对于在中国浸淫已久的海外投资者来说，商务部自上个月起下放房地产备案权的消息，并未带来多少欣慰。

　　“‘限外’还在加强落实。最近这两个月，房地产项目投资的操作愈发困难。”不止一个外资房地产基金经理这样抱怨。而据商务部最新数据，6月份，完成备案的外商投资房地产企业共153家，7月份该数字却大幅缩水：截至7月底，完成备案的外商投资房地产企业仅为35家，同比大降77%。将近八成的锐减量说明，由于“热钱”的问题，外资直线进入中国楼市炒作的“门缝”越关越小。

　　然而，事情并非如此简单。尽管遭遇政策掣肘，外资对于中国房地产市场的兴趣并未减退。相反，面对苦无资金来源的中国内地房企的渴求，外资入市的更多通道正在开启。

　　⊙本报记者 唐文祺

　　“热钱”变冷直线投资愈发困难

　　事实上，海外资金在一线城市直接、快速完成房地产物业收购的大门，早在数月前便已缓缓关闭。

　　对于喜好收购中国内地商业物业的某房地产投资基金来说，自第一季度在上海完成一笔收购之后，已经连续多月未能再有建树了。“今年以来，从境内企业手里直接购买物业的操作难度越来越大。”该投资基金负责人坦承。在此之前，该基金曾试图收购一栋内地房企名下的写字楼物业，但在长时间等待相关部门审批无果之后，终告放弃。

　　一名美资开发企业负责人向上海证券报记者透露，如果外资企业介入土地拍卖，可以在“特别允许”的情况下，直接从境外把外币汇入土地招拍挂的保证金账户。“如果竞地成功并通过审批的话，这笔资金就可以直接结汇。”他表示。

　　然而，今年的情况尤其不同，据他介绍，该外资企业早在年初时，便已在青岛成功竞得一幅土地。可是，在项目审批通过之后，外汇却一直迟迟未能予以结算。“都说外资投资中国是冲着人民币升值来的，但现在是美元被困在账户里不停贬值，光汇率方面就损失了不少。就算是热的钱，也变得冷了。”该负责人无奈表示。

　　商务部自7月1日起开始下放备案权至地方商务主管部门，在正式执行之前，该消息一度被外资投资者们视为利好，但事与愿违。在商务部出台的“外商投资项目核准和设立审批程度”中规定，投资总额在5000万美元以下的限制类外商投资项目由地方自行审批。从实际的操作情况来看，“虽然审批权限有所下放，总额限制却并未放开，5000万美元的额度在现在的市场中是无法做项目的。”一位外资开发商表示。

　　公开数据显示，6月份完成备案的外商投资房地产企业共153家，但在7月份的数量大幅缩水，截至7月底，完成备案的外商投资房地产企业仅为35家，且“项目情况”一项标注为“新设”的住宅项目几乎没有。“根据现在的操作情况来看，一线城市的商业项目无法做，二、三线城市的住宅也只能通过招拍挂的方式获取，困难也不少。”该开发商无奈地说道。

　　有基金因此改变投资策略。在2006年底，海外核心基金——养老基金、保险公司基金等稳健型投资机构开始迈入上海市场。对他们来说，一线城市的楼市价格虽然已经高企不下，但随着市场成熟度的提高，风险也在相应减弱。然而在今年，讲究规避风险的核心基金却开始驻足不前。“一方面是由于一线城市的投资难度加大；另一方面是由于对市场及政策保持观望。”一名欧洲养老基金的负责人表示。