“一个小区短时间内成立业主委员会很困难，在此之前，业主与前期物业管理单位之间权责难以分清。”对此，在湘全国政协委员、致公党湖南省委副主委、市人大常委会副主任胡旭晟向全国政协十一届二次会议呼吁，建议立法规范前期物业服务，制定物业服务的相关标准，使物业服务标准化。

　　背景

　　物业和业主频“过招”

　　当前，各地小区物业和业主之间“过招”、“较劲”的新闻层出不穷，最后大多是以两败俱伤而告终。业主与物业的尖锐矛盾不仅在物业服务水平不高的小区存在，即便是一些获得“全国文明小区”称号的模范小区，其物业和业主之间的矛盾也同样存在。这种频发的矛盾对“和谐社会”建设极为不利，从根本上预防类似事件的发生，具有重要的现实意义。

　　调查

　　前期物业管理权责难分

　　“业主与物业之间矛盾频发主要原因之一是前期物业无法可依。”胡旭晟介绍，这里讲的“无法可依”是指对前期物业缺乏具有可操作性的法律法规和相关的标准来规范。

　　虽然目前我国有2003年6月公布的《物业管理条例》，2007年10月开始施行的《物权法》和2007年8月《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订意见，但上述法规、条例并没有非常明确的条款来规范小区业主委员会成立之前由前期物业服务单位承担的物业管理，“因而业主与前期物业管理单位之间权责区分不清，容易引发双方之间的矛盾。”

　　“据我调查，一个小区要成立业主委员会，短则1-2年，多则8～10年。”胡旭晟说，那么，在小区第一个业主开始入住一直到业主委员会成立期间，没有法律的准绳来划清前期物业和业主之间的权责，就存在着矛盾隐患，什么时候爆发似乎只是时间问题。

　　困局

　　矛盾升级影响社会和谐

　　由于政府主管部门尚未出台明确的前期物业管理条例，使得前期物业管理单位和业主之间缺乏相互沟通、相互协调和相互监督的机制。一方面，前期物业在提供服务时，因为没有相关条例对其进行约束和规范，也没有业主委员会对其进行监督，往往存在物业管理不规范、乱收费、服务质量差，甚至侵害业主利益的问题。

　　另一方面，部分业主在入住后，因为没有管理条例对其进行约束和规范，往往也会发生损害其他业主利益、拒绝承担有关义务(譬如缴纳物业管理费)等问题。这就造成了业主和前期物业管理单位之间的潜在矛盾，一旦一方采取过激措施，就极易引发冲突。而往往在冲突之后，业主更不情愿缴纳物业费用，而物业收不到足够的费用，就只能做“无米之炊”，因而服务质量也就随之下降，长此以往，恶性循环、矛盾升级，严重影响小区和谐、社会和谐。

　　建议

　　制定物业服务相关标准

　　针对上述情况，胡旭晟建议制定相应的地方性法规，明确规范前期物业和小区业主的权责。“制定相关的地方性法规要把握好两个重点。一是要在前期物业的业主主体上有所突破，包括主体的组建、主体的行为规范及其法律地位等。二是要规范物业的收费行为。”

　　“制定我国物业服务的相关标准，使物业服务标准化。”胡旭晟说，要使各物业服务公司的服务产品化、标准化：一是人力资源配备的标准化。可将小区面积、户数等与物业服务需配备的相应的保安、绿化、清洁、维修等人数进行标准化，还可对该指标分级化，每一级对应相应的收费标准，通过市场行为激励物业服务公司提供充足的人力资源配备。二是物业服务标准化。将物业的相关服务如保安巡逻、保洁服务、绿化服务、物业维修、公告公示等制定相关的标准程序，对其提供服务的次数、质量进行标准化，同时也可纳入分等级的方式，根据相应等级制定相应的收费标准。

　　作者：特派记者 唐群雄 王洁

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