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最早调整的珠三角楼市能否率先探底回稳
新华社记者彭勇
作为全国楼市的风向标，珠三角楼市最近再次引发广泛关注：国家发改委和国家统计局的数据显示，今年1月，深圳和广州的房价分别同比下降16.5%和9.0%，位居全国70个大中城市房价跌幅排行榜前两名。而在房价下降的同时，监测数据显示，广州、深圳1月份的成交量都有所放大。
以深圳和广州为代表的珠三角楼市，在本轮房地产市场行情中率先进入调整，经过一年多时间的观望和博弈，目前已进入了房价不断下调、成交量持续放大的局面，这是否意味着珠三角楼市即将进入探底回稳的状态？
珠三角楼市回暖行情延续至今
自2007年下半年进入下降通道后，珠三角楼市房价不断下探，成交量由于市场观望气氛浓厚而一直处于萎缩状态。但在去年10月国家出台一系列刺激性的宏观调控政策后，在价格微幅下调的同时，珠三角的楼市成交量突然放大，市场出现了一波回暖行情，一直延续到今年春节以后。
世联地产和中国指数研究院等机构的监测统计表明，去年10月、11月、12月深圳的房价分别为每平方米12979元、12387元、11084元，同比上年都有明显下降。而今年1月深圳房价为每平方米11034元，同比下降25.14%，而与2007年10月每平方米17350元的历史高位相比，深圳房价已经下降了36%。
成交量方面，深圳去年10月、11月、12月的新房成交面积分别是33.84万平方米、59.22万平方米、72.87万平方米，同比分别增长108%、294%、291%，而今年1月成交面积为39.23万平方米，尽管环比上月有所降低，但与去年同期相比也增长97%。
广州、佛山的情况与此类似。来自广东省建设厅的相关统计显示，广东全省2008年一手住宅年度均价每平方米5747元，小幅上涨1.8%，但年度趋势向下。2008年12月，广州商品住房交易均价每平方米8012元，比1月下降18%；佛山交易均价每平方米5143元，下降9%。据统计，1月，广州全市十区新建商品住宅交易登记面积为46.18万平方米，同比去年增加了32%；佛山近期楼市的成交情况也非常喜人，中海万锦豪园1月份的销售业绩就达到1.1亿元。
值得注意的是，深圳和广州都曾在房价上涨阶段扮演过领涨角色。但进入2008年以后，两个城市的房价都进入下降通道，从去年8月份至今，深圳和广州新建住房销售价格同比跌幅已经连续6个月领跌全国。
专家：楼市是否探底回稳存在争议
“是讨论个人购房最佳时机的时候了。”世联地产(中国)投资顾问有限公司董事长陈劲松表示，经过一年多的调整，珠三角楼市在价格上普遍整体性回落15%－20%，税费下调2.5%—5%；如再加上房贷利息下降，总体房价已经实质上下降20%—30%。这时成交量的上升，就是买入的信号，而且是“危”中寻“机”的最佳时机。
“价格是否完成探底的标志之一是成交量是否能即刻上升，价格是否有进一步松动空间的标志是开发商的现金流是否会更加紧张。”陈劲松表示，现在看来，预言全国范围楼市价格探底似乎还早，但部分区域如深圳已经显示房价探底过程结束了，而房地产市场是一个完完全全的区域市场。
陈劲松认为，从开发商的角度来看，目前银行到期还贷的压力开始减轻，而且大多数开发商已经根据市场的变化调整了开工节奏，并制定了其他应变策略，国家拉动内需的大规模建设也会提供更多的项目和资金，因此开发商的资金链实际上是得到了缓解，房价进一步下调的空间不大。
深圳社会科学院城市营运中心主任高海燕持相反意见：“2009年的房价肯定是要下行的，这是由当前的供需关系状况决定的。”高海燕认为，目前就珠三角楼市的情况而言，是供应绝对大于需求，这必然要导致房价下调。但房价的走势不会是大起大落，而是波浪型的。这是因为房价的形成机制比较机动，开发商会根据市场反应随时调整销售策略，提高或压低售价，但房价下行应该是大趋势。
高海燕认为，目前楼市的回暖行情主要还是政策效应造成的。从交易结构来看，主要是释放了紧迫性、自住性的置业需求，改善性需求和投资性需求的激活有限。回暖行情要持续下去，非常关键的是在今年上半年，第一轮由政策效应刺激的需求释放完毕后，有没有后续的需求衔接上，这个完全要取决于房价是否能够降到位。应该看到，目前影响楼市的因素非常复杂，宏观经济状况的改善和开发商的降价诚意都有待观察。
地方政府可能再为楼市添“一把火”
珠三角楼市要探底回稳，一个重要的挑战就是能否尽快消化越来越多的空置性住房。据广东省房协统计，2008年广东商品房空置总量达1820多万平方米，较2007年末增加240多万平方米，滞销(空置1－3年)和积压(空置3年以上)面积同比增加约15%，待销(空置1年以内)面积增加17%。
在正在召开的广东省两会上，房地产成为关注的焦点。在2月13日召开的广东省十一届人大二次会议上，广东省建设厅提交给与会代表的参阅材料《2008年我省房地产市场运行情况及2009年工作思路》提出，为进一步鼓励普通商品住房交易，将在有条件城市放宽购房入户政策。
一些专家认为，广东房地产市场已经进入周期性调整，需要政府更多地出台促进住房消费、鼓励房地产投资的政策。在当前楼市成交量逐渐放大的时候，放宽购房入户政策将有利于进一步促进市场回暖。
满堂红地产研究部研究员沈锐培则认为，推出购房入户政策改变不了楼价过高、增长过快与购房者承受能力不足的问题，也改变不了中国正经历金融危机、居民收入以及消费欲下降、对未来收入预期下降等事实，因此购房入户政策对楼市不会有太大的帮助。
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