降价幅度最大的楼盘销售仍然冷清  专家判定房价还有40%到50%降价空间

　　对北京楼市最近几年的变化，有句顺口溜，2007年买房难，2008年倒房难，2009年卖房更难，确实今年北京楼市不仅成交量依然萎缩，成交价也在迅速下滑，尤其五环以外，地理位置偏远的楼盘已经打折成风，那么这次京城26家房产商联合大降价到底能不能吸引购房者的眼球呢？

　　在这次26家房产商联合大降价中，位于北京西四环的中堂楼盘，声称是这次联合行动中降价幅度最大的，降幅高达16%，那么，它的销售情况怎样呢？

　　中堂售楼人员：“我们从昨天到现在将近订了6套房了，这套、这些都是昨天刚订的。”

　　然而，记者在这里看到，几百平米的销售大厅，除销售人员外，仅有一个人坐在沙发上看报纸。

　　售楼小姐告诉记者，中堂楼盘仅剩下了23套房子还没有销出去，这次全部拿出来参加联合行动，而这23套房中仅有几套房子是不到100平方米的小户型，但是朝向都不好，其余的大部分面积都在150平米以上的，总价都比较高，而且所有参加降价的房子是有条件的。

　　售楼小姐：“全款是82折，50%是91折，看你的付款方式，你没有付到50%以上，我们是没有折扣的。”

　　售楼小姐给记者计算了一套26层的155平方米的房子，如果按首付50%，享受9。1折计算的话，对于大多数消费者来说，也是一笔很难承受的数目。

　　“你要50%是180万左右，189万多，首付90万左右。”

　　记者同时调查了离中堂几公里的远洋沁山水，这个楼盘也是被列入了联合降价的名单，然而，这里的售楼人员却告诉记者，沁山水楼盘既没有降价，也没有参加联合降价的行动。

　　“目前我们售楼中心这里还没有得到消息。”

　　“首付多少会有一个折扣？”

　　“50%，可以打99折。”

　　“99折，这给没打一样。”

　　“对，就省点事，太少了，99折等于没打，全款才97折。”

　　在北京的楼市上，如今打折已经不是新闻，即使把折扣打到最低，对市场的冲击力也只是强弩之末，为什么一直被认为只涨不跌的北京楼市如今也出现卖不动的情况？再来听听另一个楼市上的重量级声音。

　　对于北京26家房产企业商品房首次联合大降价的行动，北京地产界的人士怎么看呢？

　　北京市华远集团总裁任志强：“根本不是那回事，没有组织起来的时候，就可能已经降了，去年12月建委监测的260个楼盘里，就有96个楼盘降价，今年2月初，北京政协组织的调查，有接近300个楼盘都在降价。”

　　华远集团总裁任志强告诉记者，21家房产商商品房联合大降价并不是什么新鲜事，从去年底到现在，北京市90%的楼盘都在以各种形式进行降价促销。北京市统计局去年12月份的统计表明，北京三环以内的房价，每平米平均下降了4000元，四环到五环之间，每平米平均下降了800元左右，而北京的燕郊地区，降价的幅度有的超过了50%。那么，这次北京26个楼盘联动调价，是不是说明北京的房价还有进一步下调的空间？

　　任志强：“我不认为是，我刚才举了很多例子，有的要看企业情况，有的要看楼盘情况，为什么有泡沫？有的人把粉丝当鱼翅卖，当房价上涨的时候，有的开发商的房子并不是很好，但是他也提了一个很高的价格，他就该降价，但是有些人本身做的就是鱼翅，你还非要那个鱼翅降价，说别人都降了，你为什么不降，那房子不一样啊。”

　　任志强认为，地段、建筑质量不一样，使楼房的价格也不平均，北京大部分地方房价已经降到很低了，真正没有到底的只是个别楼盘，消费者不能指望高档楼盘，也降到普通楼房的价格。

　　任志强：“我认为7、8万的房子，降一半你也买不起，就不该讨论它，就像我们买汽车的时候讨论劳斯莱斯，他和汽车降价有什么关系，你本来也不是坐劳斯莱斯的人，老百姓更关心的在15000以下的房子。”

　　任志强告诉记者，今年以来，上海、北京、深圳和重庆等地，都出现了楼房交易量上升的迹象，这并不是因为各地房屋降价促销搞得好，而是春节前国家出台了二手房交易减免税费的政策，使二手房交易迅速的活跃起来，同时也带动了一手房和新房的交易上升，这是不是意味着房地产市场开始复苏？楼房不再会有降价的空间？

　　任志强：“那就要看市场和政策，如果宏观经济向上，可能就没有空间，如果宏观经济接着往下跌，一塌糊涂的话，那不降价，也得降价。”

　　任志强在房地产行业素有强人之称，经常抛出一些语惊四座的言论，而这次他再次抛出鱼翅粉丝论，也给当下的楼市投下了一块石头，房地产市场这个春天乱花飞溅迷人眼，到底是以次充好的粉丝在搅局，还是政府出手之后，交易环节出现了量价背离？再来听听专家的意见。

　　对于这一次北京26家楼盘联手调价的消息，中国社科院研究员曹建海坦言，他对其真实性表现怀疑。

　　中国社科院研究员曹建海：“这里面不排除有的是假降价。”

　　在26家调价楼盘中，曹建海注意到有这样一家楼盘的价格变化。

　　曹建海：“一月份是9175元，2月份9405，那么现在10000元的优惠价实际上是涨价了，它这是什么意思，这就是假降价。”

　　除了部分楼盘的假降价，更多的楼盘是把朝向不好、楼层不好的房子拿出来做假优惠，曹建海说，开发商打出降价的旗号，其真实的目的不外乎是为了吸引公众的眼球，做秀而已，实际上并没有给购房人太多的优惠。

　　曹建海：“应当是宣称的目的更强一些，目的是促销，目的是造势，目的是形成人们的恐慌心理。”

　　在曹建海看来，尽管近期北京、深圳等地的楼市因政府救市政策的推动而成交回暖，但是房价下降仍然是大势所趋。

　　曹建海：“我觉得这是一个短暂的现象，不管是珠三角还是北京，房价跟居民收入相比仍然是过高，所以下降的趋势仍然不会因为政府救市而有所改变。”

　　曹建海说，在国际上，房价和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍，而中国目前这个比例大约在12倍左右，也就是说一个居民家庭12年不吃不喝的全部收入才够支付一套房子。

　　曹建海：“这个远远超过了公认的合理比例，住房的消费住房的购买透支了很多购房者的其它的消费。”

　　根据建设部的统计，2008年全国空置房面积达到1.64亿平方米，曹建海认为这需要很长的时间去消化，再加上目前经济增长的预期下降，将导致土地价格下降，所以房价还有继续下降的空间。

　　曹建海：“那么我的判定是还有40%到50%的降价空间，谷底可能在两年之后。”

　　半小时观察：房地产：当抛掉政策拐杖

　　或许，在第十个产业振兴计划出台之前，房地产商们还抱着最后一丝政府出手救市的幻想，但随着幻想化作乌有，房地产业界那种只以为是阵痛的担忧，很快升级为对产业命运的悬疑。尽管眼下的小阳春带来一丝暖意，但接下来的酷暑如何煎熬，一场真正的考验可能会即将登场。

　　是谁把楼市带入了这条险途？是追涨杀跌的购房者？还是见死不救的银行？其实都不是，真正制造了这场噩梦的，正是开发商自身。任何一家企业，自己的生存靠的是自身的能力。可我们的房地产行业，多年来养成了一种通病，一方面高度依赖政府政策，一方面仰仗市场的浮躁心理。拄着这样两条拐棍的房地产，其实与华尔街的金融衍生品如出一辙，充斥着五彩缤纷的泡沫，而泡沫里面只有越来越多的空虚。当泡沫无度膨胀，远远背离老百姓购买能力的时候，自然会破裂，而我们现在就正好处在从识破泡沫到泡沫破灭的时间点上。

　　不自救就自毙，而房地产业的自救之路只有一条，把房价降到老百姓可以承受的地方，让利润回归到正常合理的位置。

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