亲眼所见的却并非是真相全部。

　　清明时节的北京并没有绵绵春雨，但这里的楼市却让中国的地产商们感到了些许春意，因为与上海、广州、深圳楼市的平淡不同，经历了将近10个月的“寒冬”之后，北京楼市终于回暖：3月北京新房期房住宅签约总量为12581套，比上月增长91.69%，比去年同期上涨121.81%。

　　然而，这样一组数据却远不能涵盖楼市现状的全部，如果仔细调查，或许可以发现，这样的销售数据大增，恰恰佐证了楼市仍在调整周期之内，“不低于区域均价，便无热销可能”正在成为这一轮销售量的快速擢升的特征，与楼市火热的2007年的本质不同所在，调整，仍将继续。

　　微妙的“开盘价”

　　几经斟酌，信远地产总裁尹英把自己项目的开盘价定在了20000元/平方米，他的楼盘太阳公元在北京的东三环与东四环之间，他希望这样的定价，能给他开个“卖房”的头彩。

　　此时此刻，北京的楼市喧嚣在一片“回暖”的气氛当中，保利地产的百合花园，星河湾，中信城都动辄卖出了超过10亿元的销售回款，然而，这一切并没有让尹英和他的团队做出向上调高“开盘价”的决策。

　　“开盘价适当调低”，是尹英和他的销售、顾问团队的基本策略。一个鲜明的例证便是，根据中原地产机构的统计数据，即便在“大势最弱”的2009年1月份，该项目所在的东北三环沿线，其在售项目的均价水平也在21961元/平方米的水平，这意味着，太阳公元的开盘价至少比区域均价低出1000元。

　　事实上，这并非是尹英一个开发商的决策，而是隐藏在此次北京楼市热销背后的秘密所在，当更多的开发商认定热销紧跟而来的将是楼市价格的全面上涨时，他们似乎忽视了一个现实，几乎所有热销的楼盘，其开盘价均低过区域均价800~1000元/平方米左右。

　　3月底~4月初，《中国经营报》记者实地走访了2009年2月销售排行榜上处于前十五位的楼盘后发现，其开盘定价基本符合了低于区域均价的策略，除了个别豪宅楼盘之外，开盘价降低的幅度多则1000元/平方米，少则500元/平方米。

　　“最近一期开盘的百合花园，开盘起价是12000元/平方米，它所在的西南三环沿线区域，2009年初的均价大概也已经到了13000元~14000元/平方米的水平，差了近2000元/平方米，然后逐渐再把价格卖上来。”负责百合花园销售的代理商亚豪机构的有关负责人说。

　　另外两个处在销售排行榜前两位的太阳星城(三期)，其成交均价甚至只有8287.29元/平方米，也低于周边区域惯常的近9000~10000元/平方米的均价，其他榜上有名的热销楼盘，其价格也大都如此。

　　“一句话，开盘的时候如果价格不低过区域均价，还是不好卖，这正是楼市调整的一种表现。”SOHO(中国)董事长潘石屹告诉记者，他坚信，住宅市场的调整，还远没有结束。

　　热销无“蔓延”

　　尽管保利百合花园热销，但周边区域的顺驰·蓝调国际、金泰城·丽湾等同在西三环、西二环沿线的楼盘，却没有受到传染。“这种事情要是放在2007年，周边的楼盘早就卖疯了。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者。

　　在其他拥有热销楼盘的区域，如华侨城所在东南四环、星河湾所在的朝阳路，都没有出现以往楼市常见的热销蔓延情况。

　　一位与华侨城同区域的楼盘开发商告诉记者，按照他们老板的要求，他们专门对同区域的楼盘进行了销售监测，其结果是，华侨城三期在开盘的三月份，销售总额将近3亿元，而该公司整个3月份的销售收入不过7000多万元，而其他几个楼盘，情况也类似。

　　“我们也曾设想过华侨城三期的热销是不是能带动我们，老板也要求做这个研究，但现在看，还没有带动的趋势，毕竟他们以12600元/平方米的价格开盘，我们是没法复制的。”这位开发商告诉记者，他们现在的卖价仍然维持在14000元/平方米起价的水平，华侨城的热销难以带动他们，系在意料之中。

　　记者拿到一份该开发商的内部市场研究资料，这份报告以北京市建委下属的房地产交易管理网为基础数据，研究报告中指出，3月份北京楼市并非全面热销，而是一次“贫富不均”的热销，在成交量数据中“4成的项目卖了6成的房子，另外6成的项目，只占到全市销售总量的不到40%”。

　　故此，这次楼市的热销并非真正意义上的热销，而是个别少数楼盘的胜利，潘石屹、任志强等地产大腕，也都据此认为，3月份的热销，并不表明楼市开始真正回暖。

　　“要么是大盘，要么是比较好的地段，大盘可以以低价开盘，等销售好了慢慢把价格调上去，但不是大盘的项目，很难有这样的条件，所以，这次热销还不是回暖，毕竟不是所有的项目都热销。”李文杰告诉记者。

　　也正因如此，很多地段条件不错的项目，目前的价格一直未能确定。记者了解到，准备于近期开盘的首创置业呼家楼项目，尽管位于东三环CCTV大楼周边的黄金位置，被业界普遍看好其销售和价格前景，但至今为止，该项目的销售价格仍未确定。

　　二手房“杀手”

　　“我们考虑了另一个因素，就是二手房对现在的楼市恢复真正的热销，还有很大的牵制作用。我们的销售现在就受到同区域二手房的挤压，二手房市场好的时候，对新房就是梯级置换，对一手房有促进作用，反过来，就直接冲击新房的销售。”前述进行过专题研究的开发商感同身受。

　　记者了解到，截至2009年4月2日，北京二手房交易均价已经跌破9000元/平方米关口，二手房的低价格，正在成为商品房开发商的“杀手”。

　　记者调查了北京东北四环、北三环、望京、朝阳路等热点区域发现，房龄在2~3年的二手商品房，其价格往往低于同区域正在销售的新房2000元/平方米左右，即便好的地区，价差也至少在1000元左右。

　　地产中介机构链家宝业的一位地产经纪人告诉记者，在东北四环区域，如像观湖国际这样前两年销售的楼盘，现在流入二手房市场的房源，一般单价在18000元/平方米左右，“时间都不是很长，价格比同区域的新房差了两三千元，现在这套房还是很合适的。”他告诉记者。

　　记者了解到，观湖国际之于朝阳公园板块的作用，在北京并非个案。曾在北京揭开天价土地序幕的顺驰领海，在顺驰原老板孙宏斌转手路劲基建之后，还曾专门腾出精力，“治理”周边的中介门店，以避免其对新房销售的冲击，一度热销的远洋·沁山水，也曾受到过远洋山水二手房的挤压。

　　“存量房的价格上不去，同区域的商品房就不敢轻易提价，如果两者差得太多，房龄只差三两年，客户肯定都到那边(二手房)去了，而且二手房还是现房，新房再好的，多数也就是准现房，选择的结果，在那明摆着。”路劲基建的一位中层负责人向记者表示。

　　记者了解到，目前房龄2~3年的二手房，多购买于2004~2005年左右，其时北京楼市的价格尚在较低水平徘徊，因此，即便按照如今的较低价格销售，房屋的所有者仍有利润空间，显然，在这样的情势之下，商品房的开发商们若想提价，仍遭牵制。

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