我们从深圳的断供风波中看到了什么？

　　金融大鳄乔治•索罗斯在《金融炼金术》一书中说到，在独特的金融市场中，创新无处不在，这些自认为比古代炼金术士更聪明的金融玩家们，能够“无中生金”。次级贷就是金融手段创新的典型代表，银行和贷款公司们以为资产证券化可以无限大地分散风险，没想到缺乏约束的市场机制，却导致了信用泡沫化，从而引发了一场金融核裂变，次贷危机拿近万亿美元的代价，给大家上了堂风险教育课，其实，该上好这堂创新与风险课的不仅有美国，我们的房地产市场也可以从别人的教训里学点东西。

　　本栏目记者今年7月份在深圳市采访过一位李小姐，今年初，她在深圳市布吉的一个叫英郡年华的楼盘通过按揭购买了一套40多平米的房子，但是在交了三个月的月供后，李小姐做出断供的决定。

　　深圳英郡年华楼盘断供业主李小姐：“太过分了，拼命地降价，现在布吉整个楼盘，英郡是很出名的，它降价降得很出名。”

　　原来，李小姐购买英郡年华的单价是11000多元，比她更早一点购买的业主价格更高，最高达到13000多元，但现在新开的三期楼盘售价只有6888元，跌幅超过了40%，同时6888的新房不仅送精装修，送全套家电，还有一系列的优惠。

　　李小姐：“现在我那个房子估计也就是30万元都没人要了，太不负责任了，它每天都在跌价。”

　　李小姐告诉记者，这套房子已经是实实在在的负资产，因为30万都卖不出去，但是她却欠着银行40多万元的贷款，如果再继续养这套房，还贷加利息一共还要付给银行100万元左右，在英郡年华，和李小姐一样做出断供决定的还有两个人，而在深圳，目前选择断供的不仅有像李小姐这样买房自住的人，还有一些炒房客。

　　深圳房地产经纪人风雨：“像奥城，据我们掌握的一个不完全的数据现在就有20多套业主已经断供。”

　　在我们的节目播出以后不久，国务院一支调研小组专程赴深圳针对当地房地产市场以及对银行业可能产生的风险等问题进行针对性调查，随后深圳市银监局表示，深圳银行业个人房贷业务目前风险可控，在中央财经大学，记者见到了中国银行业研究中心主任郭田勇教授，他告诉记者，虽然我国房地产市场与美国次级按揭市场之间存在很大不同，房产首付最低在20%，政策上不允许发放零首付贷款，但是深圳出现断供的根源却与某些银行所谓的“创新型贷款”有着直接的关联。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇：“断供的背后我们也看到的确有一些银行在一开始贷款的时候就通过各种暗箱操作就降低了贷款标准了，比如说有的，他首付只付给了银行百分之十，甚至还有这种零首付。”

　　在深圳这些银行的所谓贷款创新中，大幅降低了首付比例，由此造成的零首付和首付只有一成的购房者因为成本较低，最有可能首先选择断供。

　　李小姐：“本来按国家规定是两成，销售当时也是为了卖房子帮我垫了一成，只付了6万元，其它两个业主断供的都是跟我一样的。”

　　记者：“零首付你们以前那个银行做得比较多？”

　　深圳某房产中介工作人员：“哪家银行都有。”

　　在深圳，记者了解到，在前两年楼市火爆的时候，很多银行都以金融创新的名义想出各种“高招”吸引人们贷款买房，比如，2006年曾推出的“双周供”业务，它允许以“双周”而不是以“月”为单位进行还款，这样，借贷人不仅能缩短还款期，而且还能少交利息，深受欢迎；再比如，“循环贷”业务，它允许人们将商品住房抵押给银行而获得一定的贷款额度。这样，借贷人买越多的房产，就能获得越多的贷款额度，更受“炒房客”的追捧，而在这些金融创新项目的帮助下，深圳的房地产价格在去年以惊人的速度不断攀升，到去年年底，深圳银行房贷规模已达到700亿元，虽然目前深圳的贷款违约现象尚属“可控”，但是这些类似次贷的盲目创新的确给我们敲响了警钟。

　　郭田勇：“我们只是要强调银行，可以进行创新，但是，创新一定要有底线。”

　　该如何看待金融市场中的创新行为，又该如何规避可能由此带来的巨大风险？

　　无论是美国的次贷危机，还是深圳的断供风波，都在提醒我们，金融手段的确需要创新，但创新的同时更需要警惕带来的风险，一旦市场失去风险控制，失去有效的监管，就一定会点着火药桶，在“2008年陆家嘴金融论坛”上，国务院副总理王岐山就曾强调，金融行业的创新必须把维护金融安全稳定放在首要位置，那么，在房地产市场局势未明的时候，我们该如何看待金融市场中的创新行为，又该如何规避可能由此带来的巨大风险？

　　就在楼市即将迎来金九银十的传统销售旺季时，央行、银监会却联合下发了《关于金融促进节约用地的通知》，要求银行在商业性房地产、农村集体建设用地等领域加强信贷合法合规审查，其中对规范房地产企业贷款更是提出了五项具体的要求，著名经济学家曹凤岐认为，监管部门此时下发的“限贷令”，再一次体现了监管方收缩银根、防范风险的意愿。

　　北京大学金融与证券研究中心主任曹凤岐：“就中国目前的房地产也出现了一些问题，现在我们价格有些地区下降的也是比较厉害的，假设我们这个房地产的价格再下降的话，实际上就会出现银行的不良贷款，就是说这个出现很多的一些问题。”

　　房价走势尚未明朗，管理层又要求银行加强对房地产开发贷款的审查，可以避免因房价下跌而产生的坏账风险。曹凤歧认为，这与目前中央提出一保一控的调控方针十分吻合，只有避免银行可能面临的金融风险，才能确保整体经济的健康和持续增长，而同时，银根紧缩带来的房价平稳甚至适当下调也有利于控制物价的过快上涨。

　　曹凤岐：“中国还是投资带动，它(房地产)是一个投资重要的一个方面，那么这块投资没有啦，那我们肯定得投资就受到很大的一些个影响啦，影响经济的一个是投资，一个是消费。”

　　曹凤岐告诉记者，央行和银监会此轮“限贷令”的出发点是贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》，充分利用和发挥金融在促进节约集约用地方面的积极作用，这也表明监管部门对于房地产项目发放贷款将采取“有保有压”的区别对待，符合节约集约用地的项目，加大支持力度；违反相关规划、规定，包括闲置土地等，将禁止或限制发放贷款，这样的做法有利于房地产行业的持续健康发展，进而稳定整体经济健康运行。

　　曹凤岐：“要保一些个我们这个老百姓实用的，比较低价的这些个小户型的这种住房，还要这个继续的开发，继续的来做，那么在这种情况下如果开发商，缺乏这个资金，我们该贷还得贷，大概是这样子可能对开发商高涨的一些助贷那当然就，你就不能够支持。”

　　长期在美国从事金融经济学研究的陈志武教授认为，近年来，我国的房地产贷款规模迅速发展，而房地产商又过分依赖商业银行贷款，为了保证金融安全，我们不仅要收缩银根，防范商业银行的信贷安全；还应该进一步鼓励金融创新、放开金融市场的手脚，因为中国金融业改革的最终目标是进一步对外开放，这一根本方向不能因为国际金融市场的波动而发生调整，更不应该因一次金融危机就放弃金融化、资本化的发展，因为我们应该看到，在过去差不多40年间，通过住房按揭贷款证券化的发展，让美国把房地产市场所隐含的风险，通过债券化交易分散到了全世界各个不同的国家。

　　美国耶鲁大学管理学院金融经济学终身教授陈志武：“但是相比之下，在今天的中国，完全由中国的银行体系百分之百的承担，这是我们应该要担心的，所以我觉得，从美国次贷危机中间，应该得到一个积极的这个教训是，不仅仅，不应该放弃这些金融化、证券化的发展，而且恰恰要进一步的加快，这样的话，才能够真正的把中国的这个经济风险、金融风险，在全球更大的范围之内给它分散出去。”

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