广州酝酿经营性土地和保障性土地分开储备

　　张岚

　　5月18日，《广州市保障性住房土地储备办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)进入了公开征求意见程序，到5月27日结束。

　　目前，各地还没有一份明确的保障性住房土地储备办法。因此，在保障性住房的建设过程中，就可能存在着“找米下锅”的问题。

　　“而这个《办法》的制定和出台就是为了解决这个问题。”5月19日，广州市住房保障办副主任黄信敬告诉本报记者，今后保障性住房的土地储备，要做到提前一年半左右就准备好。

　　广州市的《办法》草案中，明确了经营性土地和保障性土地分开储备，由广州市住房保障办负责保障性住房的储备工作，则从管理制度上给予了支持。

　　“今后将加大住房保障建设的力度，对保障性住房建设用地的需求会越来越大。”黄信敬认为，由市住房保障办专门负责保障性住房建设用地的储备，完善土地储备和供应机制，能够保证广州的保障性住房建设用地的长效供应。

　　创新土地储备制度

　　“《办法》明确将市住房保障办作为广州保障性住房的土地储备主体。”黄信敬说。

　　在这样的定位之下，纯粹用于保障性住房建设的地块，由市保障办负责储备；而经营性住房建设的地块，则依然由市土地开发中心负责储备；既有保障性又有经营性用途的地块，由市土地开发中心负责储备。

　　“这在土地保障制度上，是一个创新。”黄信敬认为。

　　比照《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制”的土地征收政策，“将两种性质的土地储备工作由两个不同的主体分别负责，在征地工作上，将有利于公益性的保障性住房项目的推进”。黄信敬说。

　　不仅如此，黄信敬还表示，在经营性住房用地和保障性住房用地之间存在冲突的情况下，优先保证保障性住房的用地需求。“这符合公益型优先的原则。”

　　据介绍，广州市已经将保障性住房的土地储备规划和年度投资计划纳入了全市的年度土地储备和投资计划中。今明两年内广州将建设政府保障性住房约408万平方米。其中，在2009年，已经落实用地并明确将在今年开工建设的建筑面积将达167.9万平方米，今后需要进一步落实用地的计划用地面积为141万平方米，拟建建筑面积271.3万平方米。

　　“我们将优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地，来拓宽保障性住房土地储备的渠道。”黄信敬说。

　　同时，《办法》草案提出在符合城市规划要求、满足保障性住房建设需求的前提下，鼓励企业提供以划拨或者协议出让的方式，将空闲或者处于低效利用的工矿、仓储、住宅等用地，来参与政府保障性住房的建设。

　　资金来源多元化

　　除了土地供应之外，另一个问题——资金——也需要住房保障部门进一步落实。

　　资金主要用于收回、收购、征收保障性住房土地以及前期开发整理和保护管理等方面。“也就是储备土地的综合开发费用。”黄信敬解释。

　　《办法》草案给予住房保障办的资金权限，是在不突破年度保障性住房土地开发建设投资计划的情况下，可根据保障性住房建设需求状况和项目进展情况统筹使用土地储备资金。

　　土地储备资金由年度财政预算安排和商业银行贷款方式来解决。“根据不同的保障性住房，采取不同的融资方式。”黄信敬说。

　　比如，廉租房的土地储备资金的来源除了财政预算内支出，也包括公积金收益、土地出让金收益等；而经济适用房的土地储备资金，则由财政垫支或市住房保障办直接通过商业银行贷款的方式解决。

　　而在一个项目里面既有廉租房又有经济适用房的情况下，则按照两种保障房的占比来确定土地储备资金的来源。

　　对于经济适用房土地储备资金来源的商业贷款和财政垫支，还贷和垫支的方式也因投资主体的不同而不同。

　　比如，属于政府投资建设的经济适用房项目，在住房销售后的所得中拿出储备土地综合开发费用部分，用于归垫财政和银行还贷；属于社会力量建设的项目，则在办理土地划拨使用手续前，向开发企业收取储备土地综合开发费用。

　　目前，在广州市今年开工建设的16个保障性住房项目中，企业主导的项目面积占今年保障性住房总面积的46.6%。政府主导(包括市政府和区政府)的项目面积占35%。利用企业闲置自用土地建设的项目为18.4%。

　　去年11月底，广州推出的2145套经济适用住房中，从销售价格看，经济适用住房价格最低的为市场价的57%，最高的为市场价的77%，平均为65%。

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