新浪财经讯 2009年4月17日-19日，“博鳌亚洲论坛2009年年会”召开，本届年会的主题为“ 经济危机与亚洲：挑战与展望”。以下为“调整中的中国房地产市场”分论坛上，潘石屹和任志强针对未来房地产市场发展的发言实录。

　　主持人秦朔：政府的政策相比前两年是暖意频频，我们进入第二个命题，市场是的调整，市场的调整非常有意思，去年大家对市场的调整，认为是大面积、有相当深度、持续时间很长的，我记得有这么几个说法，拐点，现有库存要消化二十七个月。按照美国按揭和家庭可支配收入比的指标，比美国要贵30%、40%。所以认为中国房地产调整有30%、40%。还有潘总所说的百日巨变。看起来是非常悲观。但是经过一年后，现在又有点小阳春的状况，中国市场调整为什么会出现这样一种跟我们预期的这样一种严酷的大面积的深度调整呢，并不完全吻合的状况，这是不是非典型调整。按照这几个数字调整应该调的更厉害，但是现在没有，现在已经进入交流期，很多地方已经开始上升了。对于市场调整，市场的看法，特别是两位在市场中的人给我们分享？

　　潘石屹：中国房地产就像中国的经济，未来3-5年，永远不变的就是过剩。我们现在是生产能力过剩、原材料过剩，劳动力过剩，什么都多，房地产也不例外。从房地产资金链来看，08年11-12月的时候，全中国5.2万家房地产，能看到财务报表的上市公司，这些国际基金经理都盯着看谁要破产。看资金链的话到去年年底之前就支撑不住了。我觉得叫非典型也好，叫什么也好，实际上从去年中国时间9月15号，美国时间9月14号，雷曼兄弟破产了，一下子出问题了。中国政府是出手要快、出拳要快，就是尽快要把钱放下去。钱放下去后，就都流了。修铁路也是签合同，签合同也是有利润。所以钱比长了腿还跑得快。我老想7、8万亿装在飞机上，满中国的撒，得多少飞机才能撒光。

　　听住宅市场意见，要听万科的。听政策，得听任志强的。他天天在研究政策，满屋子都是政策。讲了一句话。我说我怎么打印出来是两页呢？因为我打的字大。从2009年1月1号，按揭贷款利率都打七折，北京一个银行分行一年损失利润7个亿人民币，所以我觉得这个好事情不能全让我们给占了。钱都让我们占了，银行损失7、8亿的话，也是一个巨额数字。08年6月底，还在防止过热，突然9月份之后，什么武器、子弹铺天盖地投下来了，无论是政策还是钱都下来了。所以才有了一季度好看的经济数据，如果没有这样多的政策下去，我觉得还是非常危险的。谈到政策，我真是研究的没有那么细，在任志强面前说话我没有底气。原来我们每出台一个政策总是说从颁布之日起实施生效或者从几年几月起实施生效，现在出台政策跟食品一样，有一个保鲜期，叫做2009年12月31号前有效，过了后就无效。什么原因呢？就是希望2009年政策不要滑的太厉害。

　　任志强：刚才主持人说了一个非典型，可能大家都被非典给吓着了，其实中国不能把自己的房地产跟世界任何一个国家房地产相比。第一，我们有50年分配制度。整个市场存量大概要占52%。什么意思呢？就是大家过去有一部分积累的房子。前50年我们没有住房工资部分，我们有房子。当别的国家用房价收入比对比的时候，是因为他生下来就没有人给房子。我们生下来的时候，中国有一半以上的住宅市场是白给了房子，后来用了200元、500元、700元卖给了个人，等于形成了一个巨大的积累。这是任何国家都没有过的。

　　第二，98年后我们还有一大堆非市场化部分，比如我们的经济适用住房、两限房等等，这也和世界任何一个国家无法比，人家没有这部分，我们还多了这块，所以算收入比的时候又不对了。

　　第三，住房公积金个人交12%，单位交12%，算可支配收入的时候，不包括这部分。你不信信你去查查统计年鉴，上面有这样的说明。所以房价收入比算的又不对。

　　房价到底涨了多少？1978年，我们的GDP大概3000多亿，现在是30多万亿，增加了100多倍。第二，我们1978年月工资全国平均28.6元，到现在也增加了100倍。1978年我们大白菜2分钱一颗，现在2块钱，也增加了100倍。我们房价只增加了16.6倍，和工资收入相比，相差太远了。房子等于没有涨价。

　　我们看看现在最大的社会争议是两个大事，第一，猪肉。猪肉从78年0.88元涨到10元多一点，上涨了10倍左右，为什么他老出事，因为他涨的少，农民养猪老赔钱，所以他还要涨。第二，房子。老觉得房价贵，过去300元的房子是因为没有土地出让金，现在是有50%是政府拿的土地出让金，如果把这个扣掉才上涨8倍多。78年的房子是用石膏和黄泥，现在不允许用红土砖，现在房子都是好房子，那个时候卫生间就是一个厕所，只有一个堆坑，现在又有手盆、有有马桶、又有浴缸，不都得花钱吗？加上基础设施费，我们建安费用上涨24倍。钢材以前不到100元一吨，现在6000元一吨。房子剩下的东西还涨了什么？总不能让盖房子的不涨吧？所以真正说起来，相比之下，房子是1978年到目前为止涨价涨的比较低的一部分，和工资相比是没法比的，相差太远了。我们认为中国认不是没有钱买房子，50%多是一次性付款，将近6000亿中只有1200亿是贷款，大头还是一次性支付，说明我们老百姓还是有钱，不是不想买，就是因为怕房价会跌。所以大家心虚不敢买。再一个，房价跌后，老百姓会找麻烦。广州最典型的是保障性住房，老百姓一看，当时买的便宜20%，现在市场跌价后，反而贵了。所以就跟保利打官司。　　

　　主持人秦朔：我作为新闻界代表不得不打断你，因为我们不能让你用一些正确逻辑，得出一些错误结论。你刚才说政府应该出更多子弹，现在又说这个手要停着，不能动。

    新浪声明：新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。