政府限价之惑

　　然而，南京万科“限价门”事件体现的深层问题却远不止这些。地方政府对非保障性的的商品住宅实施限价是否合规是市场热议的第一个话题。

　　上海某法律专家表示，政府出台行政性指导价的做法一般针对涉及国计民生的重要基础物资，比如水电煤价格、公共交通价格，以及电信等垄断性产品，且需要遵循相关价格指导目录的规定。目前，根据江苏省定价目录，“普通住宅商品房销售基准价格及浮动幅度，经济适用房、安居房等政策性优惠住房销售价格，公有住房租金与出售成本价，廉租房租金标准”等均在政府定价范围之内。

　　一位南京市企业人士称，除了南京实现核价制外，无锡、苏州等其他江苏城市实行备案制，方式不同，但都为对普通商品房价格实行政策性控制。

　　但另有不愿意透露姓名的专家认为，南京对非保障性住房实行限价，仍有违背市场规则甚至相关法规之嫌。

　　开发商对地方政府为商品房限价的另一个质疑是地价的居高不下。“如果土地出让价格不降，又强行要求降低商品房售价，加上水泥建材等原材料价格上涨，管理成本增加，开发商利润空间将受到双重挤压。”一位开发商称。根据测算，在南京，土地成本为楼板价5000元/平方米左右的项目，销售价格卖到10000元/平方米“将将打平成本”。

　　数据显示，就在销售额大幅下降的同时，南京开发商的土地购置成本正大幅上升。上半年，南京房地产开发投资达到256.68亿元，其中土地购置费73.1亿元，同比增长50%。

　　地价居高不下的结果是土地流标频频上演。今年6月，南京拍卖河西两幅“巨无霸”地块，其中河西南部一幅面积17万平方米的地块流标。“因为土地款高达十几亿，加上土地款支付进度被规定得很紧，在目前融资困境下，很少有开发商有能力负担。”一位市场人士坦言。

　　受制于拿地速度放缓，南京未来新增住宅供给形势不容乐观。数据显示，今年前五个月，虽然南京商品住宅施工面积增长17%，但住宅新开工面积却同比减少了24.4%。“加上观望情绪持续，成交低迷，开发商又可能通过控制销售进度的方式控制供给。市场供应或呈现紧缺。”市场人士分析。

　　尽管市场争议颇多，南京市将限价进行到底的决心并未动摇。

　　南京市物价局副局长张瑞忠在5月底接受采访时表示，南京将针对房价新举措实施过程中出现的新情况、新问题，提出应对措施，从而进一步完善房地产价格管理。

　　张瑞忠所称的新问题之一就是开发商通过提高装修标准变相抬高房价。张瑞忠表示，按照《价格法》的规定，装修费用不在物价部门核价范围内，因此目前的核价机制不能对装修费用核价。但政府管理部门可以依法规范开发企业的装修行为，比如，装修方案要建委审批，开发企业要列出装修清单，开发企业要有装修资质，有关部门还将适时公布装修市场参考价格等。目前，南京建设主管部门正在会同物价等部门开展调研，并将出台规范商品房精装修行为的管理办法。

　　此外，南京还将进一步规范房地产开发中涉及的垄断行业收费行为。比如房地产开发中一直居高不下的 “二管三线”工程费等。

　　有消息人士称，南京对商品房的一房一价政策曾得到中央相关部门“首肯”，因此地方执行力度较大。

　　“一个长期的矛盾是，地方政府最终不得不信赖大型开发商巨额税收和土地出让金维持地方财政收入，一旦开发商在市场上受挫，最先吃苦的是地方政府。因此地方政府无论怎样，也会最终采取折中办法解决中央调控与开发商利益之间的矛盾。”市场人士称。