住宅是城市的重要构成元素，也是城市居民最基本的生活设施，因此房地产市场、住宅产业也成了第四届世界城市论坛的主要议题。在昨天的几场分论坛中，来自海内外的专家对当前中国房地产市场的走向，调控措施的应用，以及住宅产品的更新等多方面内容，提出了各种新观点、新思路。

　　-市场分析

　　周期波动楼市跌入低谷

　　近期，房地产市场的低迷态势以及中央、地方政府的大力救市，成为公众关注的焦点，对此，中国房地产及住宅研究会副会长张元端接受本报记者专访时指出，今年房地产市场出现了交易量和房价双双下降的现象，应该用经济周期波动的理论来分析。房地产市场与国民经济的发展周期是相吻合的，近年来我国的国民经济一直保持2位数的增长势头，而今年上半年速度出现了小幅微降，作为国民经济的寒暑表，房地产市场也就出现下滑。

　　张元端介绍说，我国房地产市场的前几个波峰分别出现在1993年、1998年和2003年，“经济发展的周期与房地产的周期都在4-6年。如果说2003年是上一个波峰，4-6年，也就是2007-2009年。那么为什么这个上升的势头没能延续到2009年，而在今年就出现了转折点，主要原因是2007年价格涨得太快了。当价格被炒到高位，一方面，刚性需求的‘用家’买不起房子了，另一方面，‘炒家’的利润空间缩小，无利可图后也放弃了购买，‘用家’、‘炒家’双双离市，就造成了高价格下楼市的大幅下滑。”

　　走出低迷关键打破观望

　　楼市步入低谷后，从中央到地方政府都开始了救市，但能否成功推动市场步入上升通道，张元端谨慎地表示，市场何时恢复目前难以预测，一些开发商认为明年上半年可能回暖，也许是过于乐观了。“现在对房地产市场影响最大的是社会上普遍存在的观望情绪。观望情绪何时结束，怎么让其结束，这才是救市面临的最大难题。政府的调控手段有两种，一种是直接调控，例如经济适用房、廉租房，政府说什么价格就是什么价格，影响立竿见影。而另一种是间接调控，包括现在的契税、贷款政策的调控等，这种调控的效果有滞后性，传导到市场需要一个过程。而且调控的力度够不够，目前还不太好评估。”张元端表示，应当期望，通过本轮调控，把房价控制在合理水平，使房地产经济在适度增长区间内保持较长时间的平稳增长和轻微波动。

　　-调控建议

　　改革分税制扭转“土地财政”

　　众所周知，高房价与高地价有关，也与地方政府的“土地财政”有关，而上海市松江区城市规划管理局副局长王振亮博士昨日提出，造就高房价泡沫和地方政府“土地财政”的总根源是因为，现有中央与地方的分税制财政体制存在重大偏差，地方城市建设资金来源只能依赖土地财政，必须尽快改革。

　　王振亮指出，根据分税制财政体制的划分，税收分为中央税、中央地方共享税和地方税三大类。中央税主要指关税和消费税。共享税现行的主要指增值税、资源税、所得税、印花税等，中央与地方按比例分成，省市还要再分成，地方城市分到手的收入并不高。地方税，包括营业税和各种附加费等等，但是100%的地方政府为招商采取退税优惠政策，通常退税50%，许多城市退税高达80%以上。

　　对于地方政府来说，要建设、要发展，没有钱是万万不能的。教育、医疗卫生等，除了西部“老少边穷”地区外，都要地方政府出钱。事实证明，搞房地产业可以推动地方经济发展，改善人民群众生活条件，提升城市形象，最大的好处是大大增加地方财政收入，同时还可以用收取市政配套费、教育医疗等公共设施配套费的名义，获得巨额资金，建设人民群众急需的教育设施、医疗卫生设施、体育馆等设施。这就成了所谓的“土地财政”。