□本报记者 李良 上海报道

　　在2008年上海最后一次房展——第24届上海房交会上，一位看房者向工作人员提了一个的问题：“你能告诉我楼盘的地价是多少，你们的毛利率是多少吗？”

　　这个问题意料之中的被拒绝回答。但其中折射出的消费者心态，却令开发商颇为不安。当消费者越发理性，开始对房地产业的暴利刨根问底的时候，8年来各方齐力打造的高房价根基出现了松动迹象。事实上，在经济下滑和理性消费的双重影响下，上海楼市2007年供需两旺的局面已然消失：供应依然充足，但需求却快速缩水，这迫使上海楼市在2008年，不得不“瘸腿”走路。

　　逆转的供求

　　“供求矛盾加剧”，这个词在2007年频频出现，在2008年也常见到它的身影。只不过，同是一句话，二者含义却大不相同。

　　2007年上海楼市的热度令人窒息，反应在供求比上，中瑞市场研究的数据显示全年供求比为0.67：1（约为1：1.49），而在一些月份，供求比甚至达到1：2以上。彼时，供不应求的紧张情绪弥漫市场，刺激了不少消费者抢购。但到了2008年，供求比的数据出现大逆转，在三季度达到了1：0.7，在某些月份甚至达到1：0.3，供应远大于需求。此时，人们讨论的话题已经从“没房卖”转移到“难卖房”，观望情绪空前。

　　在逆转的供求关系背后，是上海楼市今年成交的极度低迷。2007年，上海商品住宅销售面积达到3279万平方米，不仅新盘热卖，就连存量房都从1000万平方米以上迅速消化至500万平方米左右；而2008年，据业内人士透露，商品房的成交面积约为2000万平方米，远远低于2007年，也跌破了业内人士心中2200万平方米的底线。此外，在供应正常增加的背景下，存量房在2008年迅速回升至843万平方米，预计明年将会再度突破千万平方米大关。

　　造成这种逆转的原因，业内观点颇有分歧，但在按房价收入比测算的“泡沫论”上，不少业内人士还是达成一致。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，按照此前房价收入比测算，上海房价应在2007年的基础上下调15%左右，但今年以来，即使拿9月均价与去年12月相比，上海房价仍然上涨了13%。这意味着，在9月价格的基础上，上海房价需要回调20%左右，才会趋于比较合理。而在三季度，虽然上海房价已经开始下调，但从幅度来看，整体仍有10％的跌幅空间。

　　上海证券房地产分析师沈莉则表示，如果按3.3％的租金收益率计算，上海房价的泡沫大约为30％。如果按房价收入比来算，上海房价的泡沫大约为22％。考虑到当前上海房价已小幅回落，在人均可支配收入、租金没有大幅下降的前提下，测算得出的上海房价跌幅约在15％左右。

　　而某分析人士指出，上海供求比的大起大落，除了自身运行规律的影响外，投资客在其中也起到了非常重要的作用。在2007年，上海楼市充斥着投资客的身影，不仅出现了炒房团，而且还卷进了许多普通百姓。“这种感觉很像6124点的股市，熙熙攘攘，人来人往，但很多都是些怀揣梦想、想博一把的散户。”这位分析人士称。

　　事实上，在2007年年尾，充斥着“淘金者”的上海楼市已经出现疲态，供求比的逆转也恰是在那时出现，导火索便是央行的房贷新政。“新政吓退了投资客，市场很快就从热变冷，这恰恰说明2007年的行情其实是不正常的。”该分析人士说。

　　而逆转的供求正在逼迫楼市降价。国家发改委和统计局发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，11月份，上海房价比去年同期出现了0.8%的下降，这也是该指数自2005年产生以来，上海首次出现同比价格下跌。虽然跌幅不大，但“首跌”的字眼却意味深长。

　　谁在犹豫？

　　缺了需求的上海楼市，犹如瘸了一条腿。但瘸腿前行的上海楼市心中却有一个大大的问号：需求都去哪儿了？

　　在第24届上海房交会上，记者注意到来自江苏的张先生。尽管衣服普通，其貌不扬，但其在金地集团的展台上爆出的言语还是令人一惊。张先生向工作人员宣称，自己手上有一批人要团购，希望得到一个合适的价格。“你的开价太离谱了，我希望得到一个真实的价格。”张先生说。

　　在工作人员用蔑视的眼光拒绝他后，张先生显得很激动：“你知道这个楼盘的拿地价是多少吗？你知道你们的利润率是多少吗？你们凭什么卖这么高的价格？如果你不能做主，请让你们经理来接待。”当得到这位工作人员“我就是负责人”的答复后，张先生冷冷地离开了金地的展台。而随后记者从该工作人员的名片上留意到，原来其是中原地产的员工。

　　“这种中介除了忽悠，还能干吗。其实大家心里都有谱，拿个20％的利润就可以了，何必维持个高价让自己难堪。你别看今天他不降，到了明年，他该降还得降。你看看今天的房展，有多少人来？不靠我们，他们还能靠谁？”在另一个展台，张先生向记者表示。

　　张先生的话代表了很多投资客的心态。这意味着，仰赖投资客支撑高价的上海楼市，正在失去他们的“欢心”。而近期媒体热炒的温州炒房团重现上海，最终被证明不过是开发商的一厢情愿：投资客的确在关注上海，但却远未到重出江湖的时刻。对此，爱玩房产投资的赵先生颇为不屑地表示：“专业投资客都是聪明人，没有利益，谁会做嫁衣？”

　　而与张先生不同，在上海某著名地产集团供职的小钱面对开发商的“橄榄枝”犹豫不决。小钱所在的地产集团由于资金困难，银行又不肯房贷，于是准备重启“旧招”：由公司员工以零首付的方式买入公司房产，然后向银行提出按揭申请，由公司代为还贷，从而达到曲线贷款的目的。在小钱看来，不用付首付就能投资一套房产自然是“天上掉馅饼”的好事，但是其中蕴涵的风险也令他颇为踌躇。“万一经济下滑厉害，房价跌了，或者公司最后没法替我们还贷款，那我岂不是要承担巨额的负债？”小钱的犹豫，则代表了许多楼市“小散”的心声。

　　而如果剔除张先生和小钱等大小投资客，我们又会发现许多这样的“刚性需求”：有新近被裁员而中止购房计划的小秦，有为公司前景担忧而不再关注楼市的晓敏，有意改善居住条件却突然遭受减薪而度日如年的阿平……有实力的和没有实力的“刚需”们，正被经济下滑的趋势搅得心乱如麻，对经济危机的恐慌让他们眼中的楼市前景“一片黯淡”。用某位基金经理的话来说，就是“肯定是涨不了了，那又何必去关心呢？只管等下跌就是了”。

　　“现在看来，高价格只不过是当前上海楼市成交低迷的原因之一，现在最困扰市场的，是经济下滑导致预期都在看空，这就类似于股市，大家预期都要跌，那市场就很难好起来。”针对这些现象，杨红旭指出。而沈莉则表示，由于人们对未来收入的预期向下，上海楼市可能会呈现阴跌状态。

　　破局有待时日

　　面对当前上海楼市的困局，上海市政府出台了“十四条”救市新政，通过减免税费和提高公积金贷款额度等方式，意图重燃消费者对楼市的信心。政府的态度鼓舞了开发商的信心，也让很多业内人士看到了楼市未来回暖的希望。

　　杨红旭认为，上海楼市目前正处成交量大幅萎缩，实质性降价刚刚开始，预期将持续到明年第一季度。至于第四个阶段：价格止跌回暖，成交量快速上升，很难预测何时会到来，这跟宏观经济的变化有关；如果稍稍考虑到世博因素，则2010年的可能性较大。

　　而一些业内人士在接受采访时谨慎地表示，从目前中央和地方政府的态度来看，如果持续性出现刺激房地产政策，上海楼市有可能会在明年下半年回暖。在他们看来，上海楼市和其他城市的楼市不同，地方政府在土地供应上控制较好，而且无论是投资客还是自住客都有较大的潜力需求，只要政府能够提振消费者信心，上海楼市的反弹会“一触即发”。

　　这种对上海发展前景的信心也在部分开发商中表露无遗。某地产企业董事长日前在年会上称，上海明年的经济发展依然看好，而江浙等地受经济冲击而停产或关闭的民营企业中，不少都在将资金流入上海，这些资金将会成为上海楼市前进的动力。“政府、银行、开发商、持有房产者和欲购房者，都不希望房价下跌，房价还会跌下去吗？”该董事长说。

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