“2、3月份出现的交易量‘井喷’可以看作是前期积聚的刚性需求的阶段性集中释放”

　　《上海国资》见习记者 汤池

　　“我感觉总体价位还是偏高。”

　　逛完上海五一房展会，在上海工程设计单位任职的曹先生垂头丧气地说。曹先生和妻子来上海工作已经有5年了，目前一直在市区租房居住。曹先生的愿望是，当价格合适的时候能够在上海中环以内购置一套两居室的住房。

　　曹先生是市场中众多持币观望的自住需求型购房者中的一员。今年一季度以来，全国各大中城市均出现了商品房成交量大增的“小阳春”现象。有数据显示，2009年2、3月份以北京、上海、深圳等主要城市为代表的商品房成交量甚至接近2007年楼市最高峰时期的水平。

　　成交量“井喷”的背后

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀对《上海国资》表示，“一季度以来，特别是2、3月份出现的交易量‘井喷’可以看作是前期积聚的刚性需求的阶段性集中释放。”

　　房地产市场经历了2008年相当长一段时间内成交量的持续低迷，楼市似乎确有回暖迹象。3月份，全国各大中城市的房价环比皆出现了反弹，成交量也明显上升，楼市一派“小阳春”胜景。于是有人公开宣称，“房价已经触底，二季度成交量将延续，观望已毫无必要”。

　　争议声也从未停止。

　　上海财经大学房地产研究中心主任丁健教授对《上海国资》表示，“房价触底”的提法并不科学，“小阳春”的出现，说明房地产的需求依然存在，尤其是潜在需求较大。一旦价格合适，潜在需求就会转化为现实的有购买力的需求。“这是市场的正常现象，不应该刻意渲染。”丁健说。

　　有业内人士揭露，所谓的成交量“小阳春”其实是急于套现的房产商们精心炮制出的一道空中楼阁。

　　据该人士称，某些房产商“造假”一般有以下几种常用方式。一是雇佣大量无业人员即“房托”在楼盘销售现场排队“购房”，同时把购房者集中约在同一天看房，刻意营造出楼盘“旺销”的假像。二是办理“假按揭”，即大量有偿收集身份证以证件持有人的名义向银行申请按揭，从而获得按揭资金。三是少数中小房地产商由于急需现金回笼，又难从银行贷款，便把房子以市价的5到6折“卖”给一些民间资本，事实上却是以房产抵押的形式向这些民间资本取得高息贷款。

　　据《上海国资》多方采访了解，今年以来在北京、上海的一些楼盘，合同撤消率高达30%以上，有个别楼盘竟出现100%的退房率！可见，在第一季度漂亮的成交量背后，的确有一部分“漂浮”的成分。成交量到底含有多少水分，却无从考证。

　　虽然“叫春派”的乐观引来各方质疑声一片，但市场显然还是对这场突然到来、乍暖还寒的“小阳春”寄予了重望。

　　何以为继

　　“从二手房成交量来看，2月份其实是个底部。今年2月上海二手房成交套数为14000多套，3月份猛增到25000多套。二手房成交量环比大幅度攀升导致了市场信心的积聚，使得二手房市场火了起来。二手房市场成交的活跃推动了一手房市场，这样就构成了整个商品房市场信心在第一季度以来的连续上升。”马冀对《上海国资》表示。

　　3月份，上海住宅成交量232.03万平米，环比增加近两倍，其中普通住宅成交159.66万平米，环比增加了209%，成交量急速上升，已与2007年的高峰期相当。3月出现了量价齐升的现象，成交均价10104元/平米，较上月上涨了8.7%，其中普通住宅成交均价达到13064元/平米，环比上升了6%。

　　马冀表示，“由于购房者长期持币候市，形成的累积在一个时间点内集中释放，但这种暴发却不足以支持市场成交的持续性。”

　　有市场分析人士担心，随着成交量的井喷，2008年积聚了一年的刚性需求在今年的第一个季度便被差不多消化殆尽了，后市将难以为续。

　　然而面对摆在眼前的强大成交量数据，市场信心随即倒戈。

　　分析普遍认为，不少有潜在需求的购房者在持币观望商品房价格几度下降之后，已经逐步认可并接受了目前的市场价格，并纷纷出手购房。购房者对于房价的心理预期已变，这对于第一季度以后的房价走势将是一个强大的信心支撑。虽然当前仍处在高位的房价不可能得到大多数购房者的认可，但我们却不能忽视确实有众多的购房者已经接受价格并出手购房这一事实。

　　更有业内人士表示，当前成交量骤增，市场回暖已经是事实。开发商应不失时机涨价，用以增加购房者买房信心从而刺激其购房欲望。而房价将走入又一波上升通道。

　　复旦大学房地产经济研究中心尹伯成教授则对《上海国资》表示，“开发商如果趁机涨价，将会抑制当前的消费型购房需求。目前来看，超常规的信贷规模、加上未来降息的预期、通涨压力、低利息率会使得投资性需求卷土重来。 ”

　　央行5月6日发布《2009年第一季度货币政策执行报告》(下称《报告》)表示，在国际金融危机的特殊环境下，近期我国货币信贷适度较快增长利大于弊，是适度宽松货币政策有效传导的体现，有利于稳定金融市场，提振市场信心，促进经济平稳较快发展。

　　我国 3月份新增贷款达1.89万亿元。一季度新增贷款总额达4.58万亿元，同比增加3.25万亿元。广义货币供应量M2余额为53.06万亿元，同比增长25.51%，比上月末高5.11%；狭义货币供应量M1余额为17.65万亿元，同比增长17.04%，比上月末高6.41%；市场货币流通量M0余额为3.37万亿元，同比增长10.88%。一季度净回笼现金473亿元，同比多回笼785亿元。

　　有机构分析认为，《报告》显示央行对目前信贷的飞速增长持肯定态度，未来信贷规模仍将多增的趋势将延续。充裕的流动性将为房地产市场的发展提供强有力的支撑。目前信贷与房价已经形成紧密的互动关系，一旦信贷放开，房价将有可能继续攀升。

　　房价需理性回归

　　“房地产的行情还是要看供求关系的变化，当然房价和收入在这种变化中起着重要作用，同时也不排除利好政策的短期效应。在金融危机的条件下，由于引致需求下降，房地产的总体市场前景不会很乐观。只要经济发展，房价就会攀升，反之亦然。关键是房价上升的速度和经济增长的速度要相吻合，其中经济增长中的收入增加速度和幅度是核心要素。我认为，在危机情况下，房价的走势会更趋理性。” 丁健教授分析说。

　　马冀表示，从上海五一房展会的成交情况看，很有几分“雷声大雨点小”的意思。开发商的降价幅度不是很明显。虽然相比于2007年8，9月份的高位，现在上海房产市场整体的价格下降了约10%，但是中心区域的一些楼盘又恢复到高位了。

　　对于未来房价走势的问题，尹伯成教授认为，“这要具体问题具体分析，因为不同地区、不同类型的楼盘情况是不完全一样的。拿上海市来说，中环以内的多是稀缺性楼盘，价格不可能出现太大降幅。而外环以外的地区由于经济适用房等保障性住房高度集中，商品房的价格将可能有进一步地调整。”

　　曹先生说，各路专家一会儿唱多、一会儿唱空，目前的房价形势实在是扑朔迷离让人看不懂。只有房价进入合理区间，他才会出手，上海的高房价超出了他的支付水平。不过他表示，无论房价如何变动，他已经下了在2010年以前买房的决心。

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