个人房贷大幅回落、二手房贷款占比提高及楼市疲态显现，是银行房贷业务不得不重视的风险因素。

　　-本报记者 张炜

　　正当开发商盼望二套房贷松绑之际，传来了一个各方不愿意看到的消息。数据显示，10月末，上海银行业金融机构房地产不良贷款率为0.80%，比上月末上升0.03个百分点。其中，个人住房贷款不良贷款率0.70%，较上月末略有上升。

　　业内人士称，这意味着银行对房贷业务将更加谨慎，二套房贷的松绑或许更加没戏。

　　2006年以来，上海个人住房不良贷款余额和比例一度呈现波段式的上升态势。从2007年4月份之后不良贷款上升势头得到一定遏制，不良贷款比例出现小幅下降。至2007年12月末，沪上中资商业银行个人住房不良贷款余额20.89亿元，比年初增加1.24亿元；不良贷款比例为0.73%，比年初下降0.06个百分点。到2008年9月末，上海中外资银行机构个人住房不良贷款余额20.7亿元，比年初减少0.6亿元，不良率0.7%，比年初下降0.04个百分点。

　　从不良余额与不良率的双降，到不良率环比反弹，上海银行业个人房贷资产质量的细微变化，引起各方关注。复旦大学金融专家对记者说，个人房贷不良率的变化值得深思，一是美国次贷危机尚未结束，深刻的教训必然引起中国银行业的警觉；二是不良率上升会影响到银行的经营业绩，在房价涨势不再的情况下，房贷不良率更受到关注。

　　据悉，目前有关方面尚未公布上海房贷不良率环比上升的具体原因。专家估计，与房贷业务的结构变化，以及房贷业务萎缩可能有一定关系。上海银监局今年2月曾提示，当时的个人房贷不良贷款比例的下降，主要因为个人住房贷款基数的迅速膨胀相关。

　　再看目前的房贷余额变化情况，上述降低不良率的条件基本消失。今年前三季度，上海的个人房贷增量在摸高后再现回落态势。9月末，个人房贷余额为3134.9亿元，比年初增加116亿元。受7月份以来房地产市场成交量持续低迷的影响，个人房贷月度增量走出一段3月探底、7月摸高的回升势头之后，8月和9月出现明显滞胀。其中，9月中资银行个人住房贷款减少4亿元，同比多减65.3亿元。10月份，上海中资商业银行个人房贷减少21.1亿元，同比多减71亿元。其中，新建房贷款减少17.6亿元，二手房贷款减少3.5亿元。

　　另一个不可忽视的因素，是二手房贷款逐渐成为主角。上海银监局的数据显示，二手住房贷款是拉动今年以来个人住房贷款增长的绝对因素。1至9月，一手住房贷款对个人住房贷款增长是负贡献，二手住房贷款则增加119.1亿元，其中三季度增加31.6亿元，占个人住房贷款三季度增量的近九成。而在今年7月，上海银监局曾经提醒，要关注二手住房贷款的风险，根据以往经验，二手住房贷款发生风险的概率是一手住房的3倍左右。其中，上海本地居民二手住房贷款在6月末的不良率高达1.64%，为个人住房贷款中风险最大的部分。

　　个人房贷大幅回落、二手房贷款占比提高及楼市疲态显现，是银行房贷业务不得不重视的风险因素。记者了解到，上海银监局11月18日召开上海部分中资商业银行“促增长、防风险”工作座谈会，其中涉及到房贷业务的风险控制。上海银监局提出，各行按照银监会近期下发的《关于加强个人住房贷款风险管理的通知》的有关要求，重点对首次利用贷款购买自住房和其他类型购房进行严格区分，区别对待，在满足居民自住型购房贷款需求的同时，切实加强个人住房贷款风险管理，继续严格执行二套房房贷政策。

　　有房产中介表示，二套房贷是否该松绑，成为近期市场议论的一个焦点。从开发商的角度来说，二套房贷松绑对促进楼市交易有利。但近期房贷新政细则出台的“羞羞答答”，表明商业银行对房贷风险越来越重视。他认为，房贷不良率环比上升的幅度很小，对银行不会有实质性影响。从心理影响上讲，不良率环比上升，使反对放开二套房贷的一派占上风。