本报记者 贾海峰

　　1月6日，住房和城乡建设部副部长齐骥在国新办发布会上透露，预计2008年全年商品房销售面积约6亿平方米，其中商品住宅销售面积约5亿平方米。

　　而按照2007年国民经济和社会发展统计公报，全国商品房销售面积7.6亿平方米，同比增长23.2%，其中商品住宅6.9亿平方米，增长24.7%。据此测算，2008年全国商品房销售面积同比跌幅将达21%。

　　国家发改委固定资产投资司副司长欧鸿向记者表示，虽然房地产投资占全部固定资产投资的23%左右，房地产投资全年仍有约20%的增幅，但是逐月呈下降趋势。有关部门担心的是，这种下降趋势持续到2009年。而市场期待的是，2009年还有什么新政刺激住房消费。

　　中房协副会长、秘书长朱中一告诉本报记者，此前中房协向国务院建议的刺激楼市政策如今已基本全部出台，2009年房地产市场能否回暖要寄希望于地方政府落实和出台新的房地产刺激政策上。

　　商品房销售面积跳水

　　北京华远集团总裁任志强1月6日向本报记者表示，今年房市销售的最乐观数字是6亿平方米，如果2008年第四季度表现乏力，可能还难以达到这一数字。

　　齐骥表示，2008年第四季度的数字还没有统计出来。不过，根据国家统计局此前发布的《2008年1-11月全国房地产市场运行情况》，去年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%；其中，商品住宅销售面积下降18.8%。

　　中国人民银行金融司副司长霍颖励在国新办的发布会上表示，截至2008年11月末，全国房地产贷款5.24万亿元，同比增长10.3%，增速比10月份回落了1.9个百分点，比上年同期回落了20.6个百分点。其中，个人住房按揭贷款回落幅度比较大，11月末，个人住房贷款增长了10.6%，同比上年回落了25.8个百分点。

　　霍颖励表示，目前个人住房贷款质量还比较好，但是商业银行要加强风险防范。下一步除了对首付进行调整和规范外，还要让商业银行自主根据每笔房贷的情况进行首付规定。除此以外，还要规定贷款人月还款额度不得高于收入的50%。

　　任志强表示，2007年房地产市场在开工面积达到了24.8亿平方米。正常情况下，近两年每年竣工商品房量都在7亿-8亿平方米。目前看来，实际竣工数字远远低于这个数字，差额近2亿平方米，这说明大量项目处于施工停顿或延后当中。同时，2008年销售数据同比下跌20%，还会造成空置面积上升，开发商资金占压加剧，进一步缩小投资愿望。

　　针对房地产市场不断积累的风险和合理消费需求的释放，国务院于2008年12月20日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称“131号文”)中开出的“药方”是引导开发商降价促销。

　　齐骥表示，目前各地房价出现了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力，激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。

　　REITs试点已具雏形

　　朱中一向本报记者表示，2009年各地房地产市场复苏，还要寄希望于地方政府将中央的政策贯彻到位，同时根据地区特点，制定更大力度刺激房地产市场的政策。

　　中房协此前建议国务院改变目前房地产行业预征税收的作法，将预征改为清算征收。目前，房地产行业各项税费综合起来约占房价的20%，如果将预征改为结算，将给开发企业纾解资金压力。

　　但是这一建议并没有在“131号文”中体现。一位开发商表示，地方税务部门2008年第四季度税收出现了下滑。由于担心一些开发商2009年资金出现问题，地方税务部门同时进行了更严厉的预征。

　　国家发改委、财政部、人民银行等部门人士在1月6日的发布会上均没确认今年还有更积极的房地产刺激政策出台。

　　财政部税政司副司长王晓华表示，2008年财政部已经连续三次出台了刺激房地产市场的税收优惠政策，比较密集。2009年主要看2008年出台的这些政策效果，如果有效果，这些政策会继续延续，如果没有效果，则要考虑其他方式。

　　在“131号文”中也规定，对于营业税调整政策，也都暂停1年。由此可见，期望税务部门2009年出台诸如个人购房退税等大力刺激房地产市场的政策，可能不太现实。

　　对于人民银行来说，2009年能给房地产市场带来的好消息主要是房地产投资信托基金(REITs)的试点。霍颖励表示，人民银行牵头已经形成了一个初步的REITs试点总体构架，目前正在部门会商，报国务院同意后会出台试点。

　　中国版本REITs政策主要考虑风险防范，考虑到美国次贷危机中的结构性产品出现风险问题，初期中国REITs产品设计上力求简单和透明，同时考虑中国居民可以购买的程度和适合中国法律等因素。

　　由此看来，REITs初期将是保守的，短期内不能给开发商，尤其是住宅开发商减轻融资压力。而在全球金融危机背景下，REITs产品已经失去了市场吸引力。

　　欧鸿表示，国家发改委等代表中央投资的部门，2009年主要考虑扩大廉租房和棚户区改造的投资范围，以此拉动房地产市场投资。

　　欧鸿透露，2009年中西部地区廉租房建设资金补助标准已经整体提高100元/平方米(中部地区补助从200元/平方米提高到300元/平方米；西部地区补助从300元/平方米提高到400元/平方米)。但是这些保障性住房投资并不能拉动商品房市场销量。

　　齐骥则强调，房地产市场所提供的商品住房的供应对象和政府所提供的保障性住房覆盖的群体有所区别的。齐骥表示，商品住房仍有潜在的巨大需求。随着供求关系的变化，加上建造成本的影响，开发企业会顺应市场变化，正如“131号文”所提到的主动采取措施以合理价格促进商品住房消售，以释放潜在的住房需求。