本报记者 敖虹

　　从数据上看，成交量大幅下跌的北京楼市，并没有出现人们预期的房价回落。根据8月12日国家发改委、国家统计局公布的数字，7月北京市整体房屋销售价格比去年同期增长10.2%，环比增长0.1%。

　　业内人士认为，虽然普通商品住宅价格出现松动，但7月份北京新开楼盘里高档住宅居多，且高档住宅价格一路坚挺拉升了北京的平均房价。但是，随着高档住宅的价格也开始出现松动，预期未来几个月，北京的房价涨幅还将持续回落。

　　高档住宅拉升房价

　　从上半年北京楼市惨淡的成交量及价格走势，人们普遍认为楼市开始量价齐跌。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰就认为，统计局的平均价格是用整体销售额除以销售面积，这种方法不符合房地产价格波动的位置属性。如果改变统计方法，不论一手还是二手，从每个楼盘的成交历史来统计，和2008年初相比北京市楼价已经下降10%-15%。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者，根据21世纪不动产的监测，7月份北京很多四环内的项目开盘，而这类项目多为高档商品住宅，价格较高从而拉升了北京的平均房价，这也正是北京楼市结构性的矛盾导致。

　　亚豪机构统计数据也显示，三环内的高档住宅价格持续保持坚挺，很大程度上拉升了北京房价。今年1-7月，三环内共有20个住宅、公寓类项目放量，供应面积62万平方米，开盘均价为26669元/平方米。而去年同期，三环内有32个项目放量，供应面积75万平方米，开盘均价为17126元/平方米。今年三环内供应项目个数减少了37.5%，供应面积减少了17.3%，开盘均价却飙升55.7%。

　　地处中心城区的高档住宅需求却始终处于增长态势，稀缺性令价格保持坚挺，拉高了北京的平均房价。”亚豪机构副总经理王英男说。

　　例如，北京尊府和三里屯SOHO两个项目7月份开盘时均价均为35000元/平方米，直接拉高了7月纯新盘的整体开盘均价。

　　王英男还认为，由于限价房迟迟未完成审批、公示，进入实际供应阶段，更加剧了京城楼市供应与广泛需求错位的结构性矛盾，导致楼市陷入了一方面供应量平稳增加、交易量明显下挫，而另一方面销售价格还保持上涨的怪圈。

　　调整大势将延续

　　未来几个月，北京房价的涨势能否继续？

　　根据21世纪不动产的监测，进入8月后，一向坚挺的北京二手房高端市场终于放弃抵抗，价格开始下跌。朝阳公园板块就是代表性区域之一。上半年，市场成交低迷，该区域的二手房价格依然呈现稳步上涨的格局。但随着低迷的持续，已开始有低价房源陆续进入市场，观湖国际出现18000元/平方米的低价房，而该地区二手房单价目前仍在20000元/平方米以上，新房项目泛海国际居住区目前则在32000元/平方米左右。

　　孟奇告诉记者，此次高档二手房市场交易价格的下降，依然是结构性的调整，存量房价格的松动必然传导至新房市场，决定了未来房价的涨幅将很难持续。

　　王英男也表示，部分高档住宅出现价格下滑，降价最突出的是商务区周边的小户型项目和部分距离商务区较远，但去年快速超额提价的高档住宅项目。

　　“进入9月，楼市供应量将会出现显著增长，但楼市需求很难在短期内出现全面回暖，购房人对未来市场走向的悲观心态已经形成，如果没有强大的利好刺激，很难在短期内转向。预计9月份市场会出现环比销售面积、供应面积的双双增长，但从10月开始，楼市供需将进入逐步回落的通道，成交价格同比涨幅进一步回落。”王英男说。

　　记者也从北京房地产交易管理网了解到，今年以来已取得预售许可的经济适用房项目分别有丰体时代花园1-4#楼、回龙观龙锦苑东四区、朝阳新城(二期)G组团、金隅·丽景园4个项目，供应面积45.3万平方米。已取得预售许可的2个限价房项目均位于朝阳区常营乡，即富力阳光美园和住总开发的住欣家园，供应面积30.6万平米。

　　李文杰预测，楼市当前的10%-15%的调整是不够的，到年底前应该还有10%的减价空间。如果今年价格一次调整到位，2009年可以预见将会平稳发展，如果今年仍旧未调整到底，2009年这种调整将还会持续。