2006年起，闸北区政府酝酿为苏州河闸北段美丽的弯道擘画一张宏伟蓝图，并将整个片区命名为“苏河湾”。规划中的未来“苏河湾”空前繁荣，曾被誉为上海的“清明上河图”。但如今，伴随着前期开发的一系列问题，这里的前景依旧迷雾重重。

　　by 《东地产》万云选

　　位于上海“苏河湾”区域的上海抽纱大厦在近日举行的拍卖会上宣告流拍。这是继苏河湾41、42号街坊地块推迟上市后该区域又一个“不幸消息”。

　　《东地产》记者了解到，抽纱大厦的要价并不算高，但项目最终还是无人接手，这给“规划空前高端”的苏河湾前景蒙上了一层阴影。

　　抽纱大厦意外流拍

　　公开资料显示：上海抽纱大厦占地面积2300平方米，总建筑面积9473平方米，是一幢6层高的办公楼，建造于上世纪三四十年代。

　　抽纱大厦地段不可谓不好。

　　该大厦坐落于闸北区苏州河现代服务业集聚带区域42街坊，西侧紧贴着西藏路桥，南面紧临苏州河，与人民广场隔河相望，距南京路只有约800米，北面则与在建中的新梅太古城一期“面对面”，轨道交通八号线曲阜路站近在咫尺。

　　然而，当初抽纱大厦委托上海各家拍卖行准备拍卖时，招商价格却非常低。

　　《东地产》记者了解到，当初抽纱大厦参考价基本在10000元每平方米左右，按照总的建筑面积来估算，整幢大厦的参考总价不足1亿元(9473万元左右)。这一价格也远远低于区域的市场价。

　　抽纱大厦周边在售新盘较少，相对更远一些的上海火车站南广场的卓悦居，其住宅均价基本在22000－23000元每平方米左右；位于恒丰路、天目西路的苏河1号是一幢出售型写字楼，南距苏州河仅20米，在售的都是面积在98－200平方米之间的小户型写字楼房源，每平方米均价基本在18500－20000元左右。

　　此外，该大厦原本预计在3月底至4月初开拍，但最终推迟到了5月8日并最终宣告流拍。

　　世联地产分析师王新颖表示，抽纱大厦流拍说明苏河湾目前在投资者眼中还有“抗性”。“虽然距离人民广场的距离很近，但是苏州河北岸的商业发展现状并不理想，虽然前景规划非常好，但是实现这个目标需要相当长一段时间。”

　　41、42街坊无上市时间表

　　与此同时，与抽纱大厦一街之隔、饱受市场关注的苏河湾41、42街坊地块至今仍然没有任何上市的动静。

　　作为苏河湾一期首推的两个地块，该地块在传出即将上市的消息后就一直备受关注。这两个地块总面积超过30万平方米，其中部分为历史保留建筑。

　　在去年5月的苏河湾41、42街坊地块推介会上，进入中国市场的大小房地产基金“咸来问讯”，出让价格被媒体一再翻炒，从30亿元一直飙升至100亿元。

　　然而，随着房地产市场急剧转冷，苏河湾41、42街坊地块推迟了原本去年6月的上市计划。

　　当时负责招商的一位负责人曾私下对《东地+产》记者表示：“政府害怕推出后流标。”这一推迟一直到现在依旧没有上市动静。

　　在近日给记者的回复短信中，该地块的招商负责人仍旧表示：“目前还暂时不考虑推出。”

　　苏河湾开发迷雾重重

　　土地出让的延迟、黄金地段大楼的流拍，似乎都在证明苏河湾这一“上海最后一块黄金宝地”开发的“任重道远”。

　　按照规划目标，到2010年，苏河湾将基本拆除区域内成片旧区，初步形成以高端商务、商业、滨河休闲旅游、文化创意展示等为主要特色的现代服务业集聚区，到2015年建成“苏河湾”现代服务业集聚区，使之成为集商务商业、休闲旅游、文化创意产业、时尚消费为一体的商业新地标。

　　然而在建设中却面临许多现实问题。

　　41、42街坊地块出让作为苏河湾的“第一仗”，却由于“生不逢时”至今搁置。此外，苏河湾目前的商业开发与一河之隔的人民广场相去甚远，也让许多投资者对这一区域信心不足。

　　目前苏河湾区域的四行仓库一带充斥着许多小商品批发市场，不仅加剧了周边交通环境的拥堵，装货、卸货现场繁杂，而且使人对“苏河湾”未来的总体功能和形象产生了环境不佳的印象。

　　上海在行投资咨询有限公司董事长姜新国对《东地产》记者表示，苏河湾要开发好，必须对目前的产业进行升级，重新规划、开发并引进新的高端产业。

　　此外，动迁成本高昂也成为制约苏河湾开发的因素。

　　虽然目前41、42街坊已完成动迁工作，但苏河湾范围内土地以三类、四类居住以及仓储用地为主，原地块多为破旧的危棚简屋。拿两年前最早提出的从浙江路桥到乌镇路桥的“黄金一公里”核心段来算(西藏路桥为中轴线，分为东西两块)。该计划预计动迁1.9万户居民、375家单位，单动迁费用初步预计就近150亿元，而投入的保护和改造费用则近200亿元。这样高昂的价格也增加了苏河湾其他地块命运多舛的风险系数。

　　王新颖分析，由于过高的动迁成本，使得苏河湾开发的节奏不可能很快，这就使得前期进入这里的投资者和开发商投资回报率要打折扣，反过来影响他们进入这一区域的决定。

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