去年末，46家上市房企存货较前年同期上升近三成

　　李青

　　46家房地产企业最新公布的年报显示，旗下库存正呈现明显上升的趋势。年报显示，到2008年末，46家房地产开发类房企的存货总量达到3041亿元，较前年同期上升近27%。 

　　上市房企库存包袱大

　　来自聚源的数据显示，截至昨日，约有52家房地产公司披露了2008年年报。在这52家房地产企业中，园区开发类6家，其余46家房地产开发类房企总计实现归属于上市公司股东的净利润约185亿元，较前年同期178亿元略升4%左右，其中业绩增长的企业占25家。 

　　尽管业绩未现败象，但在业绩上升的表象下，上述46家房地产企业存货却达到3041亿元，较前年的2397亿元上升了26.88%，增速是营业收入增速的一倍。 

　　46家房企中，存货增幅百分比在两位数以上的占到28家。房地产行业的龙头企业库存未尽乐观。年报显示，2008年末，万科、保利地产、招商地产的存货分别达到859亿元、402亿元和239亿元，较前年增幅分别为29%、43%和39%。 

　　业内人士分析认为，研读年报透露出来的库存情况还应考虑到，2008年四季度，房企为“去库存化”所下的工夫。据了解，四季度是房企“去库存化”效果最明显的季节。不少房企四季度库存出现较大下降。如万科、保利地产、泛海建设第四季度的库存减少量分别达到15亿元、16亿元和17亿元。 

　　楼市库存到底多少？

　　业内人士称，46家上市房企披露的房市库存只是房地产市场库存总量的一部分。事实上，在“楼市到底有多少库存？”这个老话题上，一直有诸多版本流传。不过，殊途同归的是，各方意见均认为，库存正在成为房地产市场的一枚“地雷”。 

　　搜房网的数据显示，按2009年1月份的成交速度计，许多城市的现有存货(即已竣工待售的楼盘面积加上已获预售许可证的在建面积)需要半年到最多三年才能消化完毕。 

　　华远地产董事长任志强估算，如果政府不出台更为利好的政策，今年年底，空置商品房面积将可能达到4亿-5亿平方米。 

　　相对权威的数据来自国家统计局。统计局最新数据表明，去年1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，完成土地开发面积2.1亿平方米，这意味着去年新增存量土地约1亿平方米。“如果加上政府继续供地的潜在规模，将超过上述24亿平方米的潜在房屋供应量。”海尔地产(集团)有限公司董事长兼首席执行官卢铿指出，如此大量的房屋可能10年都卖不完。 

　　去库存化不易 

　　如此大量的库存如何消化？

　　任志强接受媒体采访时认为，对于土地的存货，一是企业可以通过新增低价土地加以平衡，把天价土地成本降下来；另一种办法则是地方政府降低税费或者延期收费等。不过，任志强同时认为，房市存货的消化“目前仍然没有一个消化的基础和条件。” 

　　在任志强看来，与房地产相关的政策采取的手法是通过增加产能、保增长来促进消费，但这个逻辑是颠倒的，没有消费的增长，实质上是库存的增加。“目前，仍然没有房地产复苏的迹象。” 任志强指出。 

　　“目前，中国房地产发展最大的阻力是存货。”在这个问题上，卢铿持有同样看法。 

　　而在存货的消化上，另一个值得注意的现象是存货的结构分配。瑞银证券报告指出，由于一线城市的经济基本面、人口密集、投资需求强劲，诸如上海、深圳和广州等一线城市供应过剩的风险相对最低；而二三线的中小城市如宁波、东莞、成都、宜昌和惠州等可能需比一线城市长得多的时间来消化现有供应量。

　　本报记者 李青

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