沈晓杰

　　“保增长”，如今已成为中国上上下下共同关注的焦点话题。但怎么“保”，如何“增”，却是一道难解的课题。

　　核心的问题，就在找到制衡和影响当前经济发展全局的“关键点”。大力发展国民住宅产业，实现住房消费倍增，可以也能够成为这几年实现“一保一控”经济战略的重要支点。

　　所谓“国民住宅产业”，就是根据我国现有的经济发展和城镇居民生活水平提高的迫切而现实的需要，依据世界各国国民住房水平发展的客观规律，按照全面建设小康社会的历史要求和城市化高速发展的客观规律，以超常的规模，大力发展使普通国民买得起、住得好、可以实现住房消费倍增的公众住宅产业。

　　按照国际惯例，这里的“买得起房”有严格的量化要求，既居民最多只需支出6年家庭全部收入，即可买到一套体面的小康住房(房价收入比在6以内)。需要特别强调的是，“普通人买得起”是国民住宅最重要的特征。

　　“买得起”的国民住宅年可创造四分之一GDP

　　众所周知，开发商模式下的高房价使住房消费成为少数高收入者“高消费”，作为城镇居民最大消费的住房市场只能启动正常市场量的四分之一左右。

　　如何激活另外的四分之三市场，使市民最反感的住房问题在得到化解的同时，成为推动经济发展的最大的“消费动力”，就成为一个绕不过的双重课题。

　　和现有房地产市场不同，国民住宅产业最重要的特征，首先就是它使住房消费重新回归到应有的“全民化”。它的最大使命，就是要使绝大多数国民买得起房，解决城镇居民的民生第一难；第二，它所代表的住房水平又是适度的，与国家的土地资源和民众的收入水平相吻合。按照建设部几年前定下的城镇居民的“住房小康”标准，就是“到2010年人均30平方米 ，到2020年人均35平方米 ”(建筑面积)。

　　那么，大力发展国民住宅产业，究竟可以给中国的经济发展带来多大的机遇呢？

　　按照2006年由国务院批准印发的《人口发展“十一五”和2020年规划》预测，到2020年我国的城镇人口将达到8.7亿。届时要实现“人均35平方米”的住房小康目标，全国城镇居民住房的总拥有量就必须达到304.5亿平方米。

　　而到2007年底，根据统计局和建设部的相关资料统计和推算，我国城镇的现有居民住房总共才有的104.35亿平方米。两者之间相差高达200亿平方米。如果加上城市的改造拆迁，每年全国城镇居民住房还要减少2.5亿平方米左右。也就是说，今后13年全国每年总共要净增232.5亿平方米的城镇居民住房，相当于每年新增17.88亿平方米。

　　而由于现有住房模式的制约，包括非市场化的住房供应，全国城镇在2005年和2006年竣工的住宅建筑面积分别为66141.9万平方米和63046.9万平方米，2007年估算不会超过7亿平方米。这和住房小康所要求的每年必须完成17.88亿平方米城镇住房总量相比，整整相差了10至11.58亿平方米(中间数为10.75亿平方米)。造成的原因不是开发商供应不够，而是老百姓买不起。全国为此每年都会在需求旺盛情况下出现数千万、甚至上亿平方米卖不出去的“空置房”。

　　危机也是机遇。如果我们用国民住宅产业的住房发展模式来替代现有的开发商高价暴利的住房模式，“激活”的将不仅是每年净增加的10多亿平方米的城镇居民住房，更重要的，是在这背后所蕴藏的潜力巨大无比的发展机遇。

　　让老百姓买得起的“国民住宅”，就是把房价收入比控制在3-6之间。我们以上限标准的6年收入、户均为三口之家以及国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，得出的结论就是：

　　买一套90平方米(人均30平方米的初步住房小康指标)的国民住宅均价应该为248148元。也就是说，让老百姓买得起房的国民住宅的平均房价，每平方米只有2757.2元。

　　如果以每年发展10.75亿平方米的国民住宅计算，这就意味着仅新增城镇居民住房一项，全国一年新增的GDP就可高达29639.9万亿元。

　　参考学界常用的世界银行的数据模型(既每销售100元的住宅，可带动130-150元的其他商品的销售)，考虑中国消费力相对较低的现实，我们以每100元的住房销售仅带动120元的其他商品销售的标准来计算，就可以发现：

　　我国如果一年新增10.75亿平方米的国民住宅，住宅产业及它所带动的其他相关产业(如建材冶金、家庭装潢、电器设备、市政配套、交通物流和商业服务等)拉动起的新的增长点可高达6.5万多亿元，相当于2007年全年国内生产总值的四分之一(2007年为246619亿元，它可占到26.36%)。