新浪财经讯 博鳌亚洲论坛2009年年会于4月17-19日在海南博鳌举行。主题为：“经济危机与亚洲：挑战与展望”。以下为“调整中的中国房地产市场”分论坛嘉宾演讲实录。

　　主持人：《第一财经日报》总编辑秦朔

　　讨论嘉宾：SOHO中国有限公司董事长潘石屹；华远集团总裁任志强；中国远大空调总裁张跃；北京师范大学金融研究中心主任钟伟。

　　主持人：下面我们请跟房地产关系不是很大的人，搞装修的人，谈谈目前房地产的冷暖程度到底处于调整期还是回暖期还是什么期，请给我们大家汇报一下。张总。

　　张跃：从我的角度看，房地产也就是从商品房的概念，我认为，商品房这个词汇来说很多是毛坯房，在整个消费过程中，现在很多商品房已经买了，装修要动很多脑筋，前后商品房买了以后，在消费过程中会产生价格误差。

　　主持人：目前市场价格增长是怎样的？

　　张跃：我们认为基本持平，消费市场比例在缩小，但理性消费指数在扩大。国内市场来看，行业里从订单情况来看，二季度房价有所回暖，在宁波放占两天时间里，展览馆外来订货的车停满了，这样消费指数可以显现出来。

　　主持人：德勤是做金融服务业的，您认为银行业、金融业是怎样的？像潘总说的乐观积极，还是像任总说的，热度还不够？

　　钟伟：房地产市场上很多问题出在金融危机上，目前房地产市场处于观望期，我们要支持国家的政策，大家现在在持观望或者保留的态度来看房地产市场。一是信心的问题，二是政府的支持下，还是开发商，还是消费者说把首付降低，实际上还是经济收入能不能提升起来，现在重要的问题是收入的问题。在广东省加工业部分受到出口影响，收入水平降低。所以，大家信心不足。4万亿主要投在大型的项目实施或者产业支持，中小企业的贷款还是比较保留的。

　　主持人：刚才我们在政策层面的讨论提出了我们的看法，虽然政府的政策没有达到一定的要求，但是已经呈现出暖意。

　　潘石屹：这7、8万亿，中国的飞机要撒多少钱才能把那些钱撒光，说句实话，万科要听政策，要听任志强的，不干别的事情，天天研究政策，满屋子里都是政策。 

　　任志强：其实中国的房地产市场不能放，中国的房地产和世界上任何一个国家都不一样。房子和工资收入相比差太远了，房子基本上就等于没涨价，现在看社会上最大的争议是猪肉，农民养猪老赔钱，所以猪肉老往上涨，要不然一养就赔钱，因为价格涨得太少。

　　张跃：经常说配套，应该是拉动产业就业以及企业的生存，从长远市场调整来看，应该是我们推出完整的标准化，现在没有标准化，国内一线城市，光厨房建筑面积有270多所，刚才会议之前也探讨了，国内全部建筑，房地产算的话大概是上千所，日本只有19所。

　　张跃：这样形成了更好的质量，更科学的发展，提供更完整的商品给销售部门，这样有助于后续的产业发展，这在下一轮的市场化发展当中以及中国的房地产市场发展当中量产能达到8—10亿。因此，标准化制定是非常重要的事情。同时，我们房地产发展当中，下一轮市场化也是非常重要的体系，我认为这个是非常重要的。

　　主持人：其实政府发展经济适用房，解决中下层的住房问题，和住房市场化方式，要赚钱是非常困难的。

　　提问：我有一个问题想问潘总，我们是中国人民电器集团，是为房地产企业提供便利产品的企业，想问潘总两个问题，第一，您的企业最红火的时候您想到什么，第二，您的企业遇到危机的时候想到什么？

　　潘石屹：企业最红火的时候我觉得要冷静，要理智，中国的企业不是撑死的，没有饿死的，过去三十年经济增长速度很快，再小的企业经过危机之后都会成长，在危机之后就会想到如何活下去。谢谢。

　　提问：我是北京晚报的记者，在北京跑两会，经常能看到潘总和任总。有个问题想请教任总，北京现在市场住房存量能不能满足北京市民保障性住房的需求？如果不能，是不是有人盖这个房子？谁来盖，是由政府委托相应的开发商盖，还是政府自己成立一个开发商盖。现在政府工作报告当中提到保障性住房这块，我想请问什么样的情况下，您肯介入到保障性住房领域当中去，比如做90、70小户型，或者您作为开发商怎样帮助政府完成保障性住房的基础性工作？谢谢。

　　任志强：北京市的廉租房符合标准的人均7.5平米以下，北京市每年公积金收益足可以解决所有人的住房问题，现在盖了多少，将近150万平米，我个人认为廉租房已经富余了，我们实物补贴发放北京市4万多套，真正分配的是1400多套，很多家庭没有享受到廉租房，他们不愿意去领，因为去领拆迁房就拿不到。

　　潘石屹：我们是上市公司，什么赚钱干什么，任总是我们同行总结了三句话：第一，没事找事，一个特别没意思的会，只要他在，总能找点事情。第二，把别人的事当成自己的事。第三，把自己的事不当事，这是他的特点。我们作为上市公司不行，我们就是要利润最高的，利益最大化地去做，因为利润率最高的正是市场的需要，需要我们投入资金，需要我们投入人力去做。所以，保障性住房我们不用建，我们都是做受政策干预比较小的，非常市场化的产品。

　　提问：我想请问任总、潘总，大家都知道，北京市这几个月以来房屋销售放量，请问两位，这种放量是暂时性的爆发，还是在政府政策刺激下，会不会持续爆发？保障性住房租也好、卖也好或者进行财产再分配，一批相对低廉的房子会投入到市场上，房地产开发商品房来讲应该怎么做？是调整还是以不变应万变？

　　任志强：从人口结构上看，25—35岁家庭是高速膨胀，这种需求是巨大的，我们供应的一手房不到70万套，08年—09年60%的人买新房，40%的人买旧房，还有一些住父母之前买的房。这种刚性需求，按时间、人口结构上算还早着呢，起码2020年以后，才可能进入到人口结构下调的阶段。还有城市化速度，每年有1400万—2400万人口增长，这是少不了的。

　　任志强：首付降低和按揭利率降低，两个降低使他们把刚性需求报上去，还有很多人去年憋着没买房。我们是春节前1月9号北京市才出台相关政策，所以，2月份、3月份才显现这个政策的作用。地方政府出台政策，把中央政策落实到区域县，比如税务局才可以免，这时候我们才能报出这个情况，能不能持久要看宏观。如果中国宏观经济不持续向好的话，比如4月份变成5.1%了，5月份变成4.7%了，那房地产就完了。

　　任志强：历史上看，房地产变成GDP7%以下就会出现亏损。我们认为达到6%以下全行业不会很好。今天中午吃饭的时候，我和日照的矿石进口商聊天，他说进口的铁矿石是80多美元/吨，现在的市场价是60美金/吨，也就是说，他进来的80美金/吨的一定要赔。房地产也同样，按一段时间计算的时候，如果GDP跌到7%以下，我估计房地产全行业是亏损的。基本就是这样的情况，谢谢。

　　潘石屹：任总讲的我都同意。

　　提问：任总，现在市场给我们一个感觉，银行一放贷，开发商资金链就比较好，银行一紧缩，开发商就开始嚷嚷着说资金链困难，资金有什么问题，您认为采取什么方式解决开发商融资的问题，因为听到一些协会、政府都在谈房地产信托基金。上午采访任总的时候，他说在金融危机大背景下好像不是很看好这个东西，不知道您对这个怎么看？

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