新浪财经讯 2009年4月23日上午9：00，2009年中国《房地产蓝皮书》的主编李景国研究员表示，从2008房地产市场除了市场调整外，还有政策调整。

　　中国社会科学院今日上午举行“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”。会议将邀请国土资源部、社科院及房地产协会的多位专家对2009年中国房地产现状、前景进行专题分析演讲。

　　第一，房价持续高涨，超过消费者购买能力。我国房地产业和房地产市场经历了十年的快速发展，一方面近几年房价迅速飙升，另一方面高收入、富裕家庭和自主性住房需求已经基本满足，住房主要群体移到工薪阶层。住房市场的需求已经得到一定程度的阶段性释放，价格弹性开始出现，导致市场支撑能力开始减弱，房价增长空间透支，价格上涨超过消费者的购买能力时，价格回落就成为必然。楼市也是如此。

　　第二，调控政策使投资，特别是投机风险增大。2007年下半年出台的第二套房贷新增，使投资，特别是投机购房门槛提高，风险增大。这一政策在2008年连续实施。同时随着美国次贷危机引发的全球金融危机的冲击，经济下滑压力的加大，2007年底开始出现的房地产市场调整进入2008年逐渐明朗，使投资、投机性风险进一步增大。尽管因为投资和投机的住房数据缺失，无法进行估算，但是因为投资和投机性资本的独立性和敏感性，人们有理由相信2008年的投资和投机性住房大幅减少，有人甚至认为2008年投资和投机性住房基本缺失。

　　第三，政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入减少，国内持续多年的控制房地产开发，抑制房价的政策和导向使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降。

　　第四，开发企业应对市场变化迟缓。2007年下半年开始，房地产行业运行的环境已经发生改变，但是房地产开发企业对于市场反映相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大。2007年土地购置面积、竣工面积均达到最高。房价高起并快速上涨，与居民购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的最主要原因。在金融危机冲击、经济压力下行加大的情况下，多种因素叠加交织形成了部分消费，导致成交量萎缩，成为当前市场的主要问题。

　　2008年房地产市场的调整除了市场调整以外，还有一个更重要的调整就是政策调整。首先是宏观经济政策调整，2008年上半年，双防依然是宏观调控的主基调，下半年宏观调控的主目标调整为扩内需、保增长。

　　与此相对应，房地产政策在2008年也发生了重要变化，2007年国家对房地产实施控投资、挤泡沫、抑需求的调控，2008年上半年这一政策得到延续，并得到强化。2008年下半年在金融危机的冲击、房地产市场销售量明显萎缩的背景下，打折、降价、退房等事件在各类媒体铺天盖地的出现，救市与反救市的争论异常激烈。以往房地产调控政策措施均出自中央政府，不少城市政府先后出台政策措施，以刺激销售，但地方政府的政策效果甚至动机受到诸多质疑。

　　为落实增投资、扩内需、保增长的宏观经济目标，国家对房地产市场的调控政策进行调整，包括降低房地产企业融资成本，减轻购房者负担，刺激消费等等。12月17日，国务院常务会议确定了关于房地产的三项政策措施，加大保障性住房的建设力度，进一步鼓励普通住房的消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房的销售。12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品房的住房消费，支持房地产企业积极应对市场变化，强化地方政府稳定房地产市场的职责，加强房地产市场的监测，积极营造良好的舆论氛围。并对第二套房贷作出原则性的宽松规定。

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