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新一轮房价下跌能走多远
■ 贾卧龙
“两会”后，舆论对房地产市场预期将变得更清晰、一致化，一些地方政府、开发商将放弃观望，新一轮房地产价格大战或将开打，万科真正意义上的降价促销或在4月左右开始。
近日，关于“全国房价或酝酿新一轮下跌”的消息引起了众人热议。1月28日，万科发动“元宵节攻势”，大力降价促销，使珠三角楼市再现价量齐跌。从北京楼市新房成交不旺到上海楼市房价持续下跌，2009年新一轮房价下跌通道似乎正在悄然打开。然而，在2008年下半年大幅度降价浪潮后，在宏观经济调控趋向稳定的大环境下，此轮房价下跌究竟能走多远？房价的真正下降空间又有多少？
救市预期影响
房价下跌的步伐
从国家发改委的调查数据中可以看出，1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比去年12月扩大0.5个百分点；环比下降0.2%。很多业内人士认为，此种现象的出现主要源于救市政策效应的减退。由于去年11月启动的新一轮救市新政已经释放了一批积累已久的购买力，中央及地方各项“救市”政策的刺激效果正在减弱，因此上一波反弹势头在今年1月呈现疲软迹象。
然而，受救市政策预期不断加剧以及不断完善的影响，目前新一轮房价下跌的趋势很可能遭遇较大冲击。一方面，虽然第二阶段的刺激政策(如购房退税、购房入户以及取消二套房贷和外资购房限制等政策)仅限于个别城市，尚未在全国推开，但从市场上高涨的讨论热潮中可以看出，救市政策预期的期望值依然很高。另外，从中央规定地方政府不得越权救市可以看出，今年中央的调控思路以稳健为主，在没有最清晰、最有力、最权威的政策出台前，市场还是以健康平稳发展为主，因此未来一段时间即使没有新政策出台的刺激，以往政策的逐步完善也将影响房价继续下降的走势。
开发商“低价入市”
的战略调整
目前导致房市低迷的因素除市场因素外，主要源于开发商，他们遭遇的资金困难、库存增多等问题成为迫使其加快推盘和降价销售的主因。之前中新地产曝出未能为其2014年到期的一笔4亿美元债券支付约1.5亿元人民币的票息，而成为首家资金链断裂的上市房企。此举也再次说明行业整体负债水平和资金状况的进一步恶化。另外，从上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米来看，大量的存货给2009年的市场造成很大压力。
伴随多家新楼盘在年初的“扎堆上市”，许多新老楼盘不得不开始运用新一轮营销计划争夺潜在客户，比较明显和激烈的价格战自然首当其冲。在房地产业火爆之时，“低价入市”的策略曾被广泛应用，即以较低的价格入市尽可能的增大市场占有率，然后在逐步的销售中将价格调整。而对于目前的开发商而言，解决资金难题成为重中之重。在年初之际，通过“低价入市”获取更多现金流成为他们一解燃眉之急的妙方，起码可以在年初解决项目资金运作的困境。因此，市场上普遍出现的价格下调不排除是开发商短期的战略调整。
总体而言，人们广泛关注的“新一轮房价下降”将成为2009年乃至未来一两年房价稳中有降的主基调，其下降空间将受到房屋成本的严格控制。伴随去年下半年以来各地新开发商品房的投资规模逐步缩小，加上当前房价慢慢调整而激发出来的需求增加，2009年初房价一定幅度的下调有助于房企维稳，但不可能出现持续性的大跌。
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