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京沪深楼市反弹 能否持续回暖还有待观察(2)
原因
持续利好产生“新政策行情”
“11月份部分城市之所以会出现成交上升的现象，除了成交结构变化、政策性住宅占比增大的因素外，主要是一系列‘房产新政策’产生了影响。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。
从各地方政府纷纷出台针对房地产的“救市”举措，到财政部、国家税务总局、人民银行出台“组合拳”，再到国务院进一步提出正确引导和调控房地产走势，落实和完善促进合理住房消费的政策措施，房地产调控的利好政策逐渐形成。特别是各地下调普通住宅标准后，很多成交房屋都挤进减免税费、降低个贷首付及利率的范畴，对刚性需求者入市起到了一定的推动作用。
值得一提的是，央行自11月27日起下调人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，加上此前的3次降息，5年期商业贷款利率已累计下调1.89个百分点，公积金贷款利率累计下调1.08个百分点。再加上首次购买普通住房家庭可享受0.7折利率优惠，购房者的利息支出大大减少。以30万元公积金加30万元商贷组合贷款、20年等额本息还款计算(商贷按利率下限执行)，每月可少还贷款734元，20年累计少还利息17.6万元。
在持续的利好刺激下，原本被迟滞的刚性需求集中释放，给楼市带来了久违的“新政策行情”。上海的数据显示，在降息后的11月28日-30日，全市商品住宅日成交量都在4万平方米以上，尤其是11月29日，一手住宅成交面积达到了5.54万平方米，接近去年楼市的平均水平。
观点
回暖尚需时间 盘整仍将持续
市场人士认为，仅凭一个月的成交反弹就说楼市已经“回暖”，尚属言之过早。“要判断市场发展趋势是回暖或转冷，至少要出现一个季度的持续的方向性变化。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，而目前时间跨度还很短，没有比较价值。
中国指数研究院副院长陈晟表示，11月楼市成交回升是各方力量配合的结果：政府税费减免一点，银行贷款利率降一点，开发商房价降一点，消费者理性积极一点。但这是建立在此前成交过于惨淡的背景之上的，随着各方利好因素释放空间变小，反弹持续的动能也将减弱，楼市回暖还需要时间。
“外部金融危机的影响还在持续扩散，我国居民对未来收入及消费信心也趋于保守，这些都抑制了楼市的购买力。” 陈晟说，“楼市反弹难以一蹴而就。”
11月楼市“小阳春”行情某种程度上属于“结构性”反弹。从北京的成交数据来看，保障性住房扮演了重要角色，有约五成的成交属于经济适用房及限价房。随着未来保障性住房供给的进一步增加，市场博弈也可能进一步分化。
杨红旭表示，成交量的短期波动不能作为评判政策效力的终极标准，只有当市场真正到达底部，然后迈进新一轮上升通道后，才能证明政策效能“由量变完成质变”。