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存量较大需求低大户型处境尴尬
在资金压力下，未来或成新一轮促销主角
经过一年多的楼市调整后，中山众多大户型产品如今陷入了尴尬境地：一方面，目前许多镇区大户型产品存量较大，短时间内难以完全消化；另一方面，中小户型产品已经成为市场的主流产品，市民对大户型产品的需求不高。
有业内人士认为，大户型产品卖点不突出，市场需求也较低。今年这种产品的销售压力依然巨大，未来可能成为楼市新一轮的促销主角。
成交去年大户型较受冷落
日前，市国土局对去年中山市民的购买户型做了统计。在户型选择上，市民在购房时的户型选择方面倾向于购买中等户型住宅(建筑面积在90平方米—144平方米之间)，这一类住宅的购买率达到45.5%，将近一半。小户型住宅(建筑面积小于或等于90平方米)所占比例也有所上升，占40.9%；而大户型住宅(建筑面积大于144平方米)则仅占13.7%，相比之下出现下跌。从上述数据可以看出，中山大户型产品逐渐受到中山市民冷落。
而据天域置业统计，2008年中山楼市的四房供应量占各户型总供应量的13.13%，成交率为48.72%。而五房、复式供应分别占各户型总供应量的2.73%、1.80%，成交率则分别为36.83%、36.21%，均不足四成。
另据统计，2008年中山三房产品占到城区、泛城区全年总供应量的第一位，目前在售的住宅产品中，三房产品差不多占到了城区、泛城区市场的半壁江山。同时，三房的市场需求量也是最大，占2008年全年所有户型总成交的23.3%之多。
但据天域置业分析，三房的主要市场需求面积集中在100平方米—129平方米之间，100平方米以下的经济型、紧凑型三房虽然成交率也表现得相当活跃，但并不是目前的主力市场需求，成交远不及120平方米—129平方米的三房。而130平方米或以上的三房成交情况则表现得相当之疲软。
天域置业认为，上述数据说明了130平方米—140平方米面积区间的产品成为了消费者在选择三房和四房产品之间的心理临界点。也就说明了，目前中山城区、泛城区的置业者均是以追求实用型住宅产品的自住型客户为主。
供求存量较大需求却不高
由于成交持续低迷，2008年中山众多大户型项目积累了较多存货，给2009年的销售带来较大压力。
合富辉煌中山研究部的相关统计资料显示，截至2008年底，中山整体在售住宅存量144平方米以上的户型占总量的21.2%，约8400套，其中180平方米以上的住宅存量近1100套。以上存量未含别墅，而且大部分为现楼单位。而普遍刚性需求较高的100平方米—120平方米的适用型三房单位仅占存量的14.2%，约有5600套。
记者从天域置业了解到，在东区，今年四房、五房产品的余货压力相当之大，尤其是五房的产品，去年累计总销售仅为57套，今年就有325套的余货积压。在沙溪，130平方米以上的舒适型三房同样是有300多套的存量，但去年的消化量则仅为120多套，销售压力巨大。
尽管许多大户型产品的存量较大，但市民对这一产品的需求却不高，中小户型产品则受市民青睐。
近日，合富辉煌对599名有意向置业的市民进行问卷调查。调查显示，91平方米—110平方米的户型最受市民欢迎，有23.7%的受调查市民想购买这一个范围的户型。市民较想购买的户型其次为111平方米—120平方米及71平方米—90平方米这两种户型。在此次调查中，对于141平方米—160平方米的户型，仅有5%的市民表示愿意购买。2.5%的市民选择161平方米—180平方米的户型，仅有3%的市民选择251平方米—300平方米的户型。
这一调查再次显示出，当前需求性的户型占据市场主导地位，而大户型产品目前市场需求严重不足。
分析刚性需求客户成市场主力
事实上，大户型产品曾经一度受到市场的追捧。在经过一年多时间的楼市调整期后，为何如今却受到市场的冷落？
合富辉煌策划主管陈彬艺告诉记者，“90/70政策”出台后，许多开发商考虑到后期产品的稀缺性，所以都想着去开发大户型产品。但是从2007年整个市场的房价推高以后，到2008年的市场调整，大户型的销售普遍遇到了销售瓶颈。
“这有多方面原因。一方面，经历了一年多的楼市调整期，投资需求退场了，刚性需求占据主导。有刚性需求的客户群本身支付能力有限，且对大面积的需求不高，不会考虑大户型了，所以目前市场上仍是70平方米—90平方米的二房、90平方米—110平方米的小三房以及110平方米—130平方的三房占据主导位置。”陈彬艺分析道。
天域置业副经理谭三元也指出，跟去年的销售情况相似，2009年前两个月中小户型还是市场的主力，而单纯做大户型产品的楼盘销售就不如人意。
“一方面，如今市场上的客户以需求型为主，就算是改善型的置业群体，他们可能也不太需要购买大户型产品；另一方面，从去年开始国家出台了包括利率下调在内的多项新政。这些政策都对于购买中小户型产品的市民给予优惠，使得更多的市民倾向于购买中小户型产品。”谭三元说道。
预测未来新一轮促销主角
目前大户型产品存量较大，需求却严重不足，销售压力日益增加。未来中山的大户型产品销售会呈现出怎样的局面？
记者采访了解到，其实从去年年底开始，中山就有部分项目开始改变产品策略，推出面积较小的紧凑型和经济型产品，如朗晴假日今年将会推出以90平方米为主的紧凑型三房，远洋城推出新一期美域的110平方米—140平方米实用型三房。
中山国城地产总经理曾文雄接受记者采访时表示，去年市场上最艰难的就是在2007年“国六条”后抢做大户型的发展商，而今年他们的日子依然最艰难。曾文雄指出，对项目整体而言，卖的是整体面积，而不是追求单套的大面积和高消费人群。他建议超大户型库存量大的发展商“千万别硬撑”。
谭三元则表示，应该根据不同项目来判断大户型产品的走势。包括凯茵新城在内的部分大户型项目去年就卖得不错，因为这些项目前期积累了较多客户。这些客户选定喜欢的楼盘后，如果这楼盘没有他所想要的产品，他们购买的户型区间也会往上提。
“但像一些单纯做大户型产品的项目，今年压力可能会比较大。没有前期的积累，这些产品又没有什么优势或者特点的话，市民也不会突然就去买。是否能把握好产品策略去结合适当的价格调整，将会是今年主要的市场竞争手法。”谭三元说道。
采访中也有业内人士指出，在市场回暖道路漫长、产品卖点不突出的情况下，为了加快销售速度回笼资金，总价居高不下的超大户型单位有可能成为中山楼市下一轮促销的主角。
本报记者黄煜升
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