去年中期和三季度时万科根据市场情况，两次下调项目开发面积。2008年年末万科的各类存货中，现房库存78.9亿元，占比9.2%，仅相当于万科两个月的销售量，其中80%库存时间尚不足一年；再建开发产品438.3亿元，占比51.0%，其中346.4万平方米已经售出，合同金额为273.4亿元；此外即为341.3亿元的拟开发产品，占比39.7%。

　　信息时报讯 (记者 田桂丹)在房地产市场风云变幻的2008年，万科净利润40.3亿元，同比下降16.7%。由于从2007年底开始率先调低房价，在销售面积与销售金额双降情况下，万科的市场占有率继续提升，占全国住宅市场的份额提高到2.34%。昨日，万科发布的2008年年报显示了上述数据。

　　万科方面表示，去年公司营业收入有所上升，净利润出现下降，主要原因之一是公司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备。公布年报当天，万科以7.78元低开，全天均没有成功翻红，最终下跌1.01%，报收7.81元。

　　净利润同比下降16.7%

　　万科企业股份有限公司前日公布了2008年度报告，公司实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%。实现结算面积451.4万平方米，结算收入404.9亿元，同比分别上升14.6%和15.1%。根据同日公布的董事会决议，公司2008年度利润分配方案为每10股派息0.5元。

　　广州市维森置业有限公司总经理张维纶认为，对于任何开发商企业而言，最重要的就是净利润。万科方面对净利润下降表示，去年营业收入同比有所上升，但公司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，考虑到递延所得税因素后，这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元，对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元。公司08年的净利润实际比07年略有增长。

　　万科董事会主席王石坦言，上述跌价准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但也部分反映了公司在这些项目的获取中，拿地成本偏高。

　　市场占有率提升至2.34%

　　据年报，去年万科销售业绩同比2007年的高位有所下降，全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比07年减少9.2%和8.6%。但万科的市场占有率继续提升，占全国住宅市场的份额提高到2.34%。

　　尽管过去一年的行业调整给众多开发企业都带来了巨大的经营压力，但王石认为，某种程度上说，万科应该感谢市场调整的到来。

　　郁亮表示，2009年万科将坚持开发节奏和销售节奏相匹配、产品类型与市场需求相匹配的原则，加强对项目新开工、新开盘的管理，确保产品适销对路。预计09年开工面积计划约403万平方米，竣工面积619万平方米。当然，一旦市场销售呈现好转迹象，公司可以随时增加新的开工面积。

　　张维纶分析，在大市低迷情况下，万科占有率提升缘于其降价策略。

　　万科方面也认为，率先调价造就九城冠军，尤其在市场总体已经出现交易缩量的2007年四季度，万科销售金额高达155.6亿元，这显然与万科率先调整定价策略存在一定关系。

　　但这也使得万科在计算2008年销售同比增长率时，必须面对一个庞大的上年基数。去年房地产业界对行业调整逐渐达成共识，而万科早在2007年10月就开始做出了反应。

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