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9000亿保障房成开发商另一主战场
郝倩
一向不屑于3%薄利的开发商开始放下身段预备开发保障性住房——虽然在世道好的时候他们可以轻松获取15%到50%的净利润，甚至更多。按照万通集团董事长冯仑的表述，开发商就是运动员，是“踢足球”还是“打篮球”，他们需要作出选择，或者兼而做之。
根据住房和城乡建设部对外公布的消息，今后3年内，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用房等相关保障性住房建设方面。“资金投放兑现之后，现有的商品房开发格局必然改变：因为这些规模巨大的保障房一定会由开发商来完成，而不会是政府。”沪上一家开发商对《第一财经日报》表示。
“假设各地政府真的开始对保障房大举投入真金白银，大量的资金与资源则会源源不断流向保障房领域。那么原本开发商品房的空间将受到挤压。” 北京一位颇具名气的开发商在最近与朋友私聊中表露出了对自己生存空间的忧虑。尽管一向以在优势地段开发高档商用楼宇为主业，但是这位开发商已经做好了转型的心理准备。
“打篮球”还是“踢足球”
“市场不能解决所有的问题，70%的中等至偏低收入人群的住房问题由政府以保障房的形式解决，30%高收入人群由市场解决。”冯仑在年初便公开表述以上观点。
冯仑认为，地产商在对“踢足球”或是“打篮球”作选择时，购房者也同时面临一个“向左拐”还是“向右拐”的问题：属于中低收入的70%范围内群体，排队买政府保障房；中高收入者在30%的商品房范围内挑选。
“可以预期未来众多开发商都会同时进入保障住房和商品房两个领域，脚踏两只船。”复旦大学管理学院产业经济学系副教授陈杰对《第一财经日报》分析说。
“保障性住房包括三部分：廉租房、经济适用房和双限房。廉租房与普通商品住宅市场是没有冲突的。经济适用房有不完全产权，有一些冲突。双限房冲击就更大了，与普通商品住宅在产权和品质上离得很近。在一些大城市中，双限房占的比重很大。”SOHO中国董事长潘石屹认为完全有理由判断保障房会冲击商品房市场。在他看来，“北京从现在开始，普通住宅，尤其是地理位置、档次与保障房相近的普通住宅，面临着巨大降价压力。”最终周边商品房的市场价格可能也就略比周边保障房高一点，相比而言，“只是普通住宅在产权上无任何限制。”
“假设你正在建设一个规模为10万平方米的中低端住宅小区，一墙之隔就是一个20万平方米的经济适用房项目，那将是一个灾难。因为那意味着你要将价格放到与类似项目价格持平才会具有竞争力。在珠三角一些城市，限价房开盘之后，周边的商品住宅小区迅速调价，价位甚至低于限价房。”上海一家开发商对本报记者称。
“虽然已经从3年前开始尝试开发经济适用房，但是目前类似保障房项目在集团主要城市的开发中所占规模仍然可以忽略不计，当然，这种现状接下来必然得到改观。”这家开发商对本报记者称。
另一家香港上市地产公司则认为，从目前的迹象看来，国有大型的开发企业更有可能获取保障房开发的单子，如果条件允许，他们也会乐于参与。
“政策有叠加作用。从日前企业债发行刚刚对房地产企业松口的情况可以看出，政策还是更倾向于开发保障房的房地产企业，其中，融资额相当大比例可能要用于开发保障房，另外还用来还贷款以及补充流动资金。这是一个信号，说明在从事这一领域之后，开发商可能获取更多的政策优惠倾向。”该家地产公司高层对本报记者分析。
开发商的“难处”
事实上，业界之前所担忧的开发保障性住房只能提供微薄的3%最终可能并非开发商加入这一领域的瓶颈。大多数的地产商认为只要条件允许，他们都乐意参与到接下来的各地的保障房开发中。
一家地产公司人士对本报记者预估：假设拿下从设计、施工到之后的物业管理的全盘保障房建设单子，那么可能保证整体利润在10%甚至更高。在保持开发规模和利润的同时，企业还可以通过周转资金赚钱。
“从开发商角度来说，开发商品房还是保障房，对他们实质没有区别，只要赚到钱就可以了。保障住房开发，有政府撑腰，免费拿地，拆迁方便，施工一路绿灯，各种管理成本低廉，卖价虽然不高，但利润率却不低，而且量大，销售有保证，项目风险低，所以总利润不一定比开发商品房低多少。”陈杰对本报记者估计说。他认为“国内众多开发商一直都很热衷进入保障住房开发领域的，只是苦于没有门道”。
“现在并没有任何的动静来给我们进入这个市场的机会。而且我们也在等待看政策出台之后，各地政府投入的工作量大小，其中包括对开发商资格的认证、工程管理质量的把控，以及退出机制的完善。”沪上一家开发商表示。他们目前对于今后3年大规模保障房上市将会带来何种冲击，还处于猜测阶段。
“我留意到，高层讲话中每当提到保障性住房时，一般都提廉租房和经济适用房等，没有直接讲双限房。今后政策中这三部分保障性住房各自占的比重对市场影响将有很大不同。”潘石屹说。
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