本报记者 田新杰 实习记者 陈娟

　　 央行“两率”突然下调之后，楼市是继续下跌还是逐步止跌回升？

　　 房价的下降趋势，并不会因为央行政策而逆转，几乎是多数业内人士的共识。上海凯弈投资运营总监赵炜在焦点房地产网相关话题的讨论中表示，政策破冰，消费者对未来继续出台相关政策预期强烈，反而表现为更加观望，短期内，楼市成交会更加低迷。

　　 降价效果有限 观望氛围更浓？

　　 对央行9月15日出台的6年来首次降息政策，上海公积金管理中心副研究员丛诚指出，这是一次结构性的调整，其象征性因素比政策实际作用会更为明显和受到关注。主要是针对中小企业的短期贷款，而房地产企业的贷款以中长期为主，实际影响不会太大。

　　 联合证券分析师鱼晋华告诉记者，降息和下调存款准备金率不是针对房地产行业的政策，就房地产行业来讲，无论是对于买方还是卖方，影响都较小。要对房产行业产生影响，必须有多次降息产生积累效应。

　　 目前业内普遍预期会有后续政策出台。丛诚指出，从目前国际、国内的经济形势发生突变的情况看，存在进入降息通道的可能。

　　 高力国际的最新研究报告指出，这次货币政策的放松比预期来得较早，主要原因是中国经济放缓迹象日渐明显。短期内，中国政府应能通过调整财政及货币政策以支持经济发展，央行此举可能是一系列调整的序幕。就此而言，预测市场调整时为市场参与者带来的不仅是挑战，更是机会。而房地产市场的调整主要来自于周期性波动。

　　 “房地产市场的观望气氛不会因此消退，反而会越演越烈。”赵炜指出，在目前的市场情况下，老百姓观望会继续加强，至少是持续。央行有了第一次降息的政策，购房者就会期待有第二次、第三次，以及其他政策出台，这个时候他们肯定更加观望。

　　 那么，刚刚开始的降价是否继续？

　　 万科杭州楼盘恢复原价的原因尽管并非单纯的市场因素，但其他楼盘跟进促销的销售业绩并不理想。9月13日，杭州城北的南北西岸楼盘推出幸福安家保障计划，折扣最低至7折，成为杭州最低折扣。但杭州透明售房网数据显示，136套降价房源至今只有4套成交。

　　 降价效果不明显，加上政策预期的这层纸已被捅破，购房者可能受政策预期影响更加观望，在这个节点，开发商显然需要重新调整策略。

　　 开发商：随时调整策略

　　 第一太平戴维斯研究报告指出，当前开发商采取的各种市场营销手段皆是积极应对市场的策略性行为，从本质上来看，开发商为获求更高的销售利润而等待价格高点的“捂盘惜售”行为，在现阶段市场已较为少见，更多的是基于市场趋势和企业层面的整体战略性的规划。

　　 政策破题及后续预测，令开发商开始考虑重新定位策略。

　　 世茂集团董事长助理卓亚岚表示，如果未来继续降息，对房地产行业肯定是利好，但就目前而言，影响不大。甚至按照历史惯例，最开始的每一次降息，股市跌得更厉害，经济状况会更不好，市场有时是与政府的调控意愿相违背的。世茂会关注经济大环境的走势，随时调整策略。

　　 不过，就目前的程度，开发商们普遍认为没有作出过大策略调整的理由和动力，不宜反应过激。

　　 新华财经报告指出，从财务角度来看，此次降息带来的利息支出减少，开发商要大于普通购房者。按2008年6月末公布的全国住房贷款余额3.25万亿元人民币和全国房地产开发贷款余额1.95万亿元人民币测算，购房者与开发商贷款利息支出额全年分别减少30亿元人民币和50亿元人民币左右，开发商群体在财务上的获益无疑稍大一些。但是，从市场整体来看，目前国内房地产市场每年销售额近3万亿元人民币，投资额也超过2.5万亿元人民币，因此，这部分利息支出的减少无疑是微不足道的。

　　 据相关测算，本次利率下调会降低上市公司整体财务费用和资本化利息约4.25亿元，相当于2007年税前利润的1.4％。

　　 对于万科（000002.SZ）、保利地产 (600048.SH）等借款相对较少的大型房产商，影响更小。截至二季度末，保利地产短期借款、一年内到期的非流动负债和长期借款合计181.42亿元，按照最新政策，保利地产一年利息支出减少1705.63万元，占利润总额比重不到1%；万科理论上将减少3500万元左右财务费用，占利润总额比重也仅在1%左右。

　　 浙江广厦天都城副总经理王旭飞表示，“其实政府部门和开发商都在试探市场的反应，此次降息政策是否有后续，后续如何跟进，都与此密切相关。开发商不会因为这样一个政策信号而马上进行较大幅度的策略调整，控制风险始终是企业的重要原则。”