目前社区商业似乎进入了一个怪圈：开发商在销售商铺时很火爆，到后期运营时便出现各种问题；社区商业街满地开花，然而一方面居民生活仍然不便，一方面很多店铺还在空置；便利店、小超市、洗衣店等社区商业不可或缺的业态被排斥在外，各种品牌店却是琳琅满目，甚至有扰民之嫌，社区商业究竟怎么了？

　　这个城市问题已经引起了专家们的注意，中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路认为：“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐是目前社区商业主要面临的困境。”

　　布局失控

　　多也愁少也愁

　　经过调查，记者发现在北京的不同区域，社区商业表现出的是不同的困境。在天通苑、回龙观和亦庄等开发比较早的大型社区，规划之初对社区商业重视不够，开发商更愿意先建设利润高见钱快的娱乐休闲项目，导致了超市、菜场、医院、书店这些基本生活所需的社区商业明显不足，居民生活不便的呼声越来越高，目前政府正在用各种办法弥补当初规划的欠缺。

　　但是，这两年随着社区商业概念的兴起，好多新楼盘都预留出了尽可能大的商业空间，对开发商来说，出售底商无疑增加了一块肥厚的利润，但是到底这些商铺是否超出了当地居民的消费能力却无人考察。很多开发商为了盲目追求利润，往往会刻意增大商业的比重，从而为后续社区商业的运营埋下了失败的伏笔。

　　在京东朝青板块的一些社区就出现了底商过剩大量空置的问题，这里聚集了珠江罗马嘉园、星河湾、朝阳园、青年汇、华纺易城等数个中高档项目，开发总量已达到了400万平方米。随着住宅开发的陆续放量，区域内的商业配套项目的放量也开始激增，形成了总计近26万平方米的分散型社区商业布局，包括国美第一城10万平方米的社区商业、朝阳园近2万平方米的“尚街”、星河湾近万平方米的商业、青年汇4万平方米的商业、华纺易城2万平方米的商业、珠江罗马嘉园2万平方米的康多提大道、润枫水尚2.6万平方米的商业、天鹅湾5万平方米的商业。当初很多投资者抱着“如此多的居民，投资商铺一定旺”的想法争着买铺置业，却没想到这么多商铺已经远远超出了当地居民的消费能力，朝青板块社区商业最终成了一个“烫手的山芋”。

　　专家解惑

　　中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，通常某个社区底商体量以不超过住宅体量的1/20为好。由于项目性质不同，这个比例并不是绝对的。因此将社区居住人口作为参考更科学，由于社区居住人群的高档消费大都会在区域商业中心，所以一般而言人均不超过1平方米社区商业面积为宜。政府应当在社区建设之初按照科学的比例规划好社区商业的数量，以免空置浪费或者需求不足。

　　业态不全

　　服务项目遭冷眼

　　调查中记者发现，在很多新兴的社区商业街和底商中，经营类型的同质化令人吃惊，首当其冲的是餐饮业，大概应了中国人“民以食为天”的原则，饭馆简直铺天盖地。但是，开饭馆并非无往而不利，在号称“京东餐饮第一街”的国美第一商街，据说这里能满足周围50万人的吃饭问题，但是不少店铺却没有开张，或者在转租，停车难使这里更多的餐厅陷入困境。在著名的建外SOHO，西餐大师重金打造的“木棉花”等情调餐厅也因为竞争不过路边川菜馆，最后以失败告终。底商餐厅扎堆还带来了扰民问题，方庄地区底商餐饮街多年来已经聚集了相当的人气，但是这些饭馆的烟囱却直对着楼上居民的窗户，导致居民多年无法开窗，纠纷不断。

　　社区商业街的另一大特色就是服装店层出不穷，在建外SOHO，各种档次服装店数不胜数，“朝阳无限”住宅区的临街一层是韩国精品服饰城为主题的商铺，与此仅一公里之隔的“朝阳园”住宅区，也是一条时尚商业街，不远处的“财满街”楼盘也有一条特色差不多的商业街……这些虽然都开在住宅区，但却是商业中心式的开发类型，并不是服务于本社区的多元化服务型商业。

　　目前CBD及周边的小区内大多设有商业街，其中多数商铺经营餐饮和娱乐项目，是所有商业街的必备项目；但居民最需要的超市、百货类商铺则并没有覆盖到每个小区。据了解，那些居民真正需要的社区服务项目却因为利润较低，被商业街和底商排除在外，受到冷遇，其实这些才是居民生活真正离不开的。看似热闹红火、鳞次栉比的社区商铺，却无法满足居民基本需求。

　　专家解惑

　　中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路说，像餐饮这类的底商会影响到楼上住户的生活质量，北京市政府也已经规定进行控制，目前底商与居住的矛盾越来越明显，不是社区内拥有几个底商就可称为社区商业。 北京市政府规定社区内必设的项目，其中51%用于社区内必设的项目，包括综合超市、菜市场、再生资源回收点等，49%是用于其他商业服务业项目，比如餐饮、便民店、药店、书店等，社区商业配套应该尽量在社区内独立设置，而且相对集中。

　　只卖不管

　　投资商铺成了一场泡沫

　　这两年的社区商铺投资热被几场天价拍卖“忽悠”到了高潮，然而高投资并没有得到预期的高回报，人们发现，社区商业投资也到了挤泡沫的时候了。

　　在建外的一处高档白领社区，曾经拍卖出一间“金铺”1490万元的天价。房产界专家认为，这要归功于开发商成功的炒作，CBD核心区的地理位置、开发商的明星效应、日本设计师的独特设计、国贸商圈的旺盛购买力……这一切，都曾让投资客对这里的社区商铺寄予了厚望，结果，在小区建设尚未完成的时候，300多间商铺已经成功卖出去大半，成为京城成功销售底商的又一典范。

　　但是销售的火爆并没有带来随之的经营火爆，不少投资者后来醒悟自己被“忽悠”了，开发商“卖一家算一家”，并不考虑在什么样的位置应该有什么样的品牌、业态。如此一来，开发商固然快速地实现了资金回笼，缓解了资金压力，但这种缺乏“培育”的销售，将所有的风险都转移给了小业主，经营情况的不理想自然会影响租金回报。这种只卖不管的情况是京城大多数社区商业店铺的现状，所以才会出现扎堆的买卖无人问津，才会出现店铺频频改行转租，才会导致社区商铺的无序与混乱。

　　专家解惑

　　商业地产专家蔡宇翔认为，开发商自己持有社区商业，就可以进行统一的规划设计，利于长期经营，目前北京一些开发商就进行了社区商业“只租不售”的尝试，几亿元的流动资金不能实现，这对开发商的勇气是个挑战。但是长远看，出租型物业的回报率远比出售型要高，如果经营恰当，年租金增长率基本可保持在5%左右，对于投资者来说，租铺也比买铺风险小得多。但这样做的前提是开发商要对社区商业有整体科学的规划，否则和投资客无异。

　　预测

　　我们需要什么样的社区商业？

　　社区商业无疑是一个潜力巨大的新兴市场，是一块谁都想分食的蛋糕。“并不是社区内拥有几个底商就可称为社区商业。”一位商业专家对记者说。根据发达国家的经验，社区商业有两忌，其一就是忌底商。真正功能齐备、有一定规模、服务质量较高的社区商业是应该与生活区分开和居民区有一定距离的。其二忌卖。一旦卖给个体商家，社区整体的商业布局和功能结构就无法控制。

　　我们需要什么样的社区商业呢？北京市商务局有关负责人表示，今年将继续鼓励成熟的连锁超市、便利店体系面向社区，特别是新建居民区发展。这种邻里型购物中心服务内容包括：社区连锁超市、便利店搭载洗衣、彩扩、快递、报刊、快餐、家政以及网上或电话购物等便民服务功能。新增和规范以连锁经营为主导的早餐、蔬菜、洗衣、修理等各种生活服务项目网点，使之像一个社区的大会所，成为一种为社区居民创造拥挤热闹的场所。它将集社区地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，这样，既可以实现商住分离，把各个街坊变成纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣；又可以达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的舒适社区。 本报记者 张鹏

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