风险苗头

　　房价遭遇“天花板”，可能是7个重点地区的共同特征。

　　目前，“杭州的房价稳住了没涨”。前述股份制银行杭州分行人士称。而江苏某银行高管直言，“南京房价已无上涨空间”。他看到一些有趣的现象，如开发商加大了推销力度，原来不做广告的也开始做广告，还采取赠送礼物等优惠方式揽客；同时，二手房的变现意愿很强，特别是别墅，主动找上门。

　　目前，“个贷风险系数还不是很大”。前述股份制银行杭州分行人士说，“房价下行的空间，你说没有也不可能，说大也不是很大；但如果来个10%或20%的跌幅，银行房贷不良率肯定上升。”

　　在连平看来，如果房价出现下行，引发的风险将包括借款人“断供”、购房者负资产、开发商资金链断裂、相关行业调整、以房产作为抵押的贷款风险等。

　　上海一家股份制银行此前的压力测试结果显示，如果房地产价格下跌10%，个人住房贷款不良贷款率上升1个百分点；如果房价下跌20%，个贷不良率上升6个百分点。但从一家大型银行的压力测试结果来看，即使房价下跌30%，个人按揭贷款的不良率也不会超过2%。

　　而从前述重点地区中的东部某省来看，今年以来个人住房贷款违约有逐月增加的趋势，截至5月末，该省银行业机构个人住房贷款违约客户数、违约笔数，分别比年初增长13%、13.8%。

　　此前，上海银监局还提示银行业机构关注二手住房贷款的风险。该局表示，根据以往经验，二手住房贷款发生风险的概率是一手住房的三倍左右；其中，本地居民二手住房贷款不良率高达1.64%，为个人住房贷款中风险最大的部分。

　　对个贷风险的担忧，也令银行业机构在业务开展时更为谨慎。

　　“目前房贷市场上，大家都是谨慎参与，我们银行的内部审核也严格起来，边远地区的楼盘不做；虽然市区的新房还在做，但审核非常严格。”前述某股份制银行杭州分行人士直言，而“以前是拿到房子就做，不管房子好坏”。

　　上述大行上海分行信贷人士也称，该行的个贷是一手房为主，“而且基本只做我们有项目贷款的(楼盘)”。

　　房地产开发贷款的风险状况也不乐观。前述与会人士透露，来自央行上海总部的调研显示，房地产开发商的资金链整体偏紧。

　　近期，监管部门的一份分析报告也指出，上海有94%的银行业机构认为今年房地产企业资金整体趋紧；其中，有近1/3的法人银行认为房企资金链不仅趋紧，而且有断裂风险。

　　抽紧房企资金链的因素，首先是融资成本上升。监管部门的调研显示，房地产开发贷款利率上浮的平均幅度在10%至20%，普通房企一般上浮20%左右，只有优质客户才能享受基准利率的待遇。

　　与此同时，房企的经营现金流面临较大压力。此前，一项针对上海九家银行的调查显示，贷款最多的房地产企业，虽然其现金流净额、筹资金额均比较充裕，但经营性现金流净额都是负值；虽然这些房企的融资条件优于贷款少的房企，但其经营性现金流压力反而更大。

　　上海银监局要求各银行关注房地产开发企业资金链趋紧的情况下，部分过度扩张企业可能采取的风险行为，如，通过虚增注册资本套取银行贷款，采用“假按揭、假首付”等手段套取银行贷款等。

　　对于开发贷款，“我们比原来更谨慎一些，对开发商资格的要求也更高”。前述大行上海分行信贷人士告诉记者。

　　同时，为防止开发商“7个杯子、6个盖子”，在项目之前腾挪资金的情形，上述大行上海分行的开发贷款只针对具体项目来做。“虽然在客户准入当中，我们会考虑集团公司，但在具体操作项目贷款时，并不是一个集团公司的什么项目都做，因为如果那样，资金会管不住，风险太大。”上述大行上海分行人士直言。

　　截至今年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，同比增长22.5%，增幅连续7个月出现回落，但仍高于全部贷款增幅。目前，在各项贷款余额的占比中，房地产开发贷款约占7%，个人住房贷款约占11%。

　　(特约记者殷皎皎对本文亦有贡献)