核心提示：世邦魏理仕昨日发布的最新报告《2008年度上海物业市场回顾与展望》中透露，2008年上海全市商品住宅共成交1600万平方米，已回到2001年之前的成交量。尤其是高档住宅全年共成交6700套，其中下半年成交2000余套仅占总量的30%，可见经济环境及政策因素对高档物业成交影响很大。

　　早报记者 朱楠

　　世邦魏理仕昨日发布的最新报告《2008年度上海物业市场回顾与展望》中透露，2008年上海全市商品住宅共成交1600万平方米，已回到2001年之前的成交量。尤其是高档住宅全年共成交6700套，其中下半年成交2000余套仅占总量的30%，可见经济环境及政策因素对高档物业成交影响很大。此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。

　　开发商缓推高档物业

　　报告指出，因需求紧缩，上海高档住宅市场的供应、成交比已经由2007年全年的0.85:1升至2008年前三季度的1.85:1，至今年第三季度仍然出现需求不足的态势，高档公寓和别墅的供应、吸纳比分别为2.41:1和1.51:1。

　　上海高档住宅物业的售价在过去的一年中增幅逐渐放缓，在第三季度，高档公寓的成交价仅环比上涨1.2%，同时高档别墅环比出现小幅下跌0.7%。

　　世邦魏理仕认为，尽管高档住宅价格还是保持坚挺，但是需求紧缩和成交量下降所带来的向下压力不容忽视，尤其是全球经济的下滑使得住宅市场的宏观经济环境更加恶化。

　　世邦魏理仕住宅部高级董事陈炜表示，2008年上海全市商品住宅共成交1600万平方米，与2001年1646万平方米的成交量持平。尤其是高档住宅全年共成交6700套，其中下半年成交套数仅占全年总量的30%。目前可供应的单价4万元以上的高档住宅共约10300套，其中今年供应量为2100套，确定将于明年推出的有1400套。“由于对后市的观望和不确定，不少高档物业开发商推出了推盘计划。”陈炜表示。

　　陈炜认为，近期中央以及市级政府刺激住宅市场，特别是普通住宅市场的政策也将有望使高档住宅市场间接获利，从而激励市场情绪。同时，市中心区域住宅用地和别墅用地未来供应量的缩减将有效地支撑住高档住宅市场。

　　高档住宅租金全面下滑

　　在高档住宅租赁方面，自2006年1188套服务式公寓上市带来新增供应高峰以来，供过于求的状况使高档住宅租赁市场的供应吸纳比从2007年开始上升。同时，大量小业主将手中物业转售为租，这也为租赁市场带来了很大的吸纳压力。2008年第三季度以来，奥运会限制签证的措施使外籍人士进入中国的人数下降；再加上全球经济波动的影响，许多公司为了控制成本开始减少派驻中国的员工数。两方面的原因使得租赁市场客源缩水，高档住宅市场总体空置率攀升3.68个百分点至24.5%。

　　在需求减少的压力下，许多租户开始降级报价来维护客源，高档住宅租赁市场上三种物业的租金都开始进入下行通道。其中服务式公寓三季度末平均租金为人民币192元/平方米/月，高档公寓为人民币155.1元/平方米/月，高档别墅为人民币178.3元/平方米/月，分别同比下滑3.5%、2.4%和3.1%。

　　世邦魏理仕预计，由于全球经济的不确定性，上海的许多跨国公司纷纷削减外籍员工预算，而2009年服务式公寓将继续面临大量的新增供应，租赁市场下行的租金走势难以在短期内逆转。基于明年中国经济仍保持增长的预期，中国市场在全球市场所占的份额有望扩大，这将吸引更多跨国公司进入中国市场，弥补租赁市场的客源损失。在2010年，对全球经济复苏的预期将令高档住宅租赁市场的表现有所改善。

　　写字楼供过于求

　　世邦魏理仕上海分公司昨天还表示，由于上海办公楼市场供应量的上升，以及金融危机导致的需求下降，市场供过于求的现象突出，租金年增长放缓和空置率快速上升，预计明年上海的办公楼租金可能出现下跌。

　　世邦魏理仕发布最新研究报告称，2008年前三季度，上海市场办公楼的总供给量达930707平方米，而2008年全年预计可以达到111万平方米，该数据是2005—2007年年均供给量的2.4倍。

　　另一方面，在全球金融风暴不断恶化的影响下，越来越多的企业开始裁员和搁置扩张计划，但明年的办公楼新增供应量仍将达到87万平方米，持续的高供应增加了市场修复目前供过于求状况的难度，预计2009年上海办公楼租金很有可能出现下跌。