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部委报告:高房价已成居民消费最大阻力

http://www.sina.com.cn  2009年03月20日 19:37  经济观察网

  经济观察网 记者 张斌 实习生 赵宇新 经济观察网获悉,国家某部委研究机构最近出台的一份报告显示:“高房价”已经成为抑制居民消费的主要原因。

  报告主要从房价与居民最终消费率、房价收入比、房价构成和房地产占固定投资的比例四个方面阐述了“高房价”对启动居民消费的杀伤力。

  报告知情人表示,房屋价格中能拉动内需的不超过三成。所以,房屋价格不能再继续上涨。

  没有钱再去“消费”

  多年在“扩大内需,扩大消费”口号下的事实是,中国的居民消费率在持续走低。

  这份报告指出,中国居民最终消费率呈现出明显的逐年降低趋势的同时,房价却在逐年上升。公开数据显示,2000到2008年,最终消费率由61.1%下降到48.6%,其中居民消费率更是下降到35%左右。但从2000年到2007年,全国70个大中城市房屋销售价格却是一路上升,仅2007年就同比上升了7.6%。

  “为了房子,我们到现在都没敢要小孩儿,但是这个目标依然很远。”李峰(化名)说。李峰今年31岁,山西人,目前在北京一家金融机构工作。

  李峰的收入在同龄人里还算不错。目前月收入13000元。他的爱人月收入也在7000元左右。

  2005年结婚后,两个人租了一套一居室,房租每月大概2300元左右,加上其他的开销平均每月在6000元。可是他们目前还没有自己的房子,北京房价这么高,他们的收入虽然不算低,但也不敢轻言买房。

  李峰说:“本来这几年的积蓄也可以有个首付,但是由于父母在农村,医疗等没有保障。现在年龄又大了,身体不好,所以这点钱根本不敢动。”

  城市中,情况和李峰夫妇相似的很多。

  上述报告知情人说:“现在北京、上海、深圳这样的城市,买一套房子差不多要花掉这个家庭15年—20年的收入;二线城市大概要10—15年;三线城市虽然好一些,但是也在其他国家之上。”

  易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示:“一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。”

  难以拉动相关产业

  房地产价格的基本构成要素包括五个方面:土地价格或者使用费、前期开发工程费、建筑安装工程费、开发管理费以及房地产开发企业的利润和税金。

  报告中显示,房地产中只有建筑和安装这一块儿可以启动内需,带动相关产业。但是这部分占房地产价格的比重很少,北京大概是10-20%,二线城市大概是30-40%。其余部分都是购买土地和税收等占去,根本不能拉动内需。”

  “这也就是说,100元的居民可支配收入,如果去买房子,全国平均来看只有20-30元拉动了内需,其他的70-80元都被政府和企业拿去。”报告知情人解释说。

  武海是一家建筑公司的老板,在接受经济观察网采访时也印证了此观点:“房屋建筑成本差距越来越小,建造成本并没有与房价一起大涨。虽然地价与营销成本在增加,但房价越高,建筑成本占房价比例则是越来越小。”

  他举例,如石家庄闹市区的房价在8000元一平方米,建筑工程造价是每平方米1600元,占20%。而北京的二环内房价在24000元,建筑工程造价也是1600元,占房价的6.67%。

  依然暴利

  “房地产是一个暴利行业。”上述报告的知情人士说,“目前,房地产占固定资产投资的比例,大城市已经占到了50%这样。”

  商务部研究院的研究员梅新育接受经济观察网采访时表示,一般来说,当房地产投资增长率显著高于经济增长率时(例如相当于经济增长率的2倍时),就有产生泡沫的危险。

  1998—2007年,中国GDP、固定资产投资、房地产投资年平均增长分别为9.4%、18.8%、22.1%。房地产投资平均增速超过GDP平均增速的2.35倍;其中2000年到2007年房地产投资年均增速几乎都在20%以上,2003年和2007年房地产投资年增速更是达到约30%。

  “房价增速明显高于GDP增速时,房地产投资增长率2倍于GDP增速意味着社会财富持续流向房地产部门。”梅新育说。

  报告中显示,在房地产开发中,房地产商的自有资金很少,只有10%-20%左右。最后整个工程的利润即使只有5%,那么房地产商的自有资金回报率也有50%,这里面有一个杠杆效应。

  “何况整个工程的利润不可能只有5%,有些与政府合作的项目甚至不需要自有资金。”上述报告知情人透漏。

  一位不愿透露姓名的房地产商告诉经济观察网,每个项目的杠杆效应也是不同的,这主要取决于土地出让金的不同,贷款是预征还是后付,项目完成几成可以预售等等,灵活性很大。

  “当利润为负时,杠杆效应也会显现,不过目前来看不存在这种情况。”地产商说。

  报告建议房价坚决不能再涨,现在一些城市出台买房落户政策,不但不能启动消费,相反会加剧东西城市和大小城市之间的差距。 

  梅新育表示:“要使高房价降下来主要应该从获取杠杆率的途径上做文章,取消其中的一些不公平,制定个标准出来。”

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