早报特约评论员 顾建发

　　从10月23日起，上海市密集出台了一系列房地产“救市”政策。从政策效果来看，据《东方早报》昨天报道，“市场受鼓舞”，小户型受欢迎，购房者欲“出手”。但对这些政策，有许多人仍然认为：政府的救市行为是在托市，是在救开发商。那么，应该如何看待这些政策呢？

　　我们认为，在当前宏观经济预期并不明朗的情况下，政府更多考虑的是如何防止经济过快下滑。房地产业从其产业特性来看，其产业链非常长，可以拉动众多相关产业的发展。据投入产出模型测算，每100元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286元，其中诱发建筑业产出90.76元，高居各行业榜首。在当前各行各业都非常不景气的背景下，尤其是钢铁行业、家电行业等更是一落千丈。由于房地产以上这些特征，“救市”就会起到事半功倍的效用。因此，“救市”不单单是救房地产市场，而是拯救整个经济。如果政府真的要“托市”的话，那么“购房退税”、“购房入户”、放开“二套房”等政策，无论那一条政策对上海来说都是“重磅炸弹”。现在的“14条”，优惠对象主要是第一次购买90平方米以下自住房的购房者。由此可见，政府此次房产政策的出台，并非“托市”说描述的那么简单。

　　尽管购房者已经“有利可图”，但可能许多人还是不以为然：一是一些购房者认为政府的“救市”措施还不到位，降点费、降点税是蝇头小利，开发商降低房价才是实质性的东西。二是另一些购房者认为，房价下跌空间非常大，远远没有到出手的时候。

　　而开发商又是如何看待政府“救市”的呢？一些开发商也想降价销售，然而担心有三，一是降价幅度小了购房者肯定不买账，降价幅度大了又承受不了；二是担心降价以后，销售仍然不见起色，尤其是对那些新开盘的楼盘而言是一场严峻考验；三是担心降价以后，前期购房者会闹事。另有一些开发商抱着无所谓的态度，反正资金链没问题不会出大问题。

　　我们认为，购房者和开发商的以上这些想法都是可以理解的。

　　对开发商而言，首先是不愿把到嘴的肉吐出来。诚然，追求利润最大化是企业的终极目标，但作为房地产市场参与者的一方，如果不把嘴里的肉吐出一点的话，这个市场可能就很难复苏，受损最大的当然是开发商。其次，开发商担心降价之后，购房者的胃口会吊大。这就要看你的房价和市场的房价接轨的程度，如果你的房价与市场房价有10%以上的差价，相当多的购房者就会跟进。第三，担心购房者会闹事。应该严格按合同办，否则谁破坏游戏规则谁承担。

　　作为购房者，第一，住房不是均质产品，可以无限复制，该出手时就出手。尤其是对刚性需求而言，房价的涨跌对你没有实质性的影响。第二，住房价格从长期来看尽管有波动，但它的运动轨迹是带有一定斜率的向上S曲线。第三，住房具有双重性，从投资角度来讲买涨不买跌，从消费角度而言，房价到可承受能力就该出手，你不可能抄到市场“底”。

　　对于政府而言，是要落实“14条”中第13条，即加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发布制度。要增强房价的透明度，改进住房价格统计指标。目前用平均房价统计指标引起房价严重失真。前些日子，有媒体报道房价下跌24%，这就是平均房价惹的祸。因此，其一，政府主管部门要利用信息网络定期发布房价走势，提供正确的房价信息，正确引导消费者心理预期。其二，改进住房价格统计指标，采用三种房价统计方法：第一种是住房平均价格指数，反映总体房价水平；第二种是分区域房价指数，可分为：中心城区、中外环线之间、外环线以外等不同区域房价指数；第三种是不同住房类型中位性房价指数，可分为：独立式别墅房、多层住宅、高层公寓等等。其三，为保证房价指数的可靠性，建议把目前多种渠道的房价指数归到国家统计部门的单一房价指数，同时建立适当的监督机构，监管并确保房价指数的准确性。

　　(作者系上海社科院房地产研究中心研究员)