投资者报 (记者 姜海锋) “全国平均地价在下降，但是房价下降却不是一件容易的事情。”上海市长宁区住宅发展局高级经济师顾海波4月29日在接受《投资者报》记者采访时表示，“是高房价推动了土地价格的上涨，地价下降，虽然降低了房地产开发商的成本，却不能对房价起决定作用。”

　　4月23日，国土资源部发布的《2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告》显示，全国35个重点城市地价环比同比均出现下降。

　　他认为，地价的上下波动幅度在5%左右且在短期内，属正常情况。高房价的根本原因在于地方政府，是地方政府为了保证卖地的财政收入，进行“托市”。高房价背后，隐藏的是地方政府、开发商和银行所组成的“利益铁三角”。

　　从国际国内经济形势看，中短期高房价不可持续，还有下行空间。

　　房价还有下行空间

　　全球经济衰退，已对中国的外贸、实体经济和股市形成了巨大冲击，占权重最大的广大中低收入老百姓的财产性收入进一步萎缩，而居民收入增速也在放缓。

　　国家统计局4月27日发布的调查结果显示，一季度我国城镇居民人均可支配收入4834元，同比增长10.2%，扣除价格因素，实际增长11.2%。相比城镇居民，城乡居民人均收入情况更不容乐观。

　　一季度我国农村居民现金收入人均1622元，同比增长8.6%，扣除价格因素，实际增长8.6%。但与去年同期相比，城乡居民收入增速已明显放缓。而在居民收入涨幅放缓的情况下，房价降幅有限，老百姓“囊中羞涩”，居民消费能力和消费意愿将进一步下降。

　　从2000年至2008年的数据来看，城镇居民收入与住宅价格并不平衡。以2008年为例，城镇居民一年不吃不喝，也仅能买到4平方米的房子。

　　虽然自2月初起，全国楼市普遍出现成交大幅反弹，出现“小阳春”行情，但并不能代表房地产市场已经回暖。顾海波认为，这是房价下降通道中的反弹。

　　据上海市房地产交易中心统计，从上海近两个月的环比数据看，2月存量房交易面积环比增长37.6%，3月环比增长40.3%。其中存量住宅2月环比增长32%，3月环比增长53.4%。

　　上海统计局分析称，最近两个月，本市新建商品住宅成交量环比增幅均在30%以上，主要是积聚了一年半左右时间的刚性需求在近期有所释放。2007年10月央行“二套房贷”政策出台后，市场观望气氛浓厚，商品住宅成交出现萎缩。近期一些楼盘价格有所松动，动拆迁、结婚及改善性购房等需求有所释放。

　　中体奥林匹克花园总经理陈顺也对“小阳春”现象提出质疑。4月30日他在接受《投资者报》采访时也表示，“房地产是否回暖还需要经过一段时间的观察，特别是宏观面的转暖还有待观察，房地产的持续回暖需要宏观面经济增长的支撑。”

　　有房地产分析人士认为，中央政府对房地产市场态度“暧昧”，在一定程度上给房地产开发商提供了“喘息之机”，尤其是信贷闸门的放开，也是高房价的幕后推手之一。

　　一方面，由于房地产业是中国经济的重要产业之一，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%，降房价势必影响政府的财政收入。另一方面，中央政府也试图解决高房价与居民购买力不相适应的矛盾，而提升居民收入不能一蹴而就，只能调房价。

　　所以，中央政府在地方政府、房地产开发商、银行和百姓之间摇摆，不断寻找平衡点。

　　“北京房价没见底，还有下降空间，但不排除会有反复。”顾海波认为，这一轮房地产调整尚未结束，可能会盘整一至二年。从长期看，房产应该随老百姓的收入增长而呈现缓慢的、螺旋式的上涨。

　　未来政策：稳定房地产市场

　　分析去年至今的一系列房地产政策，可以看出，中央政府正试图通过市场的手段调节商品房市场的路径，同时推出大量保障性住房，以满足中低收入者的住房需求。

　　而未来的政策取向，将更偏向于稳定房地产市场，将房价下调至合理的范围之内，鼓励商品住房的消费。

　　早在去年12月21日，国务院办公厅就发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，《意见》明确指出，“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”。

　　这充分体现，中央政府的政策意图——调房价以鼓励商品住房消费。2009年1月6日由住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行等四部委负责人联合出席国新办召开的新闻发布会上，更是肯定了房地产开发商的降价行为。官方同时认为，目前各地房价出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民支付能力。

　　1月9日，住房和城乡建设部部长姜伟新在2009年全国建设工作会议上称，今年工作的总体思路在于，保证居民合理住房消费，促进住房投资规模适度增长，更大力度加强保障性住房建设，深化改革，加强住房政策重大问题的研究等。

　　同时，姜伟新更明确地表示，今年地方政府“不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策”，要求各地政府对稳定房地产市场负责。

　　因为，在一些城市，卖地收入占地方政府财政收入的40%-50%，有的城市甚至达50%以上。如果房价下降，势必影响地方政府的财政收入，尤其是以卖地为主要财政收入的城市。无疑，这一要求将会限制地方政府越权“托市”，有利于房价的合理回归。

　　此外，《意见》中也明确提出，要加大保障性住房建设力度，2009年是加快保障性住房建设的关键一年。争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。

　　2009年，北京市将进一步加大保障性住房建设力度，在计划新建的2830万平方米的住宅中，包括廉租房、经济适用房、两限房及其他政策性住房在内的保障性住房新建住宅面积占43.46%的份额，达1230万平方米，商品房建筑计划仅为1600万平方米。

　　保障性住房的面积一般在40~90平方米，若换算成套数，1230万平方米面积约19万套住宅，而商品房以每套90平方米计，约为18万套，也就是说，2009年，约五成新房为保障性住房。

　　分析人士认为，未来中国房地产格局将是商品房和保障性住房，包括廉租房、经济适用房、两限房及其他政策性住房，二分天下的格局。受到保障性住房的冲击，商品房价格会有所回落。

　　但中体奥林匹克花园总经理陈顺却持不同观点。他认为，“在市场经济的背景下，主流力量仍将是商品房。”

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