势，更好地打造“两个中心”的建设。对于整个“大浦东”生产力布局、产业结构布局，南汇也提供了更大空间做优化组合。

　　印堃华指出，“大浦东”房价上涨是必然趋势，但这种上涨应该是逐步的、长期的，而不是短期暴涨。

　　“1981年我第一次回上海，摆渡到浦东再去南汇的时候，你和我说这里未来会怎样怎样，我是不会相信的。但现在说上海要在2020年前成为国际金融中心，我一点也不怀疑。上海很有可能就是下一个20年中的纽约、香港。”Tod说。

　　下一个“陆家嘴”在哪里？

　　汉宇地产世博区域总监杨国华：

　　南汇房价明显正增长

　　南汇二手房4月成交899套，比3月704套增长27.7%，这个涨幅远大于全市同期11%的涨幅，从价格方面来看，4月份南汇全区成交均价6343元/平米，比3月份上涨了2.75%，但这是在全市4月份环比下跌0.81%的背景下价格明显的正增长。5月份，因为可售房源的减少，虽然客户量在增加，但5月的成交量估计最多只能和4月份持平。

　　房东心理也在随着两区合并消息的传出而发生变化。在3月初康桥半岛曾挂牌一套独栋别墅总价220万，一个星期后，房东见来看量多涨价至225万元，没过几天又涨到240万元，等4月初有客户去看，房东连240万元也不卖，最后到4月底以265万元的价格成交。

　　21世纪不动产国际地杰城店经理刘张伟：

　　北蔡板块尽享利好

　　4月底5月初房东跳价严重，举例来说，明仁苑有一套房子2月份挂牌总价在75万元，无人问津；3月份有传言南汇并浦东后，房东开始惜售；到了4月底，房东重新挂牌，价格已达84万；5月初的时候一分没有还价就成交了。

　　地铁1号线、13号线的开通、商业配套设施的进驻，如北蔡板块，万科开发的国际地杰城三期即将开盘，其周边的乐购超市也即将入驻，这都支撑着该板块的二手房价。

　　南汇区北蔡板块靠近世博，沪南路由原先的四车道正在扩宽至八车道，加上万科品牌的进驻开发，交通、品牌开发商、世博效应等因素的具备，使得北蔡板块有可能成为南汇的“陆家嘴”、“联洋”。

　　中原地产周康分行经理瞿育林：

　　临港新城5年内有大飞跃

　　两区合并对南汇房价的利好支撑是多方面的。以周康板块为例，地铁线的规划、万达商业广场的建成、不论从道路建设、配套设施还是商业发展都将成为板块未来的新卖点。

　　两区合并后，临港新城和周康板块的前景令人看好。临港新城未来处于航运中心，是又一个新兴的金融中心，虽然目前其配套、交通相对落后，但是相信5年内，临港新城会有一个较大的飞跃。目前板块内可售的二手房较少，而一些一手盘的成交量也相对较低，相信此次消息的出台会进一步促进板块未来成交以及开发商开发的步伐。而周康板块得意于距离浦东最近，配套亦是最成熟的板块。

　　南汇名盘房价对比

　　楼盘名称 2009.3 2009.4

　　康桥半岛 9500 10000

　　艺泰安邦 6600 6700

　　绿地东上海 9500 10500

　　中邦城市 9500 9800

　　美林小城 9000 9500

　　明纶园 9700 9900

　　综合房价网和各中介的挂牌情况

　　Q&A开发商问卷

　　《东地产》：两区合并的消息公布前后，在项目销售方面是否出现了一些好的迹象？

　　上海刚泰置业有限公司副总经理金备军：

　　合并消息正式公布前，艺泰安邦售楼处就出现不少听到传言的看房者。消息确认后，一些犹豫中的购房者也都明确了购买意向，5月15日前，艺泰安邦的销售量已达到200多套，有望超过4月份水平。

　　上海洋山投资发展有限公司副总经理陈泽民：

　　从去年10月到今年年初，由于大环境的原因，几乎没有人来打听项目情况。但最近随着两区合并的利好消息传出，前来询问的买家明显变多了。

　　普润地产总经理助理周华燕：

　　传言还未确认时，我们代理的南汇项目印象春城就已出现相应的销售反馈。一些原本在犹豫的客户对未来房价有了预期，那时都入市了。当然，该项目受到关注的原因是综合性的，而不仅是两区合并的利好。

　　《东地产》：两区合并对南汇房地产项目的利好主要表现在哪些方面？

　　上海刚泰置业有限公司副总经理金备军：

　　区域规划势必是一大利好，上海两个中心的建设都在大浦东，未来上海迪斯尼的建造也会带动区域发展。这必然给生活居住带来便利，提高房产项目的性价比。

　　上海绿地集团南汇区营销总监黄万松：

　　众多优惠政策将大大提高南汇的城市化进程，企业的进入预示着产业、人口的导入，推动经济的发展和区域的升级，对南汇房地产开发项目无疑是有利的。“大浦东”概念也将打破南汇留给人们的郊区印象，导入更多外区购房者。

　　普润地产总经理助理周华燕：

　　长远来看，“大浦东”规划会推动片区发展，带来基础建设和生活配套改善。未来南汇的总体居住品质会上升，住宅的规划设计要求都会提高，引入的客户也会与现在不同。

　　《东地产》：项目附近的商业氛围，会因两区合并而有较大提升吗？

　　上海弘基商业经营管理有限公司副总经理方文：

　　应该会，但目前暂未显效。

　　普润地产总经理助理周华燕：

　　会。金融中心的建设在“大浦东”也会有个功能的拆分，陆家嘴主要面向国际，而康桥地区则可以成为国内、区域内的中心，把商务半径拉大。港口的建设也把商务特征逐渐凸显。目前来看，其他区域的商务商业进入门槛已经较高，南汇可称是一块商务商业洼地。

　　购房者问卷

　　《东地产》：为何考虑在南汇买房，两区合并的消息对您的购房决策产生影响了吗？您怎样看待两区合并后南汇的房价表现，基于何种理由？两区合并之后，您最希望看到南汇在哪些方面发生改变？

　　饶飞 26岁  工作地点：南汇工业园区

　　想在南汇买房，主要考虑离工作地点比较近，上班方便，房价也适中。看中的房子靠近外环线，以后有11号线地铁通过，去市区也会便利很多。

　　两区合并暂时离我们的生活比较远。大件消费是要综合考虑的，仅仅是一个政策的出台难以直接影响买房的意愿，

　　两区合并后将有比较多的经济动力注入南汇，带动南汇的发展。我觉得南汇房价近期不会波动很大，政策影响应该是长期的。如果短期内部分房子有大的波动，应该是KFS的广告效应。3~5年后看南汇的经济表现才能反映房价的涨幅，我是总体看好的。

　　现在的南汇区称得上是上海最落后的区之一。希望并入浦东后，在交通、公务员素质、医疗配套等方面都能有大的改观。

　　周粟真 25岁  工作地点：光大期货

　　南汇新楼盘多，选择余地大，房价相对便宜，到市区的交通也越来越便捷。

　　两区合并对我的购房决策是有影响的，因为看到了它给南汇带来的更多利好的发展空间。原本打算在市区买房，现在可以转移方向了。浦东整个大环境及上海的金融中心这个标志会带动南汇的房价向上发展。

　　最希望两区合并后，原南汇地区的交通能有所改善，城镇建设、基础设施建设等也能加快。

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