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广州一手楼面积缩水超3%可退房

http://www.sina.com.cn  2009年02月19日 07:25  新快报

  广州市中院统一一手楼纠纷裁判尺度,明确在交楼、面积差、房产证办理等方面的审判标准。

  ■新快报记者 余亚莲 实习生 潘小玲 通讯员 穗法宣

  新房买下来,麻烦却接踵而至。“验收合格”的房子渗水开裂、实际面积与合同标明的面积大有出入、房产商还把房产证扣在手里不发……去年,广州市中级人民法院房产庭收案数量从3900多件猛增到5000多件,房产庭的法官人均结案数在两级法院中高居第一,但与此同时,不同区法院对同类房产纠纷案件可能会出现不同理解、不同判决,甚至同一小区内的房产纠纷案也会出现不同判决。广州两级法院经过近一年的研究后,昨日,广州中院民五庭(房产庭)负责人详细公布了涉及一手楼纠纷的各项裁判尺度和标准。

  交楼

  “交楼”应该具备两大条件

  天河区的周小姐欢天喜地收楼了。进屋一看,漏水、地面不平、墙上有缝……这哪能住啊?买卖合同上白纸黑字写着要“验收合格”,周小姐拿着合同去打官司。一上法庭,开发商抱出一堆验收证明,建设单位、监理单位、施工单位、设计单位……都“验收合格”了,这还不算“验收合格”?

  到底什么情况才符合“交楼标准”?广州中院房产庭负责人表示,法院此次统一的裁判标准,要求交楼必须具备以下两个基本条件:(1)取得《建设工程竣工备案表》;(2)房屋符合使用条件,即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。有特别约定其他标准的则“从约定”。

  此外,合同附件中如果约定有装修标准的,房产商未达到约定的装修标准,则要承担关于装修标准的违约责任。

  面积差异

  造大房逼人补钱行不通

  收楼后发现房子与计价面积比大了或小了怎么办?怎么补钱?补多少?如果面积差太多能不能退房?

  对于此类纠纷,广州中院明确了以下几条审判标准:

  1。面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数,具体标准以约定为准)的,买卖双方互不作任何补偿;

  2。面积误差比绝对值在0.6%和3%之间(含本数)的,买卖双方按合同约定的价格据实结算,补退差价,不扣除0.6%的那部分。

  3。面积误差比绝对值超过3%(不含本数)的,买房人有权要求退房。大太多,小业主只补差价小太多,开发商双倍返还不过,好不容易才等到交楼,大部分业主是不愿意退房的。那么,面积误差比绝对值超过3%,又不愿意退房该怎么办?法官表示,这分两种情况处理:

  ●实际面积比计价面积大很多的:面积误差比在3%以内的部分房价款,由买房人补给开发商;超出3%部分的房价款,则由开发商承担,开发商就只能自认倒霉。“这样能杜绝开发商故意造大很多的房子逼小业主多出钱”。

  ●实际面积比计价面积小很多的:3%以内的部分房价款由开发商返还买房人;如果小太多,面积误差比绝对值超出3%,超出部分的房价款由开发商双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任,决定权在买房人。

  ●提醒:

  “补差价”应以产权证登记的面积为准,在房产证下发之前,开发商火急火燎拿着测绘报告就要求“补差价”,法院是不予支持的。应等业主拿了房产证后,再按照房产证上的面积去主张补差价。

  办房产证

  什么情况算“取得产权证”?

  买房长征路,还剩一大步——苦等房产证。很多业主等啊等,合同约定交付房产证的期限明明到了,可房产证还是不见影。天河员村的宋先生就因此事将开发商告上法院,要求其支付违约金。

  一审法院审理后发现,开发商已将手续都办妥了,房产证迟迟不下来,是因为房管局的办事效率慢。为此,一审法院对业主诉求不予支持。

  可宋先生不干了。因为合同约定期限内要“取得产权证”,现在确实没“取得”产权证,为什么不能追究开发商违约?

  广州中院对此类案件也统一了裁判尺度:如果合同约定是“取得产权证”,则只要房产证没到业主手里,开发商就算违约。二审法院为此改判开发商违约。

  提醒:

  开发商不得“扣证要挟”

  房产庭法官表示,现在的格式合同中关于房产证一般有三种表述,一种是“协助办证”,一种是“办妥”,一种是“取得”。

  法院在审理此类案件时,凡是合同约定“协助办证的”,只要开发商取得递件回执就算完事儿;如果约定“办妥的”,则以房管部门出证算完结,至于出证之后发没发到业主手里则不管了;如果约定“取得产权证的”,则必须将房产证交付给业主才算完。

  法官表示,现在有的开发商还会把房产证攥在手里不给业主,要求业主补缴各类款项,要求业主签订种种“不平等条约”,对于此类案件,法院明确,“产权证核发后,出卖人应无条件交付给买受人”。

  公共区域

  小业主可起诉外墙脱落

  房子也住了,证也拿到了,公共区域却出了问题没人管,如临水临电、消防验收不合格、大楼外墙脱落……这些涉及众多业主共同权益的诉讼,谁才有资格代表大家去打官司?一个小业主能自己去单挑开发商吗?

  对于此类问题,法院明确:有关业主共同权益的诉讼(比如起诉请求办理永久水电、消防验收等,且不涉及到赔偿款的案件),业委会、全体业主或单个业主均是适格的原告,都可以去告。该生效裁判对全体业主具有约束力,其诉讼利益归属于全体业主。后续业主重复起诉的,则以已经作出生效判决及违反“一事不再理”诉讼原则为由裁定驳回起诉。

  但是,如果上述诉讼涉及赔偿的,就只有业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的,则裁定驳回起诉。

  交楼陷阱

  临水临电也交楼逼签“不平等条约”

  有的开发商在与买家签购房合同时就设下了陷阱。《预售商品房买卖合同》中规定三种选项可以作为交楼的条件:一是该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续;二是该商品房项目已办理初始登记手续;三是双方可以在上述条件之外,另行约定交房条件。其中第三点是可以自行填充内容的,开发商往往利用这一条,注明交楼条件是质检站出具的工程竣工报告。如果只是按这一条作为交楼条件,就变成临水临电也可以交楼了。

  ●提醒:

  《建设工程竣工备案表》会涵盖如规划、水电、煤气、通邮等所有部门的验收内容,市民买房时一定要要求以取得《建设工程竣工备案表》为交楼条件。

  不签《收楼确认书》不让收楼

  交楼时,不良开发商还会强行要求业主签《收楼确认书》来免除自己的违约责任。

  如富基广场业主收楼时,开发商曾要求业主签一份《收楼确认书》,而且不签名不让收楼。而《收楼确认书》中列出众多不平等条款,签名后业主不能追究开发商迟交楼、改规划、货不对板等责任。 (黄颖)

  面积差陷阱

  买时算建筑面积补钱按实用面积

  现在市民买房子,开发商往往按建筑面积计算每套房子的价格。如一套建筑面积100平方米的单位,总价80万元,单价也就是8000元/平方米。但因为广州《预售商品房买卖合同》是按照实用面积计算面积的,那么在补面积差的时候,计算面积的单价就高了。如上面100平方米的房子实用面积只有80平方米,那么按实用面积计算单价就是1万元/平方米。如果最后房管局实测面积按实用面积算多了2平方米,那么业主就得按1万元/平方米的价格来补差价,而不是按8000元/平方米补差价,当中相差了4000元。目前尚没有相关的法规能防范开发商做类似的小动作。

  买楼时少报面积

  交楼后再要回来

  有的楼盘为了吸引市民买房,对外报每套房子的面积时刻意把面积报少一两平方米,这样相同的单价计算总价就会低一些。如一套100平方米的单位对外报称98平方米,按10000元/平方米单价计算总价98万元。市民买了房后,虽然买房时能少交一点房款,可到了房管局测算面积后,多增加的面积只要误差不超出3%,市民还得补交房款。开发商往往用这种方法先吸引市民买看似便宜一点的房子,然后以后再补回来。目前尚没有相关的法规能防范开发商做类似的小动作。(黄颖)

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