广州市中院统一一手楼纠纷裁判尺度，明确在交楼、面积差、房产证办理等方面的审判标准。

　　■新快报记者 余亚莲 实习生 潘小玲 通讯员 穗法宣

　　新房买下来，麻烦却接踵而至。“验收合格”的房子渗水开裂、实际面积与合同标明的面积大有出入、房产商还把房产证扣在手里不发……去年，广州市中级人民法院房产庭收案数量从3900多件猛增到5000多件，房产庭的法官人均结案数在两级法院中高居第一，但与此同时，不同区法院对同类房产纠纷案件可能会出现不同理解、不同判决，甚至同一小区内的房产纠纷案也会出现不同判决。广州两级法院经过近一年的研究后，昨日，广州中院民五庭（房产庭）负责人详细公布了涉及一手楼纠纷的各项裁判尺度和标准。

　　交楼

　　“交楼”应该具备两大条件

　　天河区的周小姐欢天喜地收楼了。进屋一看，漏水、地面不平、墙上有缝……这哪能住啊？买卖合同上白纸黑字写着要“验收合格”，周小姐拿着合同去打官司。一上法庭，开发商抱出一堆验收证明，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位……都“验收合格”了，这还不算“验收合格”？

　　到底什么情况才符合“交楼标准”？广州中院房产庭负责人表示，法院此次统一的裁判标准，要求交楼必须具备以下两个基本条件：（1）取得《建设工程竣工备案表》；（2）房屋符合使用条件，即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。有特别约定其他标准的则“从约定”。

　　此外，合同附件中如果约定有装修标准的，房产商未达到约定的装修标准，则要承担关于装修标准的违约责任。

　　面积差异

　　造大房逼人补钱行不通

　　收楼后发现房子与计价面积比大了或小了怎么办？怎么补钱？补多少？如果面积差太多能不能退房？

　　对于此类纠纷，广州中院明确了以下几条审判标准：

　　1。面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数，具体标准以约定为准）的，买卖双方互不作任何补偿；

　　2。面积误差比绝对值在0.6%和3%之间（含本数）的，买卖双方按合同约定的价格据实结算，补退差价，不扣除0.6%的那部分。

　　3。面积误差比绝对值超过3%（不含本数）的，买房人有权要求退房。大太多，小业主只补差价小太多，开发商双倍返还不过，好不容易才等到交楼，大部分业主是不愿意退房的。那么，面积误差比绝对值超过3%，又不愿意退房该怎么办？法官表示，这分两种情况处理：

　　●实际面积比计价面积大很多的：面积误差比在3%以内的部分房价款，由买房人补给开发商；超出3%部分的房价款，则由开发商承担，开发商就只能自认倒霉。“这样能杜绝开发商故意造大很多的房子逼小业主多出钱”。

　　●实际面积比计价面积小很多的：3%以内的部分房价款由开发商返还买房人；如果小太多，面积误差比绝对值超出3%，超出部分的房价款由开发商双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任，决定权在买房人。

　　●提醒：

　　“补差价”应以产权证登记的面积为准，在房产证下发之前，开发商火急火燎拿着测绘报告就要求“补差价”，法院是不予支持的。应等业主拿了房产证后，再按照房产证上的面积去主张补差价。

　　办房产证

　　什么情况算“取得产权证”？

　　买房长征路，还剩一大步——苦等房产证。很多业主等啊等，合同约定交付房产证的期限明明到了，可房产证还是不见影。天河员村的宋先生就因此事将开发商告上法院，要求其支付违约金。

　　一审法院审理后发现，开发商已将手续都办妥了，房产证迟迟不下来，是因为房管局的办事效率慢。为此，一审法院对业主诉求不予支持。

　　可宋先生不干了。因为合同约定期限内要“取得产权证”，现在确实没“取得”产权证，为什么不能追究开发商违约？

　　广州中院对此类案件也统一了裁判尺度：如果合同约定是“取得产权证”，则只要房产证没到业主手里，开发商就算违约。二审法院为此改判开发商违约。

　　提醒：

　　开发商不得“扣证要挟”

　　房产庭法官表示，现在的格式合同中关于房产证一般有三种表述，一种是“协助办证”，一种是“办妥”，一种是“取得”。

　　法院在审理此类案件时，凡是合同约定“协助办证的”，只要开发商取得递件回执就算完事儿；如果约定“办妥的”，则以房管部门出证算完结，至于出证之后发没发到业主手里则不管了；如果约定“取得产权证的”，则必须将房产证交付给业主才算完。

　　法官表示，现在有的开发商还会把房产证攥在手里不给业主，要求业主补缴各类款项，要求业主签订种种“不平等条约”，对于此类案件，法院明确，“产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人”。

　　公共区域

　　小业主可起诉外墙脱落

　　房子也住了，证也拿到了，公共区域却出了问题没人管，如临水临电、消防验收不合格、大楼外墙脱落……这些涉及众多业主共同权益的诉讼，谁才有资格代表大家去打官司？一个小业主能自己去单挑开发商吗？

　　对于此类问题，法院明确：有关业主共同权益的诉讼（比如起诉请求办理永久水电、消防验收等，且不涉及到赔偿款的案件），业委会、全体业主或单个业主均是适格的原告，都可以去告。该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主。后续业主重复起诉的，则以已经作出生效判决及违反“一事不再理”诉讼原则为由裁定驳回起诉。

　　但是，如果上述诉讼涉及赔偿的，就只有业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。

　　交楼陷阱

　　临水临电也交楼逼签“不平等条约”

　　有的开发商在与买家签购房合同时就设下了陷阱。《预售商品房买卖合同》中规定三种选项可以作为交楼的条件：一是该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续；二是该商品房项目已办理初始登记手续；三是双方可以在上述条件之外，另行约定交房条件。其中第三点是可以自行填充内容的，开发商往往利用这一条，注明交楼条件是质检站出具的工程竣工报告。如果只是按这一条作为交楼条件，就变成临水临电也可以交楼了。

　　●提醒：

　　《建设工程竣工备案表》会涵盖如规划、水电、煤气、通邮等所有部门的验收内容，市民买房时一定要要求以取得《建设工程竣工备案表》为交楼条件。

　　不签《收楼确认书》不让收楼

　　交楼时，不良开发商还会强行要求业主签《收楼确认书》来免除自己的违约责任。

　　如富基广场业主收楼时，开发商曾要求业主签一份《收楼确认书》，而且不签名不让收楼。而《收楼确认书》中列出众多不平等条款，签名后业主不能追究开发商迟交楼、改规划、货不对板等责任。 （黄颖）

　　面积差陷阱

　　买时算建筑面积补钱按实用面积

　　现在市民买房子，开发商往往按建筑面积计算每套房子的价格。如一套建筑面积100平方米的单位，总价80万元，单价也就是8000元/平方米。但因为广州《预售商品房买卖合同》是按照实用面积计算面积的，那么在补面积差的时候，计算面积的单价就高了。如上面100平方米的房子实用面积只有80平方米，那么按实用面积计算单价就是1万元/平方米。如果最后房管局实测面积按实用面积算多了2平方米，那么业主就得按1万元/平方米的价格来补差价，而不是按8000元/平方米补差价，当中相差了4000元。目前尚没有相关的法规能防范开发商做类似的小动作。

　　买楼时少报面积

　　交楼后再要回来

　　有的楼盘为了吸引市民买房，对外报每套房子的面积时刻意把面积报少一两平方米，这样相同的单价计算总价就会低一些。如一套100平方米的单位对外报称98平方米，按10000元/平方米单价计算总价98万元。市民买了房后，虽然买房时能少交一点房款，可到了房管局测算面积后，多增加的面积只要误差不超出3%，市民还得补交房款。开发商往往用这种方法先吸引市民买看似便宜一点的房子，然后以后再补回来。目前尚没有相关的法规能防范开发商做类似的小动作。（黄颖）

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