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中海发展高价整购北外滩楼王
按使用面积计算单位高达６５８００元 中小股东纷纷质疑
本报１１月１３日报道的《国际客运中心商业配套楼被整购》，日前由中海发展（６０００２６）发布公告证实——中海发展以６．５８亿元的代价整购上海港国际客运中心商业办公配套项目５号办公楼，按照１万平方米的实际面积来计算，中海发展此次整购的单价高达６５８００元／平方米。
商报记者 袁晨晨
６．５８亿买一栋楼
１１月７日，位于虹口区东大名路上的上海港国际客运中心的商业配套项目开盘，率先推出３栋办公楼，分别是６５８号、６７０号和６７８号，共计１６７套房源。在紧跟着的１１月８－１０日３天内，６７０号、６７８号两栋楼就已全部售出，按照佑威房地产研究中心提供的数据显示，这两栋楼的成交均价基本在３５００３元－４１８９３元／平方米，集中成交金额总计高达１１．３５亿元。
如此高价的整购，着实令人感到疑惑，幕后买家究竟是谁呢？不过几天，其中一幢楼的买家浮出水面。近日，中海发展举行董事会会议，其董事会批准向上海港国际客运中心开发有限公司整幢购置“上海港国际客运中心商业办公配套项目５号办公楼”作为公司的行政办公大楼，总金额约为人民币６．５７７４亿元，在签约后中海发展将通过自有资金一次性付款。
记者了解到，中海发展这次欲购买的５号办公楼由地下３层和地上７层组成，总建筑面积约为１５６６３平方米，实际使用面积约为１００００平方米，另配套１６０个车位，预计２００９年９月底完工交付使用。
而此前在１１月８日和９日两天成交的上海港国际客运中心商业配套项目的东大名路６７０号办公楼，楼高７层，总建筑面积正好为１５６６３平方米。
高单价购楼自用
中海发展自１９９４年成立以来，在上海地区的行政办公用房一直租用其控股股东——中国海运（集团）总公司下属公司的房产，目前，中海发展及油轮分公司的办公面积合计约５５００平方米，年租金约５００万元。而随着近年来经营业务的不断扩大，其行政办公用房及设施无论在使用面积、设施功能、周边环境等方面，都已无法满足经营管理的需要，中海发展认为已经“影响了行政办公的质量与效率，且与境内外知名的上市公司形象极不相称。”
中海发展指出，５号楼在完工交付使用后，公司使用面积则将提高一倍以上，“职工办公条件将大为改善。”同时，根据对上海市商业物业近１０年来的价格走势分析，国内外众多机构和个人投资者看好上海国际金融中心、航运中心的发展潜力，近年来上海甲级写字楼租金每年以２０％的速度增长。“随着北外滩地区基础设施建设的不断完善，预计未来租金水平还存在较大上涨空间。”
记者粗略估算，按照１５６６３平方米的建筑面积，中海发展此次整购５号楼的均价约为４１９９３元／平方米，但若按照１００００平方米的实际使用面积，此次中海发展的购楼单价就高达惊人的６５８００元／平方米。
溢价之高受质疑
无论是４１９９３元／平方米，还是６５８００元／平方米，就北外滩整体的办公楼市场而言，都不能算是一个正常水平的市场价格。
无独有偶，就在一个月以前的１０月１５日和１６日这２天内，与上海港国际客运中心相距不远的四川北路上的海泰中信广场集中成交了１２个办公楼整层楼面（９６套房源），总价为１５．２７亿元，每平方米均价高达５００３４元，本报当时亦发表报道对其成交真实性有所质疑。
之后，有媒体报道称“几家央企抄底北外滩办公楼”。但是，最近发生在北外滩的大宗成交就其单价而言并非“抄底”，其实际成交价格甚至超出房价顶峰时期的水平。
今年３月，２００８年３号公告中位于北外滩的汇山码头中地块开标，方兴地产和上港集团合营的汇港房地产开发有限公司以１１．２３３亿元的底价成交，楼板价约１．５万元／平方米，即北外滩甲级写字楼的成本最高不会超过３万元／平方米，而中海发展以高溢价购买办公楼，且是整栋购买。一般说来，整购都能获取一定折让，如今年发生的亚太置地收购世纪商贸广场、黑石收购长寿商业广场等，均较市场行情有一定的折价，且世纪商贸广场和长寿商业广场都是位于上海成熟地段的成熟物业。
上海港国际客运中心的７层办公楼还是在建项目，而北外滩的建设还处于起步阶段，在这样一个尚待成熟的地段，购买期房，中海发展却以超出行情的高价购买了整栋办公楼，令人费解。
中海发展相关公告一经发布，中小股东纷纷提出质疑，认为中海发展这次整购北外滩的办公楼的价格太高，牺牲了小股东的利益。更有人认为，当前不断有报道指出沪上办公楼租金开始下降，中海发展预计北外滩未来租金水平存在较大上涨空间没有根据。
◇相关链接
上海港国际客运中心由方兴地产、上海港务集团和上海地产集团合资建设的项目位于黄浦江畔中心地段，拥有８８０米长的滨江岸线，项目总建筑面积约４０万平米，包括客运站、港务大楼、办公楼、艺术画廊、音乐文化中心等相关建筑和设施。
记者在方兴地产母公司中化集团的官方网站上，看到《方兴地产上海国客项目举行七大集团进驻签约仪式》的公告称，“新落成的上海港国际客运中心举行签约仪式，即将进驻上海港国际客运中心北外滩航运服务集聚区的上海国际港务集团、中远集团、中海集团、瑞士地中海航运公司、上海建工集团、上海地产集团等七大企业集团在现场集体签约，总签约金额（含购买意向书）高达人民币７０亿元。”