各地房地产企业屡成欠税大户 开发商频变"老赖"

　　若从根子上解决房地产企业欠税问题，关键还要考验政府的决心和魄力。做房地产企业的都有一定“关系”，房地产企业往往利用“关系”在税收上保护自己

　　近日，重庆市地税局公布了该市128家欠税企业名单，其中，房地产公司和相关企业数量达70余个，欠税金额最大的一家房地产公司欠税金额高达4000多万元。近几年来，房地产企业因被称为利润的“巨人”，纳税的“矮子”而饱受众人病诟。“目前，房地产企业成为欠税大户主要是因为房地产市场不景气，房地产企业的现金流出现了问题，特别是我国税收制度也有不可推卸的责任。”中国政法大学民商经济法学院副教授翟继光今天如是说。

　　各地房地产商成欠税大户

　　实际上，房地产企业成为欠税大户在全国并不鲜见，也是近年来比较突出的问题。

　　今年3月10日，上海市地税局发布的2008年第四季度企业或单位欠税名单中，千余家企业上榜，房地产企业也再次成为“大户”，上海罗事房地产发展有限公司欠缴企业所得税1527.67万元；上海新明星房地产开发公司欠缴企业所得税1420万元……今年2月份，广州市地税局曝光了63家欠缴地方税收200万元以上的企业，被曝光企业中，涉及房地产行业的多达49家，占了77.78%。而去年底，北京市地税局公布的63家欠税企业名单中，房地产开发公司和相关企业数量就占了30多个，其中，拖欠税款金额超过千万的企业多达二十多家，其中北京中地房地产开发公司因拖欠税款7300多万元位居首位，北内集团总公司欠税也高达5700多万元……

　　北京市地税局一位稽查人员介绍，我国房地产最“独特”的开发模式，是以土地作为撬动资金链的杠杆。它的基本方法是交纳一定首付款后，以土地作为抵押获得贷款，再加上施工方的垫资开发项目，在首期项目建成出售过程中逐步偿还和滚动开发下一期。很多房地产公司就是通过这种方式在全国快速扩张的。但是，这种开发模式的风险也不言而喻，一旦房地产信贷收紧，或遇到销售疲软等情况，一些底子薄弱的开发商的资金供应很容易出现“断链”，形成欠税。

　　金融危机致房地产商欠税加剧

　　“特别是随着国际金融危机由金融领域扩散到实体经济领域，我国也不能独善其身，房地产市场走入低迷。有些实力较弱、现金流紧张的房地产企业资金链吃紧，无法按时上缴税款；有些企业由于开发经营前期占用资金大、开发周期长，试图通过拖欠税款，暂时缓解资金周转紧张的局面；还有些企业由于房地产市场火爆，对形势判断不准，战线拉得太长，资金供应出现‘断链’，形成欠税。”北京大学税法研究中心教授孙健波进一步解释说。

　　尽管为了应对金融危机，国家出台了一系列关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，但政策效果尚需要一个过程，房地产企业资金链的问题短期内难以得到改善，欠税情况难以避免。

　　此外，我国房地产产业发展尚不成熟。前些年，我国住房市场价格上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，房地产开发模式粗放。为了防止住房价格上涨过快演变为全局性问题，政府曾出台一些有关稳定住房价格的政策，并明确规定，税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。税收征管的加强，也导致了房地产企业失去了以往可能享受到的税收优惠和减免，付出的税收成本超出预期，使得房地产企业无力足额、按时纳税。

　　税制待完善地方保护需摒除

　　当然，“我国税收制度也有不可推卸的责任”。翟继光说，如土地增值税，本来应当是在确认收入以后再缴纳，但现在一般采取预缴的方式，即房屋虽然没有销售出去，也要先预缴土地增值税，由此会导致一些房地产企业没有现金来预先缴纳税款。

　　“为了帮助企业解决资金来源，房地产开发企业一直采取未完工开发产品可以在‘四证’齐全的情况采取预售的办法。而在税收上，国家结合房地产开发企业周期长的特点，对预售未完工开发产品实行所得税预征办法。”孙健波说，预征模式是要在项目产生任何收益之前，就要先收税款，在该阶段开发商要缴纳土地出让金、启动工程，资金压力比较大，再加上预征税款，对项目运作将会直接形成压力。因而，一些房地产企业缺少资金依法纳税。

　　而从2008年开始，我国房地产开发企业进入了深幅调整期，部分企业出现了经营困难，资金断流。尽管国家税务总局出台政策，下调了预计计税毛利率，取消了房地产开发企业将开发产品转作固定资产视同销售等规定，但尚不足以从根本上解决房地产市场的资金紧张问题。且政策效果需要一个过程，近期难以遏制房地产企业欠税的势头。

　　此外，有税务局官员也表示，地方保护主义严重也是造成房地产企业欠税的原因之一。“做房地产企业的都有一定‘关系’，没有‘关系’就拿不到土地，房地产企业往往利用‘关系’在税收上保护自己，经常是有的企业刚刚被查，就有人出来为其说情。部分房地产企业，特别是龙头企业不仅是欠税大户，在某些人看来，其同时还是纳税大户，是‘宝贝’。对这些欠税企业的查处，经常受到各种因素的干扰，造成打击力度不够。”因此，若从根子上解决房地产企业欠税问题，关键还要考验政府的决心和魄力。

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